房地产有软着陆趋向

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中国房地产业所蕴含的价格泡沫风险和金融风险一直备受各界关注。房地产市场存在的主要问题是:土地财政入不敷出，全国房地产市场供给过剩，北京、上海等大城市房价上涨过快，房价收入比、租售比不合理，住房信贷规模扩大。目前，笔者认为软着陆的希望很大。具体原因如下: 首先，政府和市场在房地产中的角色逐渐变得“平等”，政府的角色也从无所作为转变为有所作为。没有一个国家可以完全依靠商品房市场来解决国民的住房问题，中国也不例外。直到2010年，中国一直将房地产问题过度推向市场。除了迅速扩大土地财政外，政府在解决“人民住房”问题上的努力有限。近年来，随着保障性住房建设和棚户区改造，政府提供的住房数量约占全部住房的20%，这将显著抑制商品房价格上涨，缓解中低收入群体的不满。第二，金融改革使中国居民的投资渠道日益多样化，不再仅仅依赖房地产投资。挑战常识来争论人民币在过去10年里是否已经超支，这几乎是一种荒谬的行为。中国1975年前出生的人口，或多或少，因为经历过贫困和不安全，对储蓄有着极大的热情。当中国居民的高储蓄与央行快速发行钞票发生冲突时，居民的财富就像夏天的冰棒，随着时间的推移而消失。2005年后，房价继续大幅上涨，2008年后，股市被摧毁，这让人们相信房地产市场是保存财富的主要载体。然而，利率市场化使中国的实际利率为正，各种私人银行、信托和理财产品不断涌现。与此同时，限制房地产购买和贷款的政策不断加强，这大大降低了中国富人投资购买的热情。首次购房者和不断提高的需求已经成为房地产市场的主流。 第三，城市化的初衷是为了缩小中国城乡之间的二元差距，它还具有使房地产市场更加均衡的功能。城市化并不神秘，只是过去中国的城镇和农民的权利不平等，城市和农村的教育、医疗和养老等软硬公共服务也不平等。现在，应该利用城市化来缓解或扭转这种局面，以便经济发展能够公平地造福更多的人。城市化不可避免地要求加快从财政到公共财政、从承包土地到固化产权、从农民到公民的转变。在这个过程中，中国大城市的发展将受到严格控制，自然村、行政村和小城镇的数量将下降，人口将更多地聚集在中小城市和建制镇。城市化进程可能会意外地解决三、四线城市普遍存在的房地产供过于求的困境，甚至意外地收获治理县和保障世界安全的效果。 第四，中国地方政府土地财政隐含的巨大风险可能会被推迟，而财税改革给了它们更多的调解空间。目前，我国地方政府财政支出的1/3依靠税收，1/3依靠土地出让，1/3依靠上级财政转移支付。通常保守估计，地方政府的债务规模在10万到15万亿元之间。目前看来，地方政府资产的扩张将受到限制，难以引进新产能的项目。债务方是省级以上财政总体规划，辅以中央政府建立地方财政监测和预警机制。考虑到财税体制改革已经明确了地方事权与财政支出责任的对应关系，以及期限结构从地方债务到短期债务到长期债务的转变，通过时间的推移解决土地财政问题可能成为主要思路，为稳定房地产市场奠定基础。第五，中国房地产金融风险可控性明显增强，不太可能成为系统性风险。与房地产相关的贷款主要是开发贷款和抵押贷款。就开发贷款而言，由于开发商的自有资本比例要求不低于35%，而目前这一比例通常为50%，因此房地产开发的去杠杆化是比较充分的。此外，自2005年以来，当年新增按揭贷款占商品房销售的比例逐年下降，购房者首付比例和房价都在上升，这使得按揭余额占商品房市场价值的比例可能低于20%。此外，影子银行体系中房地产融资的整体风险也是可以接受的。房地产金融绑架银行的说法很难成立。第六，中国房地产政策的近期和未来趋势可能会带来意想不到的意外收获。最近对房地产市场的监管主要集中在北京和上海对住房购买和转让实行更严格的信贷和税收政策，重庆和上海扩大房产税模式，以及加强房产税的立法。这些政策面临着巨大的争议。现在，综合效应和市场预期令人惊讶。北京和上海对购房和贷款的更严格限制，对于大城市的住房需求来说，确实是一种强有力的“缓释剂”。否则，自2013年春节以来，一线城市的房价很可能会更加剧烈地上涨。如果在未来3~5年内，更为严厉的政策调整主要是扩大上海和重庆的房产税，而具有实际杀伤力的房产税仍处于立法阶段，那么中国房地产的运行很可能进入一个高平稳的平台期。 从这个角度来看，三中全会后，如果房地产政策没有特别大的调整，现有的政策基调是继续和合理微调，那么在2020年之前，中国的房地产可能实现软着陆。回顾21世纪，2003年之前，中国银行业整体上仍处于技术破产的困境。此后，在全球对中国高速增长的渴望和次贷危机前疯狂的全球股市的帮助下，中国银行业在不到10年的时间里成功拯救了其银行体系(这可能是过去100年大国金融的独特奇迹)。从2007年到2010年，中国的房地产也处于危险的境地，但现在看来，中国的房地产可能再次上演软着陆的戏剧性奇迹。

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