张玉良治下绿地：世界500强的“混合式成长”密码

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21年前，他从上海市农委来到上海，从上海市农委和建委下属的企业出资2000万元人民币开始创业。现在他已经成为一个房地产业突出，能源、金融等相关产业同步发展的超大型企业。格林兰董事长张玉良带领格林兰集团在2012年进入世界500强，在2012年美国《财富》全球500强企业中排名第483位，在2012年中国企业中排名第583位 作为在市场中成长的中国企业的领导者，张玉良对世界500强的成长道路有着更深的理解。他认为，中国企业不仅要有远大的梦想，还要审时度势，把握市场和社会需求，用中国人的创造力和智慧促进企业的成长。 竞争不是一个“零和”游戏，而是一个双赢的局面 中国商报:作为mainland China首家(目前唯一一家)以房地产为主营业务的《财富》500强企业，格林兰自2005年提出“2011年左右冲刺500强”的目标以来，实现了从中国企业到世界级企业的飞跃。据了解，格陵兰将继续保持30%的年增长率，力争到2015年实现营业收入超过5000亿元，跻身世界企业200强。如何实现这种高速增长，如何在高速增长和健康增长之间取得平衡，合理布局？ 张玉良:绿色空间超常发展的核心动力和保障在于四点:一是大趋势和环境。20年来，邓小平同志南巡讲话为企业改革创新创造了优越的发展环境和市场环境。上海市委、市政府及相关委办的信任和支持，姐妹省市的改革开放理念，使上海企业成功走向全国。在这种背景下，格陵兰紧紧抓住每一个发展机遇，坚持进取精神，在抓住机遇上阔步前进。第二是机制和制度。上海市委、市政府和上级部门一直鼓励绿地在公司法框架内坚持和创新符合市场经济要求的制度、灵活高效的市场化运行机制。这种机制和制度的创新使得绿地整合了国有企业和民营企业的优势，形成了与其他企业完全不同的发展活力。第三是商业模式。格陵兰一直围绕市场优化创新的商业模式。房地产行业坚持高度专业化，产品适度多元化，通过多类产品叠加提高附加值；坚持产业适度多元化，不断提高效率，有效平衡经营风险。第四是依靠优秀的文化和团队建设。格陵兰尊重并实践一种简单而务实的企业文化，这种文化符合时代、社会主流和企业现实的要求。在绿色空间中使用人才的理念要求领导者带头，用“后效”来领导团队，这在实践中越来越流行。 中国商业新闻:绿色空间的策略是做政府认为和市场需要的事情。在这一战略下，绿地形成了四大特色和三大基本做法，也被业界视为房地产行业绿地的成功密码。这一模式是如何在中国房地产开发十多年的快速发展中形成和完善的？有没有可以复制的经验？ 张玉良:在企业发展的过程中，我们总结出，只有满足了地方党委政府的发展需求、舆论需求和市场需求，企业才能获得良好的发展环境、核心资源和市场空空间。 许多年前，我偶然读了一本关于印度尼西亚华侨林绍良历史的书。为了在印度尼西亚实现橡胶本地化，政府呼吁企业主种植橡胶。林绍良知道种植橡胶不赚钱，但他是按照政府的意图来做的，并在政府最需要的时候大规模种植。作为回报，他从政府那里得到了低价土地。从那以后，他的事业一飞冲天，成为印度尼西亚最富有的人。 中国商报:我们注意到市场需要的绿色空间仍然有军事管制，中国的房地产市场经历了从计划经济到市场配置的转变，在激烈的市场竞争中施加了许多管制因素。市场变化经历了几个周期。如何在这种特殊的环境下保持更好的竞争力？ 张玉良:格陵兰提出“满足市场的需要”，并根据经济规律成为一个企业。绿地投资遵循四条“军事规则”:第一，反周期投资策略。市场低迷时要主动调整，市场好转时要谨慎，避免非理性的市场竞价。其次，它可以快也可以慢。在政策环境调整的情况下，可能是快也可能是慢。第三，低成本扩张战略。第四，高杠杆战略，通过尽可能快的周转，可以实现经济规模和高于行业平均水平的投资回报。 在格陵兰岛的战略字典中，竞争从来都不是一个“零和游戏”，而是一个双赢和共享的局面。现代竞争的最高境界是一起把蛋糕做大。 产业运营与资本运营同步 中国商报:在确保房地产业领先地位的同时，绿地集团积极发展能源、金融等支柱产业。此外，绿地集团在商业、酒店、建筑、汽车服务等行业也有较大的规模和较强的实力。这些行业中有些是相关的产业链，是格陵兰集团发展过程中的辅助或衍生自主营业务，有些是与主营业务无关的产业链。在多元化的过程中，中国一直有一个争论，即多元化和主营业务之间的平衡。格陵兰也追求一元论和温和的多元主义吗？ 张玉良:绿色空间的成功得益于工业管理和资本管理的同步发展，这稳定了风险，增加了利润。与外界大多数人的印象不同，格陵兰不是一个简单的房地产企业，而是一个由房地产、能源和金融组成的集团。房地产业是其核心主导产业，项目覆盖24个省的60个城市，并成功进入韩国济州实施海外发展战略。然而，与普通房地产开发商不同的是，绿地在产品类型、品牌和科技含量方面在国内处于领先地位，尤其是在超高层、大型城市综合体和酒店等现代服务业载体的建设方面。超高层城市中已建成和在建的18座标志性建筑中，有4座位列世界前十。有近50家酒店正在建设和运营中。 能源和金融是格陵兰集团的次支柱产业。目前，其能源已形成涵盖煤炭生产、加工、储存、运输和配送以及石油储存、运输和销售的完整产业链，煤炭资源总储量近6亿吨，年产量超过1500万吨，2011年收入超过800亿元。同时，绿地还积极打造整个金融产业链，控股辽宁盘锦银行，参股锦州银行、上海农村商业银行、东方证券等。，并发起成立中国注册资本最大的小额贷款公司。2012年1月，格陵兰金融控股集团成立。 从外部来看，我们始终保持每年30%~40%的增长速度，其中能源行业对企业的支持非常重要，金融业也有助于稳定绿地集团的发展。 绿色土地就像一颗倔强的种子，牢牢扎根于房地产行业，用绿色能源点燃拥抱金融的梦想。 中国商报:2012年，随着绿地韩国旅游健康城建设的启动，绿地集团正式开启了海外投资开发的新征程，在澳大利亚悉尼市中心开发超高层公寓和城市综合体，并成功落户德国高端酒店，拥有自己的酒店品牌，即将赴泰国、美国和欧洲进行城市综合开发。那么，绿色空间如何平衡国内和国际市场呢？或者，绿色空间进入海外市场开发的标准和思维要素是什么？ 张玉良:在经济全球化和一体化的背景下，中国企业必须学会在全球发展的坐标系中思考和安排自己的发展。绿地位于韩国济州，积极利用国内外资源，充分拓展国内外市场，在加快国际化战略进程中不断获得先发优势，从而获得更高的发展质量、更大的发展空和更快的发展速度。其次，通过国际化，绿地将整合各种国际优势资源，促进自身发展，增加产品和服务的附加值，全面系统提升企业综合竞争力。一个公司的伟大发展应该经历三个阶段:国有化、资本化和国际化。如今，绿地的民族化无疑已经进入了高峰期。现在有必要资本化和国际化。 但是国际化没有捷径。格陵兰海外战略将在确保盈利和风险可控的前提下稳步推进。格陵兰希望通过国际化战略将自己从一个地方和工业龙头企业转变为国家龙头企业，并在全球范围内运营，这不仅具有世界级的规模，而且具有世界级的竞争力和影响力。 借助领导人的“后盾”影响人民 中国商业新闻:众所周知，格陵兰是国有企业改革的典范，它将国有控股和职工工会持股结合在一起。如何在企业决策中体现这一改革，确保各方意见的统一和快速有效的决策？ 张玉良:目前，绿地集团51%的股份由上海市国资委下属的两家企业持有。800多名员工通过员工持股计划持有40%以上的股份，其余3%由社会股东持有，这是典型的国有控股下的混合所有制。 由于国有股东的分散性，绿地受到的行政干预较少，因此可以采用完全市场化的管理模式，“管理团队不是由上面匹配，而是由市场匹配。”国有企业的领导者容易产生冲突和相互制约，而格陵兰的管理团队很简单:能够成就一番事业的人都是优秀的高管，那些没有业绩、得不到市场和员工认可的人都会被淘汰。 混合种族绿色空间的另一个优势是内部动力机制已经建立。一方面，员工与企业之间的利益分享机制是通过员工持股计划来构建的，决策者的利益与股东的利益是一致的。如果决定是错误的，他们自己的利益就会受到损害，所以他们不会随意做决定。另一方面，企业不谈论级别，而只谈论类别。特殊、一类和二类企业按经营规模和利润划分。不同类型企业的待遇将扩大差距，如果每年对它们进行评估，表现不佳的企业将被归入下一类。 如今，格陵兰岛800多名员工平均每人持有100万股股票。职工持股会有一个内部交易平台，每个季度开放一次。如果员工离职，他们可以通过内部交易转让股份。这使得员工的个人利益始终与企业利益密切相关。 中国商报:绿地的多元化、国家化和国际化布局决定了必须建立一个庞大的绿地管理体系。如何在分散和收集之间取得平衡？ 张玉良:你的背永远是你下属的方向。绿色空间强调领导者带头树立榜样，用“背影”影响他人。 一方面，格陵兰给予下属单位充分授权，倡导敢于冒险、勇于尝试的创业精神，同时以评估为出发点，提高管理水平。以业绩说话，以贡献为立场，下属单位根据业务规模和业绩进行分类分级，管理团队根据考核结果进行升、降、或多或少的薪酬。从高层管理人员到员工，也不例外，他们完全抛弃了传统观念，即国有企业安于现状，止步不前。观察聪明的挑战者赶上了一个好时代，瞄准了一个好行业，建立了一个好团队，走向了一个好未来。这是20年来张玉良绿色空间的总结。然而，在过去的20年里，绿地在机遇中起舞，经历了许多危险的浅滩。 “正是中国房地产业快速增长的特殊阶段给了我们机遇。”根据张玉良的分析，事实上，每个国家都有一个特殊的工业发展阶段。20世纪六七十年代，美国的汽车、钢铁、石油、房地产等行业也迎来了“黄金时代”，并催生了一批财富500强企业。 但机遇往往披着面纱，与风险相伴。关键取决于你是否有发现的眼光、抓住的勇气和把握的能力。对于企业来说，战略选择往往关系到生死，而战术选择则关系到未来。它不是没有挫折。在创业的头十年，格陵兰也经历了盲目服从和投机阶段的“看什么赚钱”，开一家酒店，然后倒下；我经营一家超市，结果丢了钱。在反复尝试和探索的过程中，张玉良将绿色空间的繁荣定位为从房地产业开始。 进入房地产后，市场对绿地的印象非常深刻。据预测，高负债率将是压垮中国房地产业的稻草，包括绿地。自去年以来，房地产市场的监管一直在继续，经济一直在日益衰退。在“极度寒冷”的季节，不少企业资金链断裂。2011年，绿地集团现金流入2247.66亿元，现金流出2218.54亿元，现金净流入29.12亿元。年末总资产1791.24亿元，总负债1522.55亿元，资产负债率85%，比年初下降1.29个百分点。出乎意料，但合理。 “有些人有1000亿元的现金流，每两年换一次，一年换500亿元。我的现金流为500亿元，一年四次，是2000亿元。你说哪些资金紧张？”张玉良表示:“我正在努力提高流动性和运营效率，以解决人们无法理解的现金流问题。” 保持绿地的快速增长也是产业匹配的一个重要因素。当房地产行业信贷紧缩时，能源行业可以放贷；当能源不景气时，金融平台可以用来融资，张玉良巧妙地把握了平衡。即使在房地产行业，我们也坚持将中长期投资(如酒店和办公楼)与短期投资(如住宅)相结合，使长期投资、中期投资和短期投资相匹配，平衡现金流比率并平抑风险。 他擅长超高层建筑和大型城市综合体，这是各方给予绿地的又一个标签。在张玉良看来，每个城市的老百姓都想拥有一个空，并且需要一个台阶。超高层建筑是这座城市的阶梯。“它满足了几个需要:第一，我国经济发展到一定阶段水平后，经济结构需要调整。除住宅建筑外，商业地产已经进入经济结构的深度调整，人们需要提高生活水平；其次，每个城市都需要一个高度。现在许多城市都更大了，有些地方需要更高。” 经过政府多年的市场调整和宏观调控，大多数房地产企业都感受到了市场的压迫，这给这个曾经爆炸性增长的行业带来了巨大的结构性风险。 然而，空.在这一领域的绿色空间仍有很大增长 “首先，中央政府鼓励企业向商业地产、普通商品房等领域倾斜。在制作这两种产品的实践中，我们深切地感受到这不仅是地方政府调整定位的需要，也是企业自身市场发展的需要。去年，我们的商业地产销售额增加了100亿元。今年上半年，商业地产同比增长100亿元。预计今年我国商业地产将增长200亿元。”张玉良表示，政策引导和市场对新建住宅的需求依然强劲，绿地中约80%的住宅产品是新建产品。 “做政府想做的，做市场需要的”，这就是绿地战略。 “这是一个聪明的方法。”在张玉良看来，做政府想做的事情不是简单的政府与企业的关系，也不是企业与政府的关系，更不是与政府官员的个人关系。“企业正在与一级政府打交道，并按照一个地区的政策和价值取向行事，而不是与官员走得太近。” 这是像格陵兰岛这样的企业在保持安全和稳定的同时实现快速崛起和增长的战略纲要。张玉良:低调的梦想家21年前，张玉良从上海市农委住房办公室副主任的位置下海，从没想过格陵兰这个名字会进入世界500强的“花名册”。那时，他只是厌倦了政府的生活，希望能找到一个改变自己命运的机会。[/h [/h/20年后，张玉良成为“坐在云端的人”——2011年，绿地实现营业收入1830亿元，18座超高层城市标志性建筑建成并在建，其中4座建筑跻身世界十大建筑之列。有近50家酒店正在建设和运营中。坐在云里，张玉良一如既往地低调、勤奋、冷静。 在出席《财富》500强论坛期间，无论是会见政府官员、商界人士、合作伙伴、媒体记者还是公司的普通员工，他总是保持谦虚的微笑... 与张玉良关系密切的人给人的印象是，他每周工作6天，一年中有一半时间用于商务旅行，而且只在普通标准间住了20年。这辆车是一辆旧别克，价格20万元，已经7年没换了。只有当他受到欢迎并被送走时，他才为了公司形象而乘坐豪华轿车。尽管格林兰集团每年有数百亿英镑的利润，但它只持有不到2%的股份。 “成功不是一种既定的象征，而是一种精神和理想。如果我为钱而工作，我就不用这么努力工作了。作为一个有着远大梦想的公司和企业领导者，你的背后就是你下属的方向。”张玉良说，格陵兰强调领导者带头树立榜样，用“退”的方式影响人们，一个层次一个层次。公司提倡“牢记使命”，反对“没有野心”；提倡“昂扬精神”，反对“精神懈怠”；提倡“勤俭节约”，反对“六提倡、六反对”如“铺张浪费”，我应该带头。 “格陵兰岛在2002年大力实施国家规划时，才真正提出了力争跻身世界500强的战略规划。”在这个梦想的支撑下，我们经历了房地产行业的多轮挑战，经历了各种跌宕起伏的挑战，实现了这个梦想。”张玉良说，这只是长征中的一次阶段性胜利。只有不断地梦想和创造，才能让更多的中国企业和企业家走向世界，成为影响世界的力量。 现在，格陵兰岛的下一个梦想是力争到2015年成为国际知名、实力雄厚、管理科学、跨国跨行业经营、具有世界级规模、经营管理水平、品牌影响力和可持续发展能力的超大型企业集团，实现营业收入超过5000亿元，跻身世界200强企业行列。 对于这个梦想，张玉良的方式是喝一杯干葡萄酒，埋头工作，因为他已经确定了自己的航海梦想。