杨红旭：中国房价还能再涨10年

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据经济之声《朝光财经评论》报道，任志强是楼市看涨派的典型代表，他的话常常令人惊叹，吸引着人们谈论此事。昨天，另一只公牛，万达集团董事长王健林发表了一个惊人的声明。他认为中国的房价至少可以上涨10年甚至15年。原因有三:第一，中国的城市化进程刚刚开始。截至去年，中国的城市化率约为36%。根据历史经验，只有当城市化率达到75%至80%时，房价才能稳定。第二，土地成本的增加。目前，农民征地补偿成本逐渐增加，城市拆迁价格也在上涨。面粉越来越贵，所以想要降低面包的价格是不现实的。第三，期望起主导作用。现在股市正在下跌，没有吸引资本的渠道。在传统风险厌恶的驱使下，许多人会把钱投入房地产市场。

谈到对房价上涨的预期，很多人自然会想到通过监管政策来管理对房价上涨的预期。长期以来，有人认为调控政策难以在抑制房价过快上涨中发挥实质性作用。从政府的角度来看，实际情况如何，是哪一方提出了这些政策？一些媒体采访了一名基层公务员。在他看来，即使行政限价是一种反市场行为，也是非常必要的。例如，他说，在2007年，有一个项目在不到一年的时间里从8000多个增加到30000个。因此，如果取消限购，房价可能会飙升。

杨红旭:中国的房价在10年内仍然会上涨。影响房价的三个因素

万达集团董事长王健林表示，中国房价至少可以上涨10年甚至15年，主要影响因素是城市化进程的推进、土地成本的增加和上涨的预期，《经济之声》特约评论员、上海亿居房地产研究院副院长杨红旭对此发表了评论。

杨红旭:我基本上同意这一点。人们普遍对十年持乐观态度。然而，我认为主要驱动因素与他略有不同。首先，城市化主要是由需求驱动的，因为城市人口流动性的增加会导致一些住房需求的增加。其次，土地成本和住房供应价格都在上涨。土地成本相对较高，而且还在不断上涨。成本之一是人工成本，这实际上是一个非常关键的成本，但它已经过了刘易斯转折点？。因此，劳动力价格将直接反映在房价中。第三，中国的投资渠道很少，普通人没有地方投资，这导致了黄金价格下跌的反应，他们会集体购买黄金。由于渠道少，我们仍然认为房地产是一种可靠的投资方式。从三个方面来看，我基本上同意这个观点。

公务员对房地产市场监管的看法。他说:“房地产调控现在令上级领导、开发商、购房者和业主不满。政府部门太累了，小偷死了，但是里面和外面都没有人。”。监管的初衷是抑制房价的过度上涨，但我们觉得现在的监管似乎已经到了不能停下来骑虎难下的地步。

杨红旭:这个断言有问题。这个断言有点极端。似乎各方都不满意。事实上，一些人受益于监管和控制。例如，我认为有些人只需要成为受益者。如果我们不进行调控，那么房价的上涨就不是目前的上涨，这似乎比国外要高得多。但是，如果这么多年没有监管，中国的房价肯定比现在高很多，所以不能说每个利益集团都不满意。目前，中国房地产市场仍处于强劲需求驱动阶段。不管是否受到监管，它都会上升。它将在五年或十年后上升。如果没有监管，价格可能会上涨更多。我们必须做出这样一个理性的分析。因此，我说监管总比没有监管好，但我们监管的一些措施确实是错误的，这导致了一些不尽人意的方面，但我们不能全盘否定监管。

杨红旭:房价保持不变或涨幅极小的州不会出现

《中华人民共和国宪法》第五条规定的20%的税收政策自出台以来就受到了大家的批评。一方面，人们有抢劫房屋的过程，而在其他地方，则有空.陷落的现象然而，在政策较好的城市，如北京，房地产交易量一直很低。从监管政策的角度来看，我们如何才能开出正确的药？

杨红旭:与去年3月甚至1月和12月相比，4月和5月的住宅交易量有所下降，这是调控的效果之一。至于每个人都说房价还没有下跌，房价暂时不会下跌是事实。4月份，中国大中城市房价指数平均涨幅低于3月份。房价涨幅有所回落，这应该是调控效应的体现。当然，效果会慢慢体现出来，但不要认为几个月的增长后会下降，甚至是20%或30%。这个想法不可靠。

如何调整它？首先，我认为不能放松对购买和贷款的限制。一旦发布，价格涨幅将会更大。第二，我们应该更多地利用经济手段和市场手段，如税收和信贷手段，如住房信息利用。我们应该对中国的住房状况有一个大致的了解，政府应该有信息来促进整个调控。第三，要加大住房保障建设，让买不起房的人也能买得起房。如果我们能继续向前推进，我认为房价会朝着更好的方向发展。

过去两年，我们调控的目标基本上是促进房价稳定，但在2005年和2006年，有很多目标。当时调控的目标是冷却过热的房地产投资，进一步规范市场交易秩序，优化住房供应结构，稳定房价。我们目前的调控目标比较简单，稳定房价是总的目标。我们应该增加供给，抑制不合理的需求，用信贷、税收和限购来抑制不合理的需求。如何实现供给，如何抑制需求，我们现在的根本手段是抑制不合理的需求。我认为未来抑制不合理的需求是必要的，但不要轻易抑制，关键是要想办法增加供给，这是稳定房价的基础。

实现这一点需要时间，因为我们的控制措施需要进一步优化。不要指望有一天我们最终会达到一个理想化的水平，房价基本上不会上涨或下跌，也不会上涨很少，这永远不会发生。没有一个国家能够保持房价稳定，而且在10年或20年内，房价将持续上涨或下跌或上涨5%。我说房地产有两个属性，第一个是所谓的自主属性或消费属性。二是投资属性，即资本减半的产品的价格属性。股票市场纯粹是资本产品，价格波动很大。房地产中一半的基因是资本产品，所以它的市场一定不能朝着这个方向稳步发展，这永远不可能，所以人们应该降低他们的期望。

(证券时报新闻中心)