保障性住房建设可成为调节收入分配突破口

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最近，网上一条统计房价十年的微博引起了人们的热议。在过去的十年里，中国城镇的平均房价从2381元上涨到5791元，十年间上涨了143%。一线城市疯了:2003年北京一手住房平均价格为4456元/平方米，2012年上涨到20700元/平方米，涨幅为365%； 2003年上海二手房均价为5118元/平方米，2012年上涨至22595元/平方米，涨幅341%； 2003年广州二手房均价为3888元/平方米，2012年上涨至14044元/平方米，涨幅261%； 2003年深圳二手房平均价格为5680元/平方米，2012年上涨至18900元/平方米，涨幅为233%。随着房价的上涨，房地产越来越与财富效应联系在一起。一些学者在2004年做了一个统计。当时，住房价值占家庭平均财富的48%，我们估计现在可能会达到60%以上，因为近年来房地产升值很快。有人计算过，如果1998年在一线城市投资30万元购买房地产，现在房地产已经变成了500万元。 近十年来，城市房价的快速上涨造成了有房者和无房者之间的贫富差距，这是城市居民贫富差距过大的主要原因，不能通过工资和收入分配改革来弥补。住房是一个重要的民生问题，政府很难依靠市场来简化它。最初，大多数人都喜欢以适中的价格买房子。到目前为止，只有少数低收入家庭有资格申请，大多数买家都被扔进了飙升的房地产市场。房价上涨是一种正常的市场现象，但房价过度上涨所引发的问题不是一个单一的价格问题，它影响到社会的各个方面和各个群体的切身利益。随着房价的上涨，房地产的购买力已经成为衡量财富持有和增值的重要基准。在以房地产为起点的财富反弹中，普通居民与投资者的收入差距迅速扩大，加剧了“贫者愈贫、富者愈富”的社会经济分层。 住房既是经济的，也是社会的。正是住房的社会属性决定了它不能作为普通商品使用。相反，它需要考虑其社会影响，并采取适当的政策进行干预。如果你过度沉迷于经济，国外的经验表明你迟早会为此付出代价。一段时间以来，由于政府缺乏有效的需求调节政策，住房市场一度存在浓厚的投机投资氛围，非理性住房消费也在扩大。为此，中央政府近年来出台了一系列调控政策，发挥了一定的作用，但效果仍不尽如人意。党的十八大确定了房地产市场发展的路线图，要求建立市场配置与政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足贫困家庭的基本需求。这给这些刚到城镇、住房困难、想不到买就买的群体带来了一些希望。 我们认为，经济适用房的建设可以逐步调节过高的市场价格问题，并能有效调节因占有房地产而造成的财产过度集中问题。 在一些人看来，建设保障性住房是调控房价的长期选择，或者被理解为房价泡沫破裂后的一种保障和补救措施，这样房地产投资就不会大幅下降和萎缩，从而影响经济增长速度。但我们更愿意将其理解为一种负责任政府的制度安排。经济适用房提供的人群包括购买经济适用房的中等收入阶层和居住在廉租房中的中低收入人群。根据中央政府的经济适用房建设总体规划，最终受众将占城市居民的20%，并且在未来将逐步增加。如果新政府能够有效推进这一目标，中国城镇低收入人群的住房问题将有望得到解决。无论如何，享受最大公共福利的是这个社会中最大的群体。当这个社会中最大的人口不必在市场上花很多钱购买高价住房时，他们在总财富中的实际份额就会明显增加，国家就可以实现收入分配的调整。中国的收入分配问题近年来引起了各方的关注。国务院最近批准了中国三部委发布的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》。虽然它们只是对某些方向和原则的看法，但它们值得我们注意。在已发表的意见中，有关于加快和完善再分配调整机制的专门章节。在收入分配中，总的来说，初次分配和再分配都需要考虑公平和效率。保障性住房建设属于再分配领域，主要由政府作为法律和政策的调节主体来实施，其主要手段是税收、社会保障和转移支付的制度安排和运行机制。就一个社会的最终收入分配结果而言，它是否合理当然与初次分配和再分配有关，但再分配是政府的action/きだよ 0弹性相对较大的主要原因。设计并有效推进再分配制度不仅体现了公平与正义，也有助于所有人分享改革与发展的成果。如今，在房地产市场上，越来越多的家庭变得富有，越来越多的住房资源被允许分享改革的成果，而那些没有住房的家庭只能得到一小部分。如果共同富裕仍然是我们社会的共同理想，那么大力推进保障性住房建设应该被设计为收入分配调整的突破口。 目前，我们需要这样一个住房保障体系:在市场化的基础上，政府提供最基本的住房保障，只鼓励一户人的住房制度。为了从法律和政策上限制投资性购房，有必要增加投资者的持有成本。投资并不是不合理的，但有必要让这些人在政策上晚些时候购买，然后在供求关系放缓到一定程度时放开。限制购买是一种纯粹的行政干预，市场不能总是由行政干预来维持。有必要研究更多的经济手段，使房地产市场不再回到投机者的天堂。要把经济适用房建设作为国家宏观调控的工具，中央政府应该制定一个总体规划，并把这个规划分解到地方。在这一点上有明显的不同。有人认为，如果经济适用房建设升级为国家宏观调控的工具，将鼓励地方政府继续追求gdp增长，这将造成土地、资金等资源的严重浪费，并建设大量劣质住房，使整个经济适用房建设处于粗放状态。实践表明，如果没有硬压力，目前很难安排保障性住房建设，地方政府有很多借口不做或少做这项工作。 当然，我们不希望建造经济适用房来在短时间内解决中低收入城市居民的住房问题。根据一些经验，香港有700万人口，新加坡有300万人口。他们花了60-70年的时间来建立目前的经济适用房体系。中国作为一个拥有14亿人口的大国，有大量的农民流向城市。因此，没有一定的时间，中国不可能像香港一样建立住房保障制度。建立现代住房保障制度是一个长期的过程。但是，在实践中，不要被“住房市场的两条线”所迷惑，即“担保属于担保，市场属于市场”。中低收入人群进入了经济适用房体系，而商品房的市场价格却可以随意炒作，过高的房价更是高不可攀。相反，我们应该考虑到绝大多数居民的住房仍然需要以市场为导向的方式来解决。 因此，对于保障性住房建设，我们提出以下建议: 建议1:加快制定《住房保障法》。住房保障是一项长期的工作，需要法律法规的调整和制度的完善才能稳步有序地推进。目前，我国住房保障法律法规建设滞后，《住房保障法》尚未制定。国家有关部委和地方政府只有一些规定，远远不能满足住房保障发展的需要。这是住房保障制度改革缓慢、难以持续、保障水平低、运行管理体制混乱的根本原因之一。在保障性住房政策的实施中，地方利益高于国家利益，部门利益高于群众利益，商品房建设投资比保障性住房投资更重要等。根源在于高层立法缺乏刚性约束，导致对住房保障在民生建设中的重要地位重视不够。 建议2:创新和完善保障性住房建设模式。政府直接建设模式和房地产企业代理建设模式都要求政府承担整个项目的建设和运营成本，这不能有效吸引社会资本参与保障性住房项目建设，不能发挥财政资金的杠杆作用，容易形成新的地方政府债务，增加我国系统性金融和金融风险。一些城市探索的分配模式可以更好地解决保障性住房建设中的一些难题。“十二五”后期，要大力推进普通商品房建设中经济适用房的配置实践，将配置数量、面积、户型、价格和质量要求作为土地出让的前提条件。 建议3:研究保障性住房建设对经济发展的拉动作用。“十二五”期间，将启动3600万套保障性住房。如此大规模的投资必然会对中国的各个行业和宏观经济产生巨大的影响。特别是在政府对房地产行业加强调控的背景下，经济适用房的建设能否部分弥补商品房投资下降对经济的负面影响，形成新的经济增长点，是一个值得我们认真研究的问题。经济适用房的建设与所有上下游产业的关联度并不相同，也就是说，它侧重于拉动经济。因此，量化经济适用房建设的直接、间接和诱导经济效应，找出与之有较大关联的产业，实施有针对性的产业政策，对促进经济发展具有重要意义。

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