任志强借商业地产突围调控 自持物业比例仍难扩大

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2012年的最后一天，华远地产(600743)(600743，sh)以10.05亿元的价格在北京通州拿下了梨园地块，这让在北京土地市场长期受挫的华远地产董事长任志强终于如愿以偿地回到了基地。

作为回报，华远地产选择了商业地产，这是一个靠近东六环的商业项目。

"华远正加紧努力在集团层面推广商业地产业务."3月31日，华远地产相关负责人在接受《商业日报》采访时指出，华远已经在青岛和Xi安整体启动了商业项目，而通州的这个商业项目也将聚焦写字楼和高端购物中心。谈到该项目未来的控股情况，该人士表示，具体方案尚未确定，但应该是部分出售、部分自持。

监管下的业务突破

上述负责人告诉《商业日报》记者，随着监管政策的不断细化，华远将积极调整和完善产品结构，“适当增加商业地产投资，寻找新的利润增长点，通过丰富产品线平衡市场波动。”

3月22日，在华远地产2012年度业绩及分红计划发布会上，任志强介绍了他的新计划:“在城市化率超过55%的城市，商业地产比重将增加，我们将根据每年资金需求逐步扩大商业地产比重。”

根据年报，华远在2012年实现营业收入30.8亿元，同比增长18%，创下过去五年的最佳业绩。同时，净利润为5.41亿元，同比增长16%。值得注意的是，华远地产去年预收37.06亿元，同比增长56.94%。

根据中信建设投资的分析报告，华远地产2012年销售额同比增长101%。扣除海信的13亿元合同，销售额为43亿元。根据公司新一年的营销目标，计划销售合同额增长了20%以上。据估计，该公司2013年的销售额将达到约95亿元。根据中性销售判断，预计年销售规模约为67亿元。

《全国商报》记者看到，中信建投的研究报告也指出，土地储备仍然是华远的“软肋”:“随着优质储备结算的结束，未来毛利率下降是不可避免的。”

“为了确保北京每年都有新的土地储备，我们去年参加了几十次土地拍卖。”华远地产相关负责人告诉《全国商报》，华远采取了“从农村包围城市”的做法。“目前，华远在北京通州的土地储备接近50万平方米，其中包括近10万平方米的商业地产。”

上述负责人还透露，2013年华远将继续扩大发展规模。“公司预计2013年总建筑面积为220万平方米，其中90.1万平方米为新开工面积，40.8万平方米为竣工面积。”

持有房产的比例暂时难以提高

2012年12月31日，华远中标北京市通州区梨园镇，建筑面积12万多平方米，成交额10.05亿元，是一个集居住、商业、金融为一体的综合用地。《国家商报》记者从华远地产了解到，该地块已被确认为华远岳明好天地的商业项目，计划于今年下半年进入市场。

然而，关于通州商业项目的最终举行，该负责人表示，该项目尚未最终确定。“该项目将有购物中心和办公楼，其中一些将出售，一些将自我维持。”

不争的事实是，住房长期以来一直处于去投资状态，无论是限购还是贷款，还是刚刚出台的“国家五项规定”。对于更多的开发企业来说，商业地产再次被称为结构调整的重点。

然而，由于商业项目投资巨大且支付缓慢，任志强直言不讳地表示，华远地产无法进一步扩大持股比例，因为它没有从公开资本市场获得资金。

这个问题也困扰着其他开发者。

3月21日，在香港举行的2012年业绩发布会上，北辰实业(601588)董事长何江川表示，北辰实业商业地产2012年的业绩比2011年差得多，连续两三年持续下滑。

世茂股份有限公司(600823)首席财务官杰森(Jason)曾表示，商业地产的租金回报期相对较长，即使商业运营的内在价值在未来几年将大幅增加，但大宗资产的长期变现仍将导致资金沉淀。他提出“世茂想通过低成本融资来制造血液”。

据《国家商报》记者报道，复地还通过与旗下房地产基金智英投资(Zhiying Investment)的合作，探索投资模式的“升级”。智英投资董事总经理董伟海表示:“通过改造一些业绩不佳但有潜力的商业项目，并对租户进行重组，这些房产将被重新增值，投资者将获得相应的回报。”

上海易居研究所研究员严跃进表示，在商业地产结构饱和的迹象下，商业地产开发商的前期规划和后期展望没有科学跟进，为他们陷入困境埋下隐患。“商业地产的运作不同于住宅地产。从项目规划、招商引资和后续管理的过程来看，商业地产开发商必须有创新意识。”

对于开发商来说，至少在现阶段，解决房地产企业融资只有两种方式:一是通过传统的房产销售方式解决资金压力；第二，利用海外融资平台，尝试在海外发行reits，获得充足的资金。事实上，更多的公司以第一种方式解决了持有房产的压力。

根据中国指数研究院的数据，从2008年到2012年，商品房销售面积增长了近40%，达到7130.34万平方米。在这种情况下，出售商业地产并不容易。结果，大品牌开发商改变了他们的销售方式，提高了租金，提高了商店的运营价值。