看好受益城镇化发展的二三线城市房市

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关于亚太房地产市场泡沫的说法已经流传多年，但迄今为止，该地区的房价仍在上涨，房地产开发商和房地产基金的投资热情依然不减。 最近，专注于房地产市场投资的香港房地产基金吉辉资本完成了第四只基金的招募工作。吉辉资本董事总经理、中国区总裁彭庆邦最近在接受《中国商报》独家采访时指出，新募集的基金仍将专注于房地产投资，重点是大中华区的一些城市，如中国、日本、韩国、新加坡和马来西亚。 中国商报:你主要针对全球房地产市场的布局向哪个方向发展，判断的依据是什么？ 彭庆邦:我们四期基金的投资对象主要是大中华区的一线城市和受益于中国城市化发展的二三线城市。我们认为，必须有风险回报合理但尚未充分发挥商业机会的投资项目。 我们对中国城市化发展带来的大量商机感到乐观，但我们不认为中国市场已经饱和。从地理上看，北京、上海、广州、香港、澳门和台湾等一线城市将是主要发展目标；此外，我们对市中心人群众多的零售中心、受中国紧缩政策影响价格合理的一线和二线城市的商业资产以及经济基础雄厚、房地产需求长期的大中华区其他二线城市(如江苏省)持乐观态度。 此外，在亚太地区，我们重点关注日本、韩国、新加坡和马来西亚。 日报:受宏观经济的影响，私募股权行业近年来似乎进入了一个相对缓慢的发展时期。你如何看待这个行业？ 彭庆邦:过去，中国很多纯金融投资型的私募股权基金都是利用市场上升周期和快进快出的投资策略发展起来的。然而，在中国目前的市场环境下，它不再能继续赚取这样的利润，而是逐渐退出市场，导致私募股权市场看似缓慢的发展趋势。仍能在中国市场运营并盈利的私募基金公司必须具备足够的资产管理能力，才能通过优化资产价值获得合理回报。 日报:作为房地产私募的一员，你的情况如何？ 彭庆邦:前三只基金募集的股份已经全部投入，目前没有一只基金退出。其中，90%的项目已经退出第一只基金——中国基金一，内部收益率为27.5%。据估计，第四只基金的内部收益率将在20%左右。吉辉资本的所有基金均来自大型国际机构投资者，如主权财富基金、捐赠基金、养老基金等机构投资者；其中，40%的投资者来自亚洲，30%来自北美，另外30%来自欧洲。没有国内投资机构。 日报:中国对私募股权仍没有明确的监管。从海外市场情况来看，监管私募股权行业应该遵循哪些原则？ 彭庆邦:虽然目前中国对私募股权基金没有明显的监管，但中国大多数所谓的私募股权基金都与开发商合作，通过债务或信托的方式对已确定的开发项目进行短期投资。因此，风险管理在一定程度上是有保障的，但就结构和管理而言，它不能被视为真正的私募股权基金。 相比之下，海外私募股权基金不仅股本较大，而且投资周期较长(7 ~ 10年)；除了原则性框架协议之外，投资者(lp)在选择投资目标方面给予基金管理公司(gp)更多的自由。因此，成熟的投资者在选择基金管理公司时，不仅要依靠政府的监管，还要更加注重自身的尽职调查。除绩效外，还有公司治理、内部控制、财务管理、资产管理能力、员工道德等。为了实现风险控制和管理，所有这些都需要仔细观察。

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