陈国强：一线城市住房限购仍会存在

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最近，市场预期房地产调控可能会有新的思路，房地产调控的长期机制可能会很快出台。中国房地产学会副会长陈国强在接受《中国证券报》独家采访时表示，根据目前掌握的信息，增加住房供应将成为一种基本的政策理念，而不是抑制住房需求，一些城市的限购、限价措施预计将逐渐淡出或退出，但京沪等一线城市的情况特殊，限购措施可能会长期存在。

“尽管过去的规定也强调增加供给，但实际上并不理想，尤其是在一些重点城市。”陈国强认为，许多城市过去都注重抑制需求。现在，中央政府提出“我们应该尽一切可能增加住房供应”，这应该包括经济适用房和商品房。即使“十二五”规划提出了在城镇建设3600万套经济适用房和改造棚户区的目标，到2015年，我国经济适用房的覆盖率将达到20%左右，但经济适用房的供给仍与市场需求不匹配。

土地稀缺是一个相对的概念。世界上有许多例子表明，人与土地的关系比北京、上海等城市更为紧张，但他们仍然很好地解决了住房问题，他们的经验值得借鉴。陈国强说我们应该拓宽思路增加供应。例如，一方面，提高土地利用率；另一方面，在一线城市的核心圈外围，还有很多事情要做。例如，北京正在积极开发和建设一些新城镇。随着交通和其他配套设施的改善，过去“time/きだよ 0”的概念已经改变。事实上，北京新增住房需求的大约一半已经流向了邻近的河北和天津。

在他看来，要增加住房供应，我们不仅要对增量大惊小怪，而且要想办法脱销。第一，促进经批准的土地得到及时有效的开发并尽快投入使用；第二，允许持有过多房屋的人通过税收手段，如空税、房产税和遗产税，出租或出售闲置房屋，以促进存量房屋进入市场。

在陈国强看来，像北京这样的一线城市情况特殊，限购可能是一项长期措施。“如果你不这样做，过去的过度需求和房价过度上涨等问题可能会再次爆发。毕竟，很多外地甚至海外的富人都愿意去北京配置资产，增加供给很难从根本上缓解供需矛盾。这种情况并非中国独有。”

陈国强建议引导北京的流动人口转移到其他城市。当然，前提是让这些城市更有吸引力，比如更多的就业机会，更好的生活条件，更好的教育和医疗资源。新型城镇化还强调大、中、小城市协调平衡发展，公共资源向中小城市倾斜。

精彩的对话

中国证券报:我们应该如何理解房地产监管的长期机制？物业税的核心内容是什么？

陈国强:把房地产的长期机制仅仅理解为财产税和其他措施太片面、太简单了。长期机制应该是一种发展机制，而不是一种监管机制，而不是一些人理解的狭义的财产税概念。作为一项有利于行业发展的基本制度安排，长效机制不仅包括基本住房制度、住房保障制度、土地税和金融等特殊制度，还包括已实施多年的抵押制度、预售制度、土地招标、拍卖和挂牌等现有制度，这些都是长效机制的重要组成部分。

目前，重点是围绕制定规章制度、填补空白、完善完善等方面开展大量工作，如推进《住房法》和《住房保障条例》的编制和立法。

像北京这样的一线城市情况特殊，限购可能是一项长期措施。如果我们不这样做，过去的过度需求和房价过度上涨等问题可能会再次爆发。毕竟，很多外国甚至海外的富人都愿意去北京配置资产，增加供给很难从根本上缓解供需矛盾。这种情况并不是我国独有的。

推进全国住房信息系统建设和联网、房地产统一登记、全国住房普查等。，推动各地编制住房建设和经济适用住房建设计划。

《中国证券报》:中央政府关于经济适用房建设的提法与之前有什么不同？

陈国强:习近平总书记在最近的讲话中提出了许多新思想，如“量力而行”、“需要与可能的关系”、“住房保障与防止福利陷阱的关系”、“积极探索建立非营利组织参与保障性住房建设、运营和管理的体制机制”，具有创新性，值得关注。非营利组织可以理解为社会保障机构、保险机构等。他们不要求太多的资本投资回报，但更注重投资的安全性和稳定性。

从经济适用房的类型来看，未来的重点应该是发展公共租赁住房和廉租房，即租赁型经济适用房，而不是产权型经济适用房。在一些地方，经济适用房已经明确退出了经济适用房领域，北京新建经济适用房项目越来越少。租赁住房的投资主体可以是政府、企业、社会机构和社会资本。

中国证券报:一些三、四线城市土地和住房供应“双宽松”。房地产开发投资的拐点来了吗？

陈国强:过去两年房地产投资的增长率约为20%，与之前的高点相比下降了很多。随着基数的增加，未来投资的增长率可能会进一步下降。目前，部分城市住房供过于求，投资风险加大。房企在做投资决策时应该谨慎。从调控政策的角度来看，应该强调差异化和针对性，让地方政府承担更多的调控责任。

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