任志强：不清晰的房地产政策与未来

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第一季度，我们谈到了国内消费的稳定增长，第二季度是投资和进口的快速增长，第三季度是企业利润的恢复，第四季度是居民收入的快速增长。到了第二季度，人们突然发现情况发生了变化。例如，居民收入增长率从9.1%下降到6.0%，三个月内发生了如此大的变化。我们不明白。也许我们摸错了那块石头。我们需要再次触摸它。

第二个变化，在第一季度，说增长率下降是自律的结果，但在第二季度，似乎没有这么说，说“我们的发展仍然是在一个重要的战略时期于犹大，应该有一个上限和一个下限。”在第一季度，每个人都不担心，但在第二季度，他们开始有点担心，他们的话变了。在第一季度，他们说这是为了稳定增长、控制通胀和防范风险，但在第二季度，情况就不同了。这可能就是陈淮所说的“政策是短期行为”，在第二季度，它变成了稳定增长、调整结构和推动改革。虽然总共有九个单词，但其中六个已经改变，这表明需要考虑哪些问题。

同时，我们可以看到第一季度是“就业持续稳定增长”。每个人都认为第一季度没有什么好事，但有一件好事，那就是我们的就业人口在不断增长，所以就业已经成为衡量经济指标好坏的必要条件。如果就业失败，增长率应该提高一点。如果就业情况良好，我们可以承受并继续下降一点，所以我们可以看到第一季度的就业情况非常好。

第二季度发生的变化被称为“保持合理的投资增长，激发企业活力，加大对中小企业的政策支持”。我们看到有一些减税和免税政策，“投资的合理增长”与上述情况大不相同。

柯强的经济理论是无刺激的。现在有一种调整，说这是微观刺激。我不知道这种微观刺激和非刺激有什么区别，也不知道这种微观刺激和4万亿元有什么区别。

另一个特别的描述是“积极稳妥地推进以人为本的新型城镇化”。朱主席长期以来只是说“以人为本的新型城镇化”，后来又说“促进房地产市场稳定健康发展”。去年，我们说“坚定不移地坚持房地产调控政策，促进房价合理回归”，今年年初，我们说“做好房地产市场调控和住房保障工作”。

换句话说，第二季度和第三季度发生了许多变化，这与当前的宏观形势和房地产市场的未来发展密切相关。我说我不明白，因为我们真的不知道在第三季度会议上该说什么。如果每季度更换一次，房地产就完工了，因为从买地到投资再到竣工可能要三五年，不可能每季度更换一次。如果每季度更换一次，我真的不知道会有什么政策。

在最近的一次国务院会议上，有人提出要“加强市政地下管网的建设和改造”。刚才朱主席强调，有些城市的地下设施很差。“加强污水和生活垃圾的处理和回收，加强地铁、轻轨等大容量公共交通。”最近，我们看到国务院有一个4万亿元的投资问题，只有2100亿元的基础设施，但是1.7万亿元的生态建设，加起来有近2万亿元。如果你加上其他的，新的4万亿元会再次出现，所以关于是否有4万亿元有一些争论。

我们可以看到更多的地方政府缺钱，我们也可以看到中央政府开始给地方钱。所以我们不明白，会有这4万亿人民币吗？至少我们知道有一个新的数字，从2013年到2017年有1000万套棚改，这是李克强总理在几次讲话中强调的。

中央政府最近提议，为1000万个棚户区改造提供2400亿元，开发银行应提供约8000亿元解决一半的投资资金。根据CDB发布的官方信息，棚改每年投资不低于1000亿元，五年之和应超过8000亿元。此外，当地政府需要配套设施，以及城市基础设施、环境保护、棚改等。，地方政府的投资将达到1.2万亿元。

地方政府将如何偿还这1.2万亿元？唯一的办法是出售新的土地，所以我们可以看到，政府在这一轮的土地价格上涨中并没有提出限制土地价格。8月13日公布的54个城市的地价超过每平方米3000元，与去年同期相比增长了48%，与上一季度相比增长了26%。这54个城市的价格上涨是不典型的。今年，北京将拍卖几块土地，如亦庄土地。去年3月，一万元的挂牌价格被拍卖。去年，它下降到7000-8000元。结果是12000，然后是16000。今天，我们估计亦庄的地价可能会超过2万元，一年之内会从1万元开始拍卖。

政府依靠什么来还钱？如你所见，最近房地产提供的税收在地方财政收入中占很大比重，增幅很大。至少今年我们可以看到，无论房地产市场如何监管，都没有价格主导的监管。价格是多少？价格实际上是一个市场信号，是解决供求关系的调节因素，但如果人为地控制价格，供求关系就会出现问题。什么是拍卖？拍卖是一种合理、合理、合法的抬高价格的方式，价格越高越好。至少土地拍卖必须表明价格应该被抬高，这种抬高价格是为了偿还大家担心的地方债务。

我不知道你是否听说过啤酒指数。最新的啤酒指数意味着农村地区的啤酒数量决定了农民工返乡的成功，这意味着失业。最近，我们发现农村地区的啤酒指数在不断上升，这意味着大量农民工回到农村地区喝啤酒，而不是在城市消费啤酒。上半年，就业形势的改善和新增就业人口的增加意味着这是一个企业不断扩张的过程，但啤酒指数告诉我们，下半年，一些原有的就业岗位可能被替代，返乡农民工数量开始增加，这是一个非常危险的信号。

我们还可以看到另一个指数。在土地价格上涨的背后，工业用地在今年增加土地总供应量的过程中占了很大比重。与纽约、香港、伦敦、新加坡等城市相比，我们可以看到，在城市发展过程中，工业占用的工业用地非常少，但在中国，相当数量的工业城镇的工业用地已经达到总用地的40%至50%，平均占26%以上。换句话说，住宅用地的升值有相当一部分弥补和补贴了工业用地的过剩，因此我们的工业化率和城市化率几乎接近，但事实上，城市化率应该远远大于工业化率，以确保能够为工业提供更多的第三产业服务，但现在我们没有。

有什么问题吗？也就是说，朱主席所说的不是一个长期的机制。陈淮先生还说，我们短期内不缺钱，但长期内可能会缺钱。长期机制中可能存在哪些问题？首先是制度问题，这就是李克强总理提到的土地制度问题。我不知道土地制度的问题是土地财政，还是土地应该私有化，土地改革应该属于农民。一旦土地制度问题得到根本解决，就不会有18亿亩的红线，土地将完全私有化，这是房地产政策变化的一个重大问题。

第二是市场开放。我们已经看到，本届政府已经开放了一些市场，如金融问题、利率问题、微型企业等等。已经采取了许多行动，但是我们不知道开放的程度。如果土地市场更加开放和自由，可能会对房地产市场产生影响。

二是财产税问题，二是担保制度。保证什么？在调查中发现安全系统存在很多问题，这将对现有市场产生一定的影响和反思。我们不知道它是什么。朱主席刚才说，三个月后，我们很可能会知道长期机制是怎样的，至少我们现在知道了。

因此，我们一直强调，我们没有给出一个特别明确的观点。这样的情况，今年会发生什么？我们相信今年总体是稳定的，投资不会大幅度增加，但可能会略有下降，因为下个月土地供应总量可能会转正，但明年上半年会出现更多的投资，新的建设不会高速增长，所以投资基本稳定，价格肯定会稳步上升。虽然最近几个月的物价指数仍然很高，而且从100个或50个重点城市的房价已经得出的结论来看，增长率正在飙升，但我们认为全年可能是稳定的，即有所上升，但不是很大。

这是我们不能完全理解在房地产政策中将采取什么样的特殊做法的结论。

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