地产基金的“互联网思维”

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就像马云和王健林之间的那场著名的赌局一样，互联网能入侵和颠覆传统保守的行业，比如房地产和金融吗？ 中国第一只人民币商业地产私募基金高河资本董事长苏欣对此有自己独特的见解。“我们需要看到赌博背后的逻辑，一是准确判断趋势，二是不断改进商业模式。因此，如何赢或输已经众所周知。”他在接受本报独家采访时也有同样的感受，这也反映了他在2010年加入房地产基金行业时的“不等人”。 当时，苏欣宣布辞去soho中国执行董事兼首席运营官一职。这位为潘石屹取得巨大成就的资深房地产业人士毅然选择了职业生涯的新挑战。原因无非是上述逻辑。他希望建立一个中国的“tishman speyer”(美国最著名的房地产基金)。 在过去的四年中，他给出了以下业绩表:收购了8个项目，管理的总资产超过80亿元。屡创行业纪录:2010年底收购基奥国际，创下当年北京最大的写字楼并购案；2012年10月，高合翠项目刷新了北京最贵商铺的纪录，“铺路金”单价达到28万元/平方米；2013年11月下旬，丹阳大厦整体收购完成，成为2013年北京最大的现有商业地产房屋收购案。 在他看来，以需求为基础的创新，放下过去成功的“形象”，以人人平等的态度保持开放，是四年后站在潮流前沿的关键，这与“互联网思维”是完全兼容的。因此，他可以在中欧商学院的课堂上畅所欲言地谈论2013年诺贝尔经济学奖获得者阿兰·希勒的“资产定价理论”，也可以和不懂外国房地产基金指令的“煤老板”打成一片。 “在市场的大潮中，站在桥头堡不是一件容易的事，但要时刻防止自己被淹没。”苏欣相信市场的决定性力量，相信通过运用专业能力做好市场细分，将会实现“tishman speyer梦想”。 放开“数字” “21世纪”很重要:马最近提出，现在成功、下一步想成功的企业必须有“互联网产品思维”。房地产基金或房地产行业适用吗？ 苏欣:我对所谓“互联网思维”的理解是，你的创新能力和开放性，或者说“姿态”非常重要。互联网思维是为了展示你的人性和有趣的一面，企业家也是如此。人性互相吸引是因为你有趣，不是因为我的道德有多高尚，也不是因为我的力量有多强大。这并不吸引人，但它给人一种敬畏感，这不符合互联网的精神。网络精神是人与人之间的平等，所以从营销的角度来看，从品牌的角度来看，企业家应该放下身段，你想把自己塑造成某种高大全，你最终会很惨。 另一个是“创新”，因为互联网有许多跨境和碰撞，这样的创新事物仍在一个接一个地出现。有了这种创新思维和开放性，它实际上将在许多行业发挥作用。例如，在金融领域，最初的高河模式在soho中国模式的基础上进行了调整。到达上海后，“建设节约型”的概念被提出，这是一个创新和调整的过程。 互联网创新的另一个特点是基于需求的创新。首先是需求。我已经看到了需求的特征，那么如何将这种创新转化为商业模式呢。在中国，房地产金融正处于逐步市场化的过程中，不可能全部是进口商品，必须立足现实进行创新。例如，我可以从事一些房地产投资信托，并在出售后增加一些资产管理。良好的流动性和提供额外的服务。这些实际上是基于这样一个事实，即市场是根植的，市场需求形成了一种创新，这与马云在互联网上提到的创新类似。 21世纪:在您的开发中，您推出了不同代的产品。it需求导向创新背后的创新逻辑是什么？苏欣:没错。一般来说，企业创业时创新能力很强，因为核心决策者在第一线，他能感受到需求。一些企业在接触年轻人时会面临创新弱化的问题。老板不可能在第一线。他需要结构化和面向企业的创新，这对于组织来说要求很高，普通企业很难超越。 21世纪:马云认为电子商务最终将挑战商业地产，你对此有何看法？ 苏欣:电子商务挑战商业地产。如果两年前我们愿意下注，现在我们基本上不愿意下注。这种趋势非常明显。当然，你能站在社会的趋势上可能是你的运气或者你的战略思维。如果你站着不动，活下来，你会有机会的。马云就是这样。 我们对商业房地产基金大发展的判断也是如此。如果我在2010年开始这么做的时候隐约感觉到，现在我相信业内人士不会怀疑这一趋势。政府提出实体经济应该把直接融资作为金融市场化的一个重要方向，而基金本身就是直接融资到房地产融资的最佳渠道之一。从这个角度来看，我可以看出，房地产基金是未来的趋势，就像互联网。 作为从业者，首先，你必须判断趋势；其次，你应该不断改进你的商业模式。在市场潮流中，站在桥上并不容易，但要防止自己溺水。因此，即使我们不断创新，我们也不应该走得太远。 战略风险控制 21世纪:目前房地产基金的趋势和机遇是什么？根据这一趋势，你有哪些创新？ 苏欣:如果房地产行业在2010年调控前是一艘行走在内河的大船，它的风险是有限的，只是一个危险的海滩。现在它已经进入海洋时代，小型帆板运动将自然消亡。例如，三线和四线城市的小开发商自然会被淘汰；有些船已经从小船变成了大船，比如万科，总体环境也发生了变化。大部分时间可能是平静的，但会有猛烈的暴风雨。 所以在关注创新之前，要注意风险。商业地产有风险吗？是的，有风险，也有机会。核心风险是什么？定价机制是它的价格高于租金，我们看到了这种风险。与什么时候相比？与两三年前相比。如何规避风险就是获得廉价资产。这听起来像是一个简单的逻辑，但却不容易做到。如何得到它？例如，我可以拿走土地，但我做不到。如果我把这个行业带走呢？如果一个基金可以整合金融机构和文化机构的资源呢？我们可以和政府谈谈。这种工业化的商业地产满足了政府的需求，可以解决就业、税收问题和产业升级，尤其是城市中的文化商业地产。 第二是采取资产组合。这有可能吗？三中全会也有政策。 另一个是“旧建筑改造”，从开发商的角度来解释，从城市发展和社会的角度来解释，就是建筑经济。建筑经济解决了什么问题？政府的土地财政，通过核心地区的建筑改造，可以聚集更好的企业，提高税收，改变城市面貌。开发商可能觉得他们赚的钱太少，投票太难，但我相信一些基金会是愿意的。随着大背景的推高，一线城市的存量已经到来，存量时代对房地产金融创新的要求和发展阶段有所不同。 21世纪:你的核心竞争力是什么？ 苏欣:“融资、投资、管理和退休”都很重要，是未来房地产基金的核心竞争力。 财务-我们在筹资方面的优势是我们已经积累了一定程度的信任。现在我们已经与多家机构投资者合作，并在一段时间内建立了真正的业务合作基础上的“信用”，这将是未来的一个障碍。 业务模式本身的优势在于，我们已经看到了行业的未来趋势，并站在了前列。潮流的化身每年都被定位在前十名，我们永远不会是第一，只要我们保持前十名的第一梯队；但是我做市场细分，只做商业地产，我也不做好住房。在进行市场细分时，观察、能量和风险将会降低。 商业地产也有管理能力。建设经济，你重建的能力是管理能力；还有资产管理的能力。在我卖完之后，我还为投资者管理资产。目前，大部分房地产基金都是部分债权，还有股票+债务，而股票的比例可能只有20%。我们拥有100%的股权，因为我们购买资产。我们不需要杠杆来买房子，但是杠杆也是被使用的。我们应该在基金内部进行一些杠杆操作，优先考虑次级贷款和M&A贷款。 退休——核心是资产管理能力。目前，我们主要采用“批量销售+后续管理”的模式。从短期来看，这取决于我们的专业销售能力。最初，我在soho中国负责营销，对价格和促销的认知很深刻。促销是用消费者能听懂的方言说话，而不是你自己的话。他可能听不懂北京话，但当你用山西话的时候，他会懂的。答案必须基于他的水平和经验。 21世纪:你们有什么特殊的风险控制系统吗？与往年相比，商业地产的风险也有所增加。 苏欣:大风险控制仍然是一个战略判断。选择什么样的细分市场是最重要的。例如，房地产行业中的商业地产相对便宜，这一策略本身就是一个很大的判断。对于个别情况，我们应该考虑交易对手，判断合作伙伴的信用非常重要，这是你的核心风险控制能力。从产品的角度来看，我们应该考虑它是否有转化的潜力，是否能很好地转化。 过去你通过买房子赚钱的日子已经一去不复返了，就像开发商通过囤积房子赚钱一样。当前的趋势不一定是购买实物，而是投资于基金或其他东西。

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