王泽基 ：利率市场化有助平抑房价

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中国正在推进的利率市场化如果最终实施，将会给房地产业带来深刻的变化，这是一个值得业界、学术界和政策制定者认真探讨的话题；同样值得讨论的还有以下话题:地方政府如何打破“土地财政”的魔咒？ 香港中文大学金融学教授、亚太工商学院院长王在出席完2013年首届金融与房地产交易年会后接受了记者专访。他表示，利率市场化有利于私人开发商以较低的利率从银行获得开发贷款，从而降低融资成本。与此同时，利率市场化将导致个人购房抵押贷款利率上升，这将增加购房成本，起到调节市场需求的作用，并最终稳定房价。 中国商报:利率市场化已经成为内地金融改革的目标之一。如果利率市场化最终得以实现，将给房地产行业带来什么影响？ 王:首先，利率市场化后，银行贷款倾向于中央企业和国有企业的情况将会改善，民营房地产企业的融资成本将会降低，特别是信用好的民营开发商，没有理由像现在这样贷款利率在10%以上。如果这些开发商将他们的土地和房地产抵押给银行，为什么他们不能以10%或更低的利率借款？一旦开发商的融资成本降低，房价也会降低。如果一个房地产项目的融资成本每年降低7% ~ 8%，开发周期为2~3年，整个项目的成本可以降低近20%，这是非常可观的。 其次，利率市场化后，抵押贷款利率将上升，从而增加购房成本，这将降低投资性房地产的需求和住房空购买率。目前，银行存款利率低，抵押贷款利率也低，这实际上造成了一种变相的补贴现象——储户补贴购房者。然而，问题在于，在银行存款的储户中，越来越多的人买不起房子，而借钱买房的人则是一群富人。对那些负担不起补贴买家的人来说，这是不合理的。利率市场化后，储户将有机会获得更多利息，而富裕的买家将支付更高的成本。 日报:地方政府对土地财政的过度依赖受到了批评。这个问题的解决办法是什么？ 王:现在的地方政府就像是“和尚天天敲钟，天天发财”。基础设施投资需要融资，因此它开始出售土地。一次性土地出售也导致地方政府缺乏长期稳定的收入。正确的做法不应该是卖一块地，用一笔钱搞一个项目，而是要有一个稳定的、可持续的收入，把一次性的卖地收入变成一个长期的、稳定的收入。为了解决这个问题，其他地区或国家也有一些更好的做法。首先，它类似于香港地铁。政府修建地铁，而盖楼。建成的房子可以出售，但商场不卖。购物中心是地铁的补充。地铁运营良好，可以把更多的人带到商场，增加商场的租金，带来稳定和长期的收入。这是“外部效应内部化”的一个例子。 对于有强烈外部效应的项目，如地铁，特别适合利用土地和商场来解决长期融资问题。香港的做法是，MTRC是一家上市股份公司，政府可以通过注入房地产项目实现ipo或发行债券。这种方法的一个优点是它有很强的市场原则。如果这是一个宏大的项目，将不会受到投资者的欢迎，融资将变得困难。 第二种模式是，当土地公开拍卖时，开发商不需要一次性付清土地，只需要以现金支付底价，然后将一定比例的房屋交给政府。项目完成后，政府可以陆续出售这部分房屋，这样政府就有了持续的收入。这种做法对政府的好处是，它可以享受开发商推动项目的效果，对开发商的好处是，它降低了融资的难度。更重要的是，这种机制还可以稳定房价。当房价高的时候，政府可以卖出更多的房子，当房价下跌的时候，政府会卖出更少的房子。 第三种模式有点类似于衍生品，即地方政府向有兴趣购买自己住房的公民出售长期房产。虽然房子还没有建成，政府可以提前卖给你期权。这种方法可以避免房价的急剧上涨，因为对于购房者来说，他们有选择权，并有权选择到期后是否买房。如果房价高于预期，他们将行使购买权，如果房价下跌，他们可以放弃。这种模式也可以稳定房价。第四种模式是建立一个“土地中央银行”，这是一个独立于地方政府的机构。它的功能是决定是买还是卖土地。只有一个原则要执行，那就是如果地价上升，卖地就会增加，而地价下降，卖地就会减少。至于土地销售收入，地方政府将控制它。这种方式可以避免地方政府集中卖地，同时也可以通过调控供给来抑制土地价格按照地方政府的预期上涨。

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