王健林：滚雪球的术与忧

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2013年胡润中国富豪榜榜首的房地产“土皇帝”王健林，最近让外界大吃一惊:他今年不仅个人资产增长了108%，个人价值达到1350亿元，而且他的知名度也非常高:9月22日，在青岛东方影视产业园的启动仪式上，万达邀请了莱昂纳多·迪卡普里奥、梁朝伟等多位国际国内著名影星走红地毯助阵。据知情人士透露，万达仅在明星出场费上就花了5000万美元。投资500亿元人民币的东方电影资本项目只是万达计划在全国投资的十大万达城市之一。然而，万达的快速扩张也引起了外界对其资本链的质疑。王健林本人曾多次向外界表示，万达的负债率远低于外界报道的90%，并表示万达的资产负债率可能是中国房地产开发商中最低的。 现金流滚动资产 “万达的商业模式是快速购买、快速干燥和快速完成。”王健林曾经说过。与其他房地产企业不同，万达并不储存土地增值溢价，而是一拿到土地就投资项目开发，在很短的时间内完成变现，然后投资更多的新项目。 根据万达集团2013年上半年的相关报告，仅今年上半年，万达就开发了20个新项目，包括18个万达广场和两个万达旅游城市。如此多的项目需要极其丰富的现金流，这也是万达负债率高的原因。 亚太商业地产研究院院长朱令波对《中国经济时报》记者表示:“万达的商业地产模式是一种资金链模式，它利用可销售的房屋和写字楼来提取现金，然后将其沉淀到购物中心和写字楼。他持有资产，形成了自己的循环链。” 万达的现金流非常快。王健林曾经说过:“如果其他企业投资四五年，我们两年就能完成。这就是竞争优势。如果这种房地产投资提前一年完成，至少可以节省1亿元的资金和1亿元的佣金，这就是2亿元的现金流。” 在万达广场项目遍地开花的前提下，项目的前期销售收入发挥了重要作用，王健林将其概括为“销售第一，现金第一”。一位不愿透露姓名的万达管理层人士对《中国经济时报》记者表示:“每30亿个项目中，万达自有资金仅占10%，其余是商业地产和住宅地产的销售。” 在万达近几年实施的第三代城市综合体项目中，万达将单个项目的面积增加到30多万平方米，整合了万达广场、高级酒店、写字楼和商业住宅，并增加了待售物业的面积。 低成本、宽渠道 出于市场和成本的考虑，万达近年来一直将注意力集中在二三线城市的新发展领域。对于迫切需要吸引投资和获得政治成就的地方政府官员来说，城市综合体、高级酒店和世界500强企业是致命的诱惑。在此前提下，万达的速度得到了证明，甚至一些土地“招标、拍卖、挂牌”还没有完成，万达已经开始发布项目标书。 朱令波认为，“三速”模式实际上是一种押马、占领城市优质地块、扩大企业发展规模影响力的战略布局。 前述万达管理人士也有这样的看法:“万达现在所做的，就是拥抱城市化的浪潮，尽快圈地。几年后，在其他竞争对手死亡后，他们将努力提高盈利能力。”在资金链方面，他还表示，资金链取决于银行对万达的贷款利率和信贷额度。万达是银行业最好的客户，拥有最高的信用额度。 据了解，2006年，中央银行财务部将万达列为全国房地产金融改革试点企业，为万达提供了绿色通道。万达的贷款申请可以直接提交给总部。在四大国有银行中，中国工商银行、中国银行和中国农业银行向万达提供了巨额信贷。与其他房地产企业相比，万达拥有绿色通道有着明显的优势。 就具体贷款业务而言，除了开发贷款外，万达还可以在项目完成后获得商业地产抵押贷款。开发贷款一般只有2-3年，平均物业管理时间可达8年，而万达绿色通道最多可延长至15年。 王健林还表示，万达拥有数家万达广场，仅银行经营性房地产抵押贷款规模就有望达到300亿元。经营性房地产贷款约占万达房地产开发基金的30%。在操作上，除了在你以全额租金开始创业时获得贷款外，你还可以在5年后因为租金上涨而重新评估和再抵押时获得更高的抵押贷款。“ 高速滚动下的隐患 速度造就万达，但它也像达摩克利斯之剑一样笼罩在万达的头上。顺驰，一家房地产企业，曾经以速度闻名，曾经辉煌，但由于资金链的断裂，它最终可能会闯入神话。 “速度确实给万达带来了一些问题，比如人才匮乏、项目质量和资金链紧张。”根据朱玲波的分析，万达的销售模式也面临着困境。前期出售的房产比例过高，导致后期运营不畅。同时，受城市综合体的驱动，万达部分商业地产的销售价格过高，将影响投资者和运营商未来的回报。这将对万达品牌及其下一步销售产生影响。王健林提出人才问题已经三年了。前面提到的万达管理层也表示，在万达文化城项目中，考虑到联想、范海、方毅等企业的资源和人才，万达与这些企业共同发展。 万达的步伐太快，但配套的战略合作企业如零售百货店、酒店和电影院却跟不上。另一方面，廉租房战略合作伙伴占购物中心总面积的70%，而租金收入仅占总租金收入的40%-50%。由于商业品牌出租面积大，租金价格低，万达的租金收入面临着严峻的压力。 低租金收入给万达带来的麻烦不仅如此，甚至影响到万达最重要的融资渠道。”租金收入不足以偿还利息。这是经营性房地产抵押贷款遇到的最大问题，也是银行最头疼的问题。傅生资本首席执行官黄立冲说。在资产证券化方面，万达与麦格理在香港合作成立的房地产投资信托基金之所以没有在香港证券交易所上市，很大程度上是因为租金水平较低。 但更大的问题在于整体政策环境给万达带来的不利局面。在中国，房地产市场和房地产企业仍然是监管对象。房地产企业上市融资和资产证券化存在诸多障碍。 虽然之前的私募做得很好，但万达商业地产公司的上市仍然遥遥无期。“在目前的监管形势下，房地产公司上市可能不现实。等着瞧吧。”王健林曾经说过。 万达一直在寻找新渠道。万达已经尝试了信托产品，并与建行和北京银行合作推出了三种信托融资产品。然而，与银行相比，信托的综合成本偏高，一般在12%左右。成本高、数量少、周期短不适合万达。 “全球95%以上的购物中心都由房地产投资信托基金拥有。但在中国，我们没有这类金融产品的支持。”王健林说道。 “不管是什么模式，企业最终还是要赚钱的。”根据朱令波的分析，万达是资产快速扩张的典范。它不是用投资回报来衡量企业的发展，而是通过扩大企业规模和资产增值来筹集资金。

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