冯仑：“理想国”的现实考验

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当承载着冯仑理想主义的立体城市在四川成都登陆时，它有一个非常普通的名字——天府健康城。与冯仑赋予许多未来色彩的立体城市相比，“天府健康城”的名字显然要平静得多。近日，“成都立体城项目信托及项目陷入困境”的传言甚嚣尘上，这可能是“房地产思想家”冯仑在立体城之路上不得不面对的第一个难题。 虽然他期待的是一个未来的“城市国家”，拥有高的土地利用率和和谐的工业人口，但当地政府更关心的是“土地出让”后的产出比——一个立体城市能给“发展”带来什么。 即使是“立体城市”也离不开现实的需求。作为一个商业项目，一个三维城市需要吸引“合作者”来形成一个可复制的盈利模式，这样它的活力才能持续更久，它的顶级设计合作公司才能有投资回报。与炫目的概念渲染相比，这些都是立体城市最现实的命题。 克服波折 冯仑向记者证实，成都立体城市“天府健康城工程”目前运行正常。 “成都很快，一点也不慢。”万通董事会主席冯仑在接受《中国商报》采访时表示，“成都立体城项目信托和项目陷入困境”。他现在的另一个身份是北京万通立体城投资公司的董事长。 2011年12月，北京万通立体城市投资公司与成都签署投资合作协议，冯仑在成都落户首个立体城市项目。当时，万通与多家机构联手发行了一只规模为18亿元的立体城市发展基金。房地产基金介绍材料显示，信托计划扣收9.2亿元，到期日为2014年第二季度末，本金和利息合计12.7亿元。 业内的问题是，该项目自2012年以来一直没有实质性进展，这可能导致基金投资者的收入下降/0/。 在回答“项目太慢”的问题时，冯仑回答说:“生第一个孩子很困难，而第二个孩子很快。” 万通内部人士告诉记者，冯仑非常重视立体城市，视其为“万通的未来”。 然而，这是一个冯仑寄予厚望的项目，被媒体报道为“不受地方政府青睐”和“信托赎回计划存在不确定性”。面对这一切，冯仑一再向记者重复“没问题”这个词。在他看来，每个城市和整个环境的领导人是不同的，不同地区之间也有差异。 立体城市没有赶上荣最好的“时代”。在2011年12月与成都市政府签订合作协议仅一年后，原成都市委书记、原四川省委副书记李因涉嫌严重违纪被纪检监察部门立案调查，其领导的“北方改革”，即成都北部城区改造，也受到了此次事件的影响。 记者了解到，经李纪检监察部门调查后，有关部门对成都“北改”相关项目进行了大规模筛选，确保目前正在开发的各类项目“没有问题”。万科、万通等全国一线开发商进入该地区的开发项目都在清单中，万通在成都的立体城市项目也受到一定影响。“停止一段时间后，最终确定没有问题”。 冯仑向记者证实，成都立体城市“天府健康城工程”目前运行正常。 “许多技术问题在成都得到解决，然后直接用于其他项目。所有专业部门和合作伙伴都进行了考察，成都在法规和技术方面是最完善的。”冯仑表示，在成都项目的基础上，这个立体城市还将落户Xi、西安等地。 政府和企业之间的“磨合” 像所有开发商一样，给地方政府留下深刻印象的三维城市模式的基础在于获得土地并以相对较低的成本进行开发。 立体城市笼罩着冯仑的理想主义，但当它面对当地政府的“发展”要求时，“理想”必然会向“现实”靠拢。 目前，规划中的成都立体城市，即天府生态健康城，位于天府新区中心，建设用地1.3平方公里。与中国特大城市“铺大蛋糕”的发展模式相比，冯仑习惯于用“堆砌小蛋糕”来描述“立体城市”与传统城市的区别。 根据冯仑批准的三维城市规划，50多种城市功能结合在一起，非常方便人们的日常生活。“我们已经解决了交通问题，每一个重要的功能都是在步行20分钟内解决的。这是最理想的城市模式，它提高了效率，节省了交通。” 然而，一个非常残酷的现实是，仅靠这一切无法给地方政府留下深刻印象。像所有开发商一样，作为商业行为的三维城市模型，给地方政府留下深刻印象的基础在于获得土地并以相对较低的成本进行开发。这时，地方政府经常要做一个计算问题，“如果我把土地给你，我能带来多少回报？”。 这种回归的载体是“工业”，这一点冯仑和他的合伙人都很清楚。事实上，真正令成都市政府印象深刻的是，成都将建成以特色产业为支撑的立体城市，建成集居住、商业、办公、娱乐为一体的立体城市。生产与城市一体化的规划理念将确保立体城市能够提供4万多个就业岗位，立体居民中约50%的劳动力能够获得本地就业机会，这是地方政府最大的受益。 记者了解到，医药产业是立体城市的支柱产业之一，其目标是打造中国西南地区最具影响力的医疗中心和中国最大的医学研究和继续教育基地。 据报道，在对成都市政府进行“游说”的过程中，万通宣布“每年可以解决12000人的就业问题，从而带动当地酒店业、会展业、教育服务业、餐饮业、零售业、保险业、医药医疗器械零售业、老年公寓等相关现代服务业的发展，大大提高成都的城市知名度”， 最终与成都的发展战略一拍即合的合作建设载体立体城市的“招商引资”大致分为两部分，一部分是符合立体城市产业定位的商家和生产企业，另一部分是合作建设业务。 [/h/对于“思想者”冯仑的抽象语言来说，三维城市的执行层面是非常清晰的。这句话的具体解读是“招商引资”，招商引资不仅是实现对地方政府承诺的载体，也是万通立体城市商业模式运行和维护的关键。 目前，万通立体城投资公司实际上是一家以合伙为基础的投资公司。 “以现实的形式，它更像一个大俱乐部。”万通内部人士告诉记者，大榭俱乐部成员包括万通董事会主席冯仑、新希望(000876)集团董事长刘永好、红杉资本董事长沈南鹏、诺亚财富董事长汪静波。 “每个人在投资之前都认为这是一项发展中的业务，必须有回报，尤其是在初期阶段，吸引投资的压力相对较大。”上述人士告诉记者。 记者了解到，立体城市的“招商引资”大致分为两部分，一部分是符合立体城市产业定位的商家和生产企业，在这一环节上，万通的立体城市更像是一个经营者和一个管理者。 然而，这仍然是第二步投资促进的重点。目前，更重要的招商对象是合作建房者，即从立体城市手中通过项目股权合作按计划开发一些地块的合作建房者。在这种模式下，三维城市万通更像是一个“一流的开发商”，可以通过卖地获利。 “当然，主要的土地还是由万通自己开发的。”一位知情人士表示。