裴建华心中的以房养老“山东模式”

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《国务院关于加快发展养老服务的若干意见》出台后，“养老住房”成为热门话题。山东省老年产业协会会长裴建华接受了《中国经济时报》的专访，对老年住宅的内涵以及他所探索的“山东模式”做了详细的解读。老年人住房是政府监管下的市场行为住房在中国是一个非常敏感的话题。“在中国人眼里，房子是命根子，是一切资产的凝聚点，也是人们社会地位的象征。一提到房子，人们的神经马上就紧张起来:搬我的房子，那是我的命根子。”裴建华说道。为了解释什么是老年人住房，裴建华首先说了三个“不”。 首先，为老年人提供住房不应该是政府为每一个拥有住房的人执行的政策或规定。在今天的现代文明中，任何国家的政府都不会做这样愚蠢的事情。第二，为老年人提供住房不应成为政府削减社会养老金投资的借口。事实上，政府对社会养老金的投资逐年增加。 第三，老年住房不应是一种纯粹的政府行为，而是一种在政府控制和监督下的市场行为，其基础是自愿和利益驱动。政府的作用是使这个市场正常运行。 “老年人住房是一种政府主导的市场机制，它将住房货币化，并将其转化为资本流动，供那些不需要或不想将住房传给下一代的人消费。应该在完全自愿的前提下进行。每个人都可以选择这种方式，也有权不选择这种方式。”裴建华说道。在他看来，住房对老年人的社会意义至少有三个方面。 首先，为老年人提供住房是对我们传统道德的冲击。 “老年人的住房反映了老年人及其子女在人权和经济权利方面的独立性。这无疑是对中国几千年伦理观念的挑战，也反映了中华民族在文明程度上的深刻觉醒。”裴建华说道。第二，从某种意义上说，老年人的住房是改革的补偿。多年来，在大规模的城市现代化和新农村建设过程中，许多低收入人群为了面子，倾其所有，东借西借，住进了新房。为老年人提供住房的建议让他们容光焕发:原来的脸可以作为衬里！ “不是每个人都需要为老年人提供一所房子，但是有些人愿意为老年人提供一所房子。除了以上提到的人以外，还有没有孩子的家庭或失去家庭的家庭，有孩子的家庭，他们的房子在继承时可能会引起纠纷，有孩子的老人不孝，不想继承他们的房子，还有那些想把排场变成福利，租大房子买小房子，租城市房子买农村房子，从在一个地方定居变成“候鸟式的养老金”，并想改变from'空.的人办好事会促进社会和谐。”裴建华说道。 第三，老年住房是中国人理财意识的提高，它使每一个关心自己住房的人都接触到了“财产”、“资产”、“资本”和“流通利率”的概念。提高中国人民的财务管理意识将推动国家的繁荣。 关键在于流通 “死钱不是钱，钱只有在流动时才能产生——这就是为什么资金和资产可以变成资本。“在分析中国过去住房养老试点失败的原因时，裴建华认为有三个原因:第一，房价的快速上涨导致房主违约；第二，产权不确定，纠纷不可避免；第三，住房金融机构(即以住房为基础的养老企业)的长期投资没有回报，因此是负面的。归根结底，没有资本流动和利益链。 “这也是我们提出‘山东模式’的根本出发点。裴建华表示，这一思路的形成在于资本流动和利益驱动，充分调动房主和住房养老机构的积极性。 裴建华描述了他们正在讨论的“山东模式”的轮廓和纲要: 首先，要建立一个相应的住房金融机构，这个机构不应该是一个银行(但可以干预)，也不应该是一个不顾利益的公共机构。最好是优先考虑国有企业，由政府控制，以确保财政实力和社会信誉。第二，特殊研究机构应该提供智力支持。裴建华介绍说，“山东金融养老研究中心”于今年7月成立。其中，著名的中央企业申银万国证券研究所派出了一个研究小组对该项目进行了调查研究。”关系国计民生的重大事件必须有明确的理论指导。“ 第三，在交易过程中，房主与住房金融机构达成交易意向后，价格由第三方评估确认。之后，房屋金融机构全额购买了该房屋，并变更了产权。”这是解决根本问题的措施。毫无疑问:该房产的产权属于房屋金融机构，优先保证原房主出租，租金价格和租赁期限由双方协商确定。“在交易过程中，双方都可以提出许多附例，例如，预租期的租金应尽可能一次付清，以减少可能发生的纠纷；房主暂时不需要的钱也欢迎存入住房金融机构，因为证券机构干预金融管理，这可以使房主的住房资金获得高于银行利率的收入。例如，当前财务管理的年化收入可以达到4%，常规年收入可以达到5%-6%。裴建华介绍说，这种“山东模式”的老年住房兼顾了房主和住房金融机构的利益。对房主来说，首先是盘活他的固定资产，有足够的资金安享晚年，在产权房里过着节俭的生活，在反租房里过着相对富裕的生活，生活质量是不同的；第二，他们仍然可以住在自己的房子里，保持自己的尊严和原有的生活方式；第三，它消除了我们身后可能发生的各种担忧，并且可以延长寿命。对于住房金融机构，首先，租金可以提前收取；第二，如果这里存在大部分房主的房子钱，住房金融机构就相当于用很少的钱购买了足够的资产，并且还可以用房地产许可证抵押贷款来扩大自己的资金；第三，住房金融机构在成长和发展后可以上市融资。 严建华说，“这件事有两个关键点。首先，住房金融机构必须首先受到诱惑，而被诱惑的原因是有利可图的；让双方都有利可图的是证券的介入。当然，我们必须选择一个安全和强大的证券公司。第二，产权发生了变化。” 还缺少什么？根据裴建华的分析，老年住房应该是政府支持和控制的市场行为，归根到底是市场行为。裴建华认为，他们心目中的“山东模式”确实需要探索、完善和付诸实践。一是政府的政策支持和实际干预，二是社会的理解和支持。 在政策支持方面，首先，缺乏关于住房金融机构的政策，如是否给予政策支持资金或优惠政策。其次，政府应该针对房价和自然灾害等不确定因素制定控制措施。第三，房子的土地使用权到期后怎么办，我们要在政策上交个底。 “现在《物权法》规定，70年后可以延期，但你必须支付费用。如何支付？现在没有概念了。”裴建华说道。 就政府的实际干预而言，首先，住房金融机构应该有一个准入制度，这样任何人都不能为所欲为，政府应该颁发“驾驶执照”。与此同时，房主不会随时进来。有些人可能会挥霍他们的财产，给政府和社会造成负担。门槛和规则也应该由政府决定。第二，在完善法制的同时，要有明确的监督部门在运行机制。这件事当然应该由政府来监督，但谁来管理还不清楚。第三，试点时间要长，数量不能太多。"我希望在政府推进试点工作时，这些问题能够得到澄清."

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