任志强：楼市长效机制是伪命题 房产税不会征收

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在中国房地产市场，频繁的调控政策已经成为常态。然而，自2013年3月“新中国五条”出台后，全国范围内没有出台新的调控政策，房地产市场在罕见的“政策稳定年”一路上涨。根据国家统计局的数据，2013年前三季度，中国商品房销售面积为8.4亿平方米，商品房销售额为54028亿元，分别增长23%和33%。

业内普遍认为，将于11月9日召开的中共十八届三中全会将为楼市调控指明方向，而集体土地流转中的“新土改”、小产权房上市交易、房产税征收、保障性住房建设等问题都有望释放政策信号，或将成为下半年楼市的最大转折点。

房地产正在走向市场化

"三中全会可能会涉及土地流转问题，市场化将向前迈进一步."11月5日，在第九届房地产金融年会上，华远地产董事长任志强对《新京报》记者表示，一些经济政策预计将“出台以吸引更多私人投资”。

民生银行行长齐宏对此表示赞同。他认为，三中全会将推动金融改革，房地产融资渠道将大大拓宽，使住房企业的融资问题得到改善。

此前，任志强曾预测，“限制政策”将在本届三中全会后退出；然而，许多出席第九届房地产金融年会的领导人告诉《新京报》，北京等一线城市的房地产市场仍处于供需矛盾之中，不改革土地供应制度就放开限购是不现实的。

万科集团副总裁毛大庆认为，三中全会将进一步解读城市化问题，解决资源分配的公平性问题，关注未来十年的城市化布局，“为新移民创造更多的集装箱”。

业内人士表示，房地产市场的大格局难以改变

但是，许多专家仍然认为，本届三中全会不会从根本上改变房地产市场现有的游戏规则，房地产调控的长效机制也不会这么快出台。“大炮”任志强还预测，房产税和遗产税都不会征收，所以大家“不用担心”。

本届三中全会可能会解决一些政府层面的问题，但不会改变整个中国社会的格局，房地产市场也不会发生很大变化。华远地产董事长任志强将长期机制斥为“虚假命题”，因为它没有改变土地、产权登记、税收制度以及房地产以外的其他制度。

国务院参事专门研究员姚景元也表示，政府一直使用“限购”等措施来抑制房地产市场的需求，但目前一线城市的土地供应和价格状况使得房价难以下降，土地改革成为一个难题。

“什么是长期机制？目前还没有明确的声明。近期的市场信号，包括自住商品房和热卖土地，增加了判断的难度。”首创集团董事长刘表示，与其关心政策调整的力度，不如让房地产企业练习一下内部技能。

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重建经济适用房体系:还是突破

记者了解到，重建全新的经济适用房体系被业界视为新政府最明确的新产权政策。

全国政协委员、原国家税务总局副局长许善达在接受《新京报》采访时表示，经济适用房将成为新一届政府的切入点，形成“中低高”(低收入阶层有经济适用房，工薪阶层有“廉租房”，高端住房市场放开)三大体系，形成全新的“差别待遇”政策。

许善达分析说:“中国的房地产政策将会有很大的变化。”一旦政府将担保责任从市场中分离出来，在规划、土地供应、房屋持有和出售等方面的税收将会有所不同。比如取消房产税试点，对高档商品房的买卖征收消费税。税率将由当地政府决定，税款将在当地征收。

不过，任志强表示，从最近北京几块自住商品房的高价出售来看，政府并没有加大投入，而是企业“买单”，而这些成本最终会加到纯商品房上，为消费者买单。他警告称:“如果地价再次上涨，整个房地产市场将出现问题。”

土地制度改革:亟待突破

经济学家马光远在接受《新京报》记者采访时表示，即将召开的三中全会不是一次“房地产调控会议”，会议将对中国经济改革的重大问题进行部署和规划，其中将涉及土地制度改革，但不会涉及房地产市场的具体调控。

“农民的土地无法转移是阻碍中国城市化的关键。”马光远说，“从目前的情况来看，这些问题如如何转让集体土地已经结出硕果。农民可以直接转让他们的土地使用权，或者直接建造房屋，或者直接转让给开发商。"

马光远说:“多年来，中国城乡差距的很大一部分是由于剥夺农民的土地收入和高价出售土地造成的。这种剪刀差意味着农民仍在补贴城市。对此，我认为三中全会应该有一个很明确的计划。”

中国土地调查与规划研究院副总工程师邹晓云认为，三中全会将没有关于土地制度的具体政策，可能会有一个改革的方向，这将促进土地出让制度的建立，但不会有太多的具体政策和操作措施。

此外，北京师范大学房地产研究中心主任董藩曾在微博上表示，房地产市场的许多问题最终都指向土地制度。十八届三中全会很难推动土地制度的重大变革。即使有这样一种说法，当它回到操作层面时，仍然很难打破这种局面，这是由基本系统本身的不匹配造成的。

如何开征物业税:颇具争议

财政部财政科学研究所所长康佳认为，房产税的开征仍存在很大争议，决策层当然要谨慎，但“适时扩大房产税改革试点范围”的方向已经明确。他说:“我认为开征房地产税必须是渐进的。”这条道路应该从一个更合格的地方去尝试，能够形成决策层的共识和决心，并且易于操作。同时，不可避免地要从高端和增量住房入手。”

康佳认为，除了这些战略要点之外，让中低收入家庭、中等收入阶层和“富人优先”阶层放心也非常重要:中国未来的房产税改革绝不会覆盖低收入人群，它还应该学习日本的模式，明确规定至少要为每个人提供“基本待遇”，而不是在“第一套房”征税。

上海和重庆之前率先试行房产税。改革的效果如何？

康佳在接受《新京报》记者采访时表示，要肯定两地改革对体制建设改革和探索的贡献。两地的试点项目已显示出各种积极效果和初步经验。

邹晓云还表示，本届三中全会后，我相信房产税将会增加，覆盖面也会扩大。然而，著名经济学家马光远反对开征财产税。“我认为三中全会不会提出具体措施。到目前为止，什么是财产税？我们还没想好开征哪种财产税。如何征税？房产税征收的目的是什么？关于这些，目前的观点非常混乱。开征物业税可能是今后的一个方向，但有许多技术环节至今还没有讨论清楚。”马光远说。

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