任志强：拿地首选北京 房价或涨到10万每平

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2012年12月31日，当华远地产以接近500%的溢价和16000元/平方米(不包括经济适用房)赢得通州地块时，有人称之为土地之王。但不久之后，通州太湖镇的土地销售轻松超过了华远创下的纪录。太和集团收购的土地(报价、咨询)底价为19000元/平方米。

当夏佳胡同提高投标价格并进入市场时，任志强认为政府是故意的。上涨的土地价格释放了房价上涨的强烈信号。尽管地价昂贵，任志强告诉记者，如果华远想在下半年购买土地，北京是首选。

过去几年，每次任志强预测房价会上涨，虽然骂声不绝于耳，但都被市场所证实。但是这一次，他说，他不敢做进一步的预测。

不可预知的背后

政策是影响房地产市场的最大因素。

任志强指出，大家都很清楚上届中央政府采取了什么措施，但新政府还没有明确的政策取向。可以看到的是，本届政府提出在五年内改造1000万个棚户区；支撑第一组外壳；继续增加保障性住房供应。不知道我们是否会采取过度干预市场的政策。

新政府提议调整经济结构，放开金融市场，但没有实施细则。“没有实施规则，就无法实施，企业也无法根据这些规则做出决策。”任志强说。预测房地产市场的趋势离不开一些先行指标。

例如，“银荒”已经升温，但任志强认为，银荒并没有真正发生。“在信贷紧缩的背景下，开发商早就习惯于使用其他融资方式，能够在海外融资的企业资本成本更低。”他还指出，房地产市场的变化与宏观经济趋势密切相关，但这次宏观经济增长的下滑与2008年不同。

银河证券首席执行官顾问左在世界华人房地产协会2013年年会上指出，当前的经济增长速度缓慢，但合理而稳定。“现阶段的潜在增长水平应该在7%-8%的范围内。换句话说，只要没有大规模失业，这个范围内的增长是平衡和稳定的。”左预测，下半年经济平稳增长是一个高概率事件。

其他关键指标都表明，房地产市场暂时不会大幅下跌。比如房地产投资数据和销售数据。1-6月，中国房地产开发累计投资36828亿元，同比增长20.3%，房地产累计销售面积同比增长36%。

海通证券分析师涂李雷认为，2013年有望成为销售旺季。即使下半年没有月度销售增长，行业也能保持15%左右的增长率。这一数据远远超出了年初大多数分析师的预期，也是近四年来销售增长的最高点。

在北京征地的逻辑更可取

在谈到征地策略时，任志强表示，华远地产更喜欢北京。他观察到，自2011年以来，在这轮调控开始时，一线城市是受影响最严重的地区，开发商涌向三线和四线城市获取土地，这导致他们的土地价格上涨。

然而，“新型城镇化”的规划方案长期无法确定，一些三、四线城市的供给远远超过需求。经过鄂尔多斯(市场咨询)和温州，无锡，江苏，常州，辽宁营口，酒泉，甘肃等地已经暴露在类似的“鬼城”,许多空建筑无人问津。一批房地产企业重返一线城市。

一线城市的地价很贵，但人们有更明确的预期。任志强以北京为例。

“国家五条”出台后，北京是实施最严格的城市，但房价一直在上涨。业内人士公认，北京房价统计数据被扭曲了。一些开发商甚至向本报记者指出，北京的数据是虚假的，自去年以来，一些楼盘已经翻了一倍多。如果没有北京市住房建设委员会的限价政策，许多房地产的报价会更加疯狂。“如果不放开土地供应，四环路的房价有可能涨到10万。”任志强说。

任志强认为，北京的房价是无法抑制的。教育和医疗等许多资源都集中在北京，人口正加速涌入北京。“十一五”期间，北京人口每年增加52万。任志强预测，“十二五”期间每年将超过70万人。其中，自然人口增长的比例很小。

任志强认为，在完全市场化的环境下，用房价来控制人口流入是可行的。但是在半市场化的状态下，权力寻租和腐败是最容易滋生的。1998年房改15年后，在商品价格飙升的北京，部委和一些中央企业的“准福利房”仍很普遍。

普通居民的商品房供应严重不足。北京不仅在2011年和2012年连续两年没有完成土地供应计划，而且商品房的土地供应也受到经济适用房土地供应指数的挤压。2011年，土地总供应量为6，500公顷，2012年减少到5，700公顷，今年减少到5，650公顷。

2012年，北京总共出售了372公顷的商业用地，但只有31%的年度计划完成。工业用地和住宅用地的供应比例几乎是10: 1。"工业用地造成了巨大的浪费，而居住用地却非常稀缺."任志强说。因此，自今年年初以来，北京房价逐月同比上涨。

他进一步指出，如果说2010年的价格上涨是货币过度的结果，那么本轮价格上涨则是供求关系恶化的结果。对于开发商来说，在供应短缺的市场上购买土地可能是最安全的。但也有例外，“除非政府增加住房供应，允许农业用地进入市场。”任志强说。

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