是供应过剩 而非房地产泡沫

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不断观看空的声音，聚集在一起，形成了一股非常强大的舆论力量，极大地影响和改变了人们、企业和政府对房地产市场形势和房价性质的判断。很难准确评估这些影响是积极的还是消极的。什么是房地产泡沫？空的高购买率等于房价泡沫吗？贵阳这个市场大、供应量大的城市，肯定会导致房价暴跌？这些名词的概念、内涵和性质还没有弄清楚，所以每个人的想法和意见都被炖在一个大锅里。

首先，关于泡沫的概念。国际上权威的定义是，经济学家金德伯格(kindleberger)曾在1978年的一本经济学词典中定义过“泡沫”一词:“泡沫可以粗略地定义为一个或一系列资产价格在连续过程中的突然上涨。”最初的价格上涨使人们预期价格会进一步上涨，从而吸引新的买家——这些人通常是投机者，通过买卖资产获利，他们对资产的使用或其盈利能力不感兴趣。随着价格的上涨，人们往往预计价格会逆转，价格会暴跌，这通常会导致金融危机。”

这意味着气泡形成有两个条件。一个条件是，它只发生在资本产品领域，与消费品无关。原因很简单。消费品市场没有大规模投机的可能。例如，在某些年份猪肉价格飙升的过程中，没有投机者购买猪肉进行囤积。另一个条件是对投资的投机需求继续增加，甚至变得疯狂。最后，一个泡沫形成了，这表明在一个持续的飙升之后，价格在很长一段时间内远远超过平均水平或正常水平。

因此，房地产泡沫的形成需要两个必要条件:一是房价持续上涨；其次，投机性购买的投资需求很大，或者说比例很高(例如，超过50%)。前者容易理解，而后者略显费解。这主要是因为，在某些特殊时期，自住需求也可能会大幅推高房价，而这种需求的实质是合理需求，因此它们很难单独产生泡沫。因此，在泡沫形成之前，有必要增加对投资投机的积极甚至狂热的需求以进入市场。这种需求属于“非理性”需求，当房价上涨时，这种需求往往会激增，但当预期发生变化、房价下跌时，这种需求就会消退，从而加速房价下跌。

比较这两个必要条件，我们可以发现鄂尔多斯和温州都符合要求。在2011年之前的几年里，这两个地区的房价上涨了好几倍，投资投机的需求非常旺盛，占到了50%以上。2011年初，鄂尔多斯许多建筑的单价超过了每平方米2万元。温州的房价更高，城市地区的平均房价与杭州相似，位居中国前列。最贵房地产的单价一度高达10万元。2011年，这两个地方的房价持续下跌，导致全国房价下跌，泡沫破裂。此外，1992年至1994年海南房价的泡沫和崩溃也符合这两个条件。

另一个概念是过度开采，或供应过剩和高空购买率，这是相似的。过度开发和供过于求是指在建或已建成的不能出售或出租的大型房屋。住房市场供过于求的情况很严重，开发商的经营活动明显受到负面影响，或者开发商破产，老板逃跑，房地产被关闭，甚至房地产未完工。

房地产泡沫和供应过剩之间有着密切的关系。在房价泡沫形成阶段，市场销售火爆，价格飞涨，这使得开发商热情高涨，扩大了开发规模，扩大了经营规模。然而，当泡沫破裂时，市场暴跌，成交量萎缩，房价下跌甚至暴跌。由于房地产开发周期长，从购买土地到出售房地产通常需要1-2年时间。近年来，一些项目已缩短至六个月至一年。泡沫破裂时，仍有许多项目不符合售房条件，泡沫破裂后，这些建筑成为滞销产品和受害者，导致供过于求的局面。从房地产泡沫与供给过剩关系的初步分析来看，前者主要影响后者。

房价泡沫和供应过剩之间的区别是显而易见的。泡沫的主要特征是房价飙升。然而，供应过剩并不意味着房价已经大幅上涨，或者已经大幅上涨，因此不一定存在房价泡沫。这在中国现阶段尤其明显。例如，在广大的中西部地区和三、四线城市，近年来价格涨幅不大，没有泡沫，但这些地区的土地并不稀缺。在当地政府追求政治成就和财政收入的驱动下，大量土地得到了供应。与此同时，规划了许多新城镇和新区，通过行政权力从农民那里廉价获得了大量土地，土地以高价卖给了开发商。房地产开发规模过大，导致明显的供过于求甚至过剩局面。社会争议较多的贵阳拥有更多的超级市场，这意味着供给超过需求(但仍很难将其定性为过剩)。价格水平仅为每平方米5000元，低于东部许多三、四线城市。为什么会有泡沫？

房地产泡沫的终结可以分为两种类型:一种是泡沫相对较大，只能破裂，这在历史上曾出现在日本、香港、美国、台湾、西班牙和爱尔兰。在大城市，房价的累计跌幅一般会超过30%，而下跌和盘整的时间一般会超过三年；另一个是泡沫很小，如果政府政策得当，泡沫不会破裂，经过几年的房价波动和下跌，调整是可以完成的。如果这项政策不起作用，房价将大幅下跌。房价的泡沫和破裂将对经济和金融产生负面影响。

商品房的供应量略大于需求量，这是一个比较合适的状态。供给过剩意味着供给明显大于需求，这一方面会抑制房价的上涨，另一方面也会导致社会资金的沉淀和社会资源的浪费。甚至一些地区，如空新城区已经形成了大量的房子，这已成为空城市和“鬼城”，业主和企业当然，房地产泡沫的负面影响远远超过供过于求。此外，在某些情况下，供应过剩也是泡沫破裂的结果之一。

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