莫将地王楼王混为一谈

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首先，从外部现象来看，房价和地价有一点相似之处:它们运行的方向相同。上行链路周期和下行链路周期的方向是相同的。例如，自去年下半年以来，房价和地价同时上涨。从2011年下半年到2012年上半年，房价和地价基本上同时降温。

然而，它们之间有一些差异。首先，地价的波动性大于房价的波动性，房价上涨时涨幅更大，下跌时跌幅更大。例如，今年前8个月，根据国家统计局的数据，国家开发企业购买土地的平均价格上涨了16%，而国家开发企业出售商品房的平均价格只上涨了9%。在土地市场上，我们有时会看到这样的事情:在同一块土地上，当土地市场不景气时(例如去年年初)，出价可能会失败，没有企业愿意以底价购买，但在另一个时候(例如目前)，一些房地产企业愿意以50%的溢价购买。事实上，最近几个月，一些城市的单位价格最高，而且保险费率高达100%。

第二，土地价格变化滞后于房价变化。回顾过去的十年，我们会发现一个规律:房价变化第一，地价变化第二。例如，房价在2009年第二季度开始上涨，并且在那年的第四季度相当受欢迎；然而，直到2009年下半年，土地价格才开始反弹，直到2010年第一季度，土地国王才开始频繁出现，并持续到2010年底。自去年以来也是如此。去年下半年，房价开始上涨，但直到今年高房价才逐渐出现。今年3月，房价环比涨幅最大，直到今年8月和9月才出现了一波土地王。

其次，从内在联系来看，地价与房价相互影响的传导机制是什么？从成本构成分析，房价主要由地价、建筑安装成本、税费、财务成本、管理成本和企业利润组成，其中地价是一个重要部分，也是最易变的部分。人们普遍认为，如果面粉很贵，面包也会很贵。因此，地价越高，房价就越高。从长远来看，土地价格的上涨确实增加了房价的成本，进而推高了房价。但是在短期内，例如，如果一块土地很贵，那么在这块土地上的建筑价格会同时很贵吗？我们不妨深入分析和讨论一下。

从经济学分析来看，这个命题在两个条件下是有效的。首先，在垄断市场或寡头垄断市场的条件下。例如，一个城市的商品房市场由一个或几个开发商控制。只要政府购买的土地价格高，为了获得稳定或更高的利润，肯定会提高房价；第二，商品房生产周期很短。例如，在其他行业，本周面粉价格上涨，下周面包价格将上涨。运营商可以根据原材料价格的变化快速调整成品价格。

然而，事实是上述两个条件都不存在。目前，我国任何一个城市的商品房市场都不属于垄断市场或寡头市场。没有开发商可以随意定价，但一般只能跟着市场走。此外，二手房的供应与开发商无关。商品房的生产周期比面包的生产周期长得多，从土地购买到销售通常需要一年左右的时间(目前，少数可以缩短到六个月)。这可能导致一种情况:当购买土地时，市场仍然繁荣，开发商以更高的溢价获得土地，但当出售房屋时，市场已经冷却。如果你想以市场价格顺利出售房屋，在购买土地时将很难获得预期的更高利润，甚至会赔钱。例如，在2012年第一季度，有这样一个失去的财产出售。这样，高价的地方不能保证高价房子的销售。从这个角度来看，土地国王和建筑国王是不一样的。

最后，从地价和房价的形成机制来看，土地市场和住房市场是两个相互独立又有内在联系的市场，在房地产市场体系中一般称为一级市场和二级市场(二手房市场称为三级市场)。从经济理论的分析来看，价格是由供求关系决定的。

土地价格由土地供给(地方政府)和需求(开发商)决定。一旦有土地国王被报道，人们往往会批评当地政府贪婪。事实上，在市场经济下，交易价格是由供需双方决定的，没有人强迫开发商买地王。至于地产商为何要购买王迪，一般都与当时楼市的高温和未来楼价会上升的预期有关。

当然，中国城市房地产开发的土地供应是由地方政府垄断的，这也是地价上涨的原因之一。但不要把高地价的“错”放在垄断供给上，因为三、四线城市的地价不高，土地供给充足。土地供应非垄断的国际大都市，如纽约和伦敦，也存在高地价和高房价现象，这与土地供应制度无关，主要与经济和人口有关。

同样，房价主要由商品房的供求关系决定。如果需求旺盛，供应紧张，房价肯定会上涨，甚至远远超出开发商购买土地的预期；相反，如果需求萎缩，供应过剩，房价将普遍下跌或趋于稳定，市场将不会考虑一年前的土地价格水平有多高。

总之，地价和房价之间的关系非常密切，相互影响。高地价将增加未来房价的成本，也将增强当前购房者对房价看涨的预期。房东出来后，周围的房价上涨了，这是一个典型的反应。高房价将刺激开发商以更高的价格购买土地。然而，我们必须明白，“面粉贵，面包贵”的说法并不完全正确。毕竟，土地价格和房价主要由各自的市场供求关系决定。

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