【财讯】孙立平：高房价与当代中国社会结构

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房地产是最近几年人们最关心的问题之一，对房价的解释也没有一致意见。 其中非常值得观察的是，人们在海外经常采用的房价拆除指标在中国基本无效。

以房价收入比为例。 房价收入比是世界银行公认的“比较理想”收入与房价的比例关系。 这个比例在理想的状态下是4倍到6倍。 与国际正常水平相比，我国房价收入比肯定明显高。 更重要的是，近年来中国大中城市的房价迅速上涨，但居民收入的增加极为有限。 “靠工资买不到房间”这句话成为了基本的共识。 但令人费解的是，高房价和低收入的强反差不会导致房地产市场的降温，相反在房地产市场上居民的购买力非常旺盛。 据说这是为了炒作投机资金和富裕的投资买家，当然不能忽视这个要素的作用，但如果用这个要素完全说明我国房地产市场上旺盛的购买力，显然不能说是过去。 因为买家的重要组成部分之一显然是普通的上班族。

与房价直接相关的另一个因素是租金。 有些房地产被投资者购买时，购买者应该考虑的基本问题是投资回报率。 这个投资收益率主要由两部分组成，一是将来销售房子的差额，二是售前租金。 专家认为，根据国际惯例，房价通常是每月租金的100—200倍，如果超过这个标准，两者将相应调整。 但是，中国房地产市场需要观察的现象之一是房价上涨，而且多个城市的房租在下降，至少没有同期上涨。 例如，在北京，中关村、中央商务区等少数地区的住宅租金比较扎实，此外，许多地区的租金(包括住宅资源非常不足的老城市地区)，租金与去年基本相同，有些地方逐渐下降，个别 上海也一样，在房地产热中，上海每平方米出现很多1万元到2万元以上的房子，由于这些中高级房地产的供应量增加，租金也下降，有些人租不起。

由于这两个指标都发生了故障，基于这些指标的房价趋势预测，特别是关于房地产泡沫及其崩溃的预测，经常成为笑柄。 索罗斯两年前认为美国房地产泡沫会在一两年内破裂，中国也不过三年。 索罗斯是有名的投资者，但中国房地产的预测可能会大大降低人们。 最不自然的是站在购买者的立场上，呼吁降低房价，持续预测房价有可能下跌的学者，经常成为房地产商嘲笑的对象。

问题在哪里？ 中国人超出学者们预测的旺盛购买能力来自哪里？ 除了很多人谈论的什么因素以外，我认为最应该观察两个因素。

一个因素是目前中国独特的家庭结构。 几十年计划生育政策的实施，特别是在城市推行“一儿化政策”形成的独生子女家庭结构。 事实上，如果仔细分解，你会发现这个因素对房地产市场的影响比个人收入每月增加几百元要大得多。

根据北京市建设委员会网站今年初发布的调查，北京商品住宅购买对象正在年轻化，20岁到30岁的群体是商品房购买的主力，去年第四季度整体比重大幅增加，现在占近4成。 这种情况与国外的情况鲜明对比。 专家说，在欧美的一个国家，年轻人通常在毕业约10年后进入房地产市场购买房子，买家的主力是35岁以上的人。 在我国买房子不仅仅是25岁到30岁的年轻人，毕业就买房子，买房子就买大房子。 关于20岁到30岁的购买者群体，至少可以认定两点。 第一，他们第一是为结婚买房子。 其次，对其中很多人来说，即使考虑贷款因素，也没有这样的购买能力。

他们的购买能力是从哪里来的？ 在多个地方，实际上形成了首付由一方或双方父母出，年轻夫妇承担按揭的标准购买模式。 有些年轻夫妇实际上也负担不起贷款，必须帮助一方或双方父母支付贷款。 这样，我们看到中国社会独特的购买模式，三个家庭或六个劳动力共同购买或供养一套房子。 可以说正是这个因素使收入的房价比彻底失去了意义。 因为收入的房价比计算了一个家庭的收入和房价的比例关系，但现实中有三个家庭购买或赡养一套房子。 在这种情况下，如果必须勉强采用收入的房价比指标，则家庭收入后面必须乘以2或3。

这三个家庭支撑一个家的模式只有独生子女家庭才能做到。 在一个孩子多的家庭结构中，难以想象父母会帮助所有孩子处理住房问题。 从这个意义上来说，独生子女的家庭结构可以说是支撑中国住宅市场的重要因素。 这个因素在短时间内不会消失。

由此可见，在中国目前的状况下，家庭结构对购房能力的房价影响远远超过了一个家庭收入变化的影响。 一个家庭收入的一些变化基本上是加减的关系，但根据家庭结构三个家庭的六个人劳动力支撑一套房子是乘数的关系。 后者因素的作用确实远远大于前者因素。 家庭看起来像一个小家庭，家庭成了几个身体，但家庭结构对经济社会生活的影响有时非常大。

几年前，我经常和房地产朋友私下争论北京房价的走势问题。 当时我的想法是，北京房价的上涨不能持续很长时间。 那个朋友声称他相信北京的房价会上涨。 事实表明我错了。 朋友是对的。 我的推测哪里错了？ 重要的是对外资金流入北京不足。 前几天的数据显示，北京1万6千元1平方米以上的房子，60%是外国人购买的。 所有单手房间的50%是外国人购买的，进行交易的二手房的40%是外国人购买的。 这就是我们一般说的，外人买房的现象。 从一点研究成果来看，除了北京市自身的购买力外，还有两个因素对推进北京房价具有重要意义。 一是外来投资性或投机性资金。 根据某坊间的说法，地方有钱人陆续在北京买房，第二是每年超过10万人的北京大学毕业生，很多不离开北京，而且每年都有很多“北漂流一族”来北京寻找机会。 理论上，两个外国毕业生在北京安家立业需要一套房子。 考虑到独生子女形成的家庭结构，两个外国孩子在北京安家立业可能最终需要三套房子。 因为父母退休后也有可能跟着。

我想举这个例子证明在不平衡的社会里，每个角落的资源都以非常快的速度积累在有限的大城市里。 因为在这样的社会中，一些特大城市集中了社会的主要经济、政治和文化资源，集中了生活中最主要的机会。

这种情况和北京、上海这些城市的房地产的关系很明显，人们聚集在这个有限的地方，各种资源流向这些城市。 于是全国的钱出来买北京上海的房子。

这个要素还与前面提到的家庭结构相结合。 我们假设两个外国孩子，一个男人和一个女人来北京或上海读书。 只要到北京、上海读书，通常不会离开这个地方。 然后，他们俩恋爱了，结婚了，组成了新的家庭。 这个时候需要房子。 但是如果这两个孩子来自城市，就意味着他们是独生子女，意味着他们结婚后每个地方都有没有孩子的家庭。 也就是说，在他们父母组成的家庭中，他们的父母可能退休了。 我可能没有退休。 理论上，如果他们有这样的能力，这两个老家庭将来会来北京或上海。 为什么？ 因为他们在当地是没有孩子的家庭。 这意味着两个地方的孩子去北京和上海读书，理论上将来可能需要三所房子，旧家庭本来几十年积累的资源，最后会用于北京和上海的房地产。 这一因素对北京、上海这样的大城市房地产的影响也明显不容忽视。