钟伟：银行地产的时代即将结束 科技英雄将重新登台

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钟伟说，回顾过去几年，我们发现2007年土地是商品，资本是国王，2008年是金融危机，2009年是V型逆转，没有复苏的准备。2010年，辉煌已经过去，顶峰永远消失了。如今，房地产发展迅速，领先于国内生产总值的行业已经转变为与国内生产总值保持同步增长并获得稳定增长率的行业。

2011年，监管基本有序。不要指望限制购买和贷款的政策会放松。它应该是标准化的、全面的和可持续的。

2012年，其他更好的行业将被考虑取代房地产成为经济主题。2012年的主题是短期运气和长期厄运。现在，2013年及以后的运气不错。从长远来看，这个行业的魅力已经消失了。这些评论的原因表明，研究有时是可靠的。这种经济趋势，银行和房地产的时代，即将结束，科技英雄的时代将再次上演。

以下是钟伟演讲的记录:

钟伟:各位嘉宾，早上好。很高兴有机会在博鳌21世纪房地产论坛上报告我的想法。我演讲的主题是青山不能被覆盖，毕竟它们是向东的。中国除了70多个大中城市外，还有380多个地级市。在座的各位都是开发者。在过去的几年里，你们地市级市县的物价真的上涨了吗？如果没有，为什么？北京和上海的房价上涨与你所在的地区有什么关系？我们回顾过去几年的情况。2007年，土地是商品，资本是国王。在2008年金融危机和2009年，这是一个V型逆转。2010年，辉煌已经过去，顶峰永远消失了。如今，房地产发展迅速，领先于国内生产总值的行业已经转变为与国内生产总值保持同步增长并获得稳定增长率的行业。

2011年，监管基本有序。不要指望限制购买和贷款的政策会放松。它应该是标准化的、全面的和可持续的。

2012年，其他更好的行业将被考虑取代房地产成为经济主题。2012年的主题是短期运气和长期厄运。现在，2013年及以后的运气不错。从长远来看，这个行业的魅力已经消失了。这些评论的原因表明，研究有时是可靠的。这种经济趋势，银行和房地产的时代，即将结束，科技英雄的时代将再次上演。

目前，没有李克强经济学。他曾经是经济学家和政府领导人，但是李克强同志在未来十年要做的事情还没有付诸实施。因此，目前更多的是外界的猜测，或者李克强应该做些什么来引导李克强的经济。因此，我们对李克强的经济持怀疑和警惕态度。我认为中国经济需要输血，同时也需要制定一个周密的治疗计划。在病人康复之前，他将接受手术。我们不能停止输血和输氧，所以我不同意李克强经济学的内容。如果是这样，中国的经济增长将会放缓。就今年和明年而言，房地产行业相对健康，比地方债务平台和传统制造业更健康，尤其是船舶、铁合金和煤矿。至少，今明两年房地产都很少，也很可靠。从过去到现在，我们基本上可以说，房地产的爆炸性增长已经结束。2013年是中国银行业最后一次两位数增长。未来，银行将像房地产一样进入一位数的增长。始于房地产和银行业的时代已经过去。将来，我们必须学习数学、物理和化学，还要学习实体经济。

房地产趋势要么是平台趋势，要么是高风险趋势。我们为什么要关注它？2010年以来，土地出让金少的年份分别为2.6和2.7万亿元，土地出让金多的年份分别为3和4万亿元。由于房地产销售问题，商品房销售业绩增长迅速。从2010年、2011年和2012年的情况来看，住房建设分别为2000、4000和50亿平方米，但销售仅超过10亿平方米。因此，在过去的四年里，房地产进入了一个个位数的平均增长期。2013年和2014年，房地产年均复合增长率不到6%。如果这个行业需要6%的复合增长率，这意味着从2013年到2012年商品房销售不可能达到1.12亿套。这也意味着2012年建筑面积不可能超过80亿平方米。因此，包括过去四年在内的房地产行业都是一位数增长，没有两位数增长。

今年上半年，现金流有了很大的改善，房地产获得了5万多亿元，投资3万亿元，现金出现了2万亿元。房地产的资金情况和销售情况都不错，下半年也不会太差。我们还需要查看销售数据。2011年春节前后的销售完成率相对较差，达到1.2。供求关系很大。今年上半年，售出了5亿平方米的房屋，但只有4亿平方米是事先获得许可的。如果持有两到三个月是正常的，那么在业内出售五到六个月就是不正常的。这些数据告诉我们，从今年下半年到明年，房地产企业对征地、新开工和投资的热情很高，但销售跟不上新开工和供应的增长。

其他因素也表明，房地产行业已经进入了一个沉闷的时期。如果将来出现一点小意外，比如推行房产税或调控政策，就会破坏来之不易的房地产市场的微妙平衡，使行业处于更高的风险状态，或者说当前的行业处于一无所有的状态，那么恐怕世界上什么都不会发生。

政治游戏规则

首先，让我们看看未来五到八年中国的税收主要来自谁，不是企业，而是居民。目前，中国政府11万亿财政税收中，85%来自企业，15%来自中国居民。也就是说，中国居民很少向中国政府纳税，高收入群体不包括在内，低收入群体不能包括在内。真正的纳税人是中产阶级白领。未来，中国不依赖投资和企业，而是依赖消费。这意味着中国居民的税收负担在未来只会增加，而中国企业的税收负担在未来只会减少。

房地产是政府、企业和个人之间的一个大三角。政府正在寻找企业和个人。从2005年到2008年，游戏规则主要针对开发者。自2008年以来，各种房地产监管的主体一直主要针对购房者，因此游戏规则也发生了变化。在过去的两三年里，开发商没有受到政府房地产政策的直接监管，但购房者受到的限制和负担越来越重。未来供应将进一步恶化。将来卖给谁的房子会卖给三种人，第一种是富人，第二种是急需的人，第三种是需求提高的人。

让我们先看看富人。如果你是一个投资者，你还会买房子吗，或者作为一个富有的群体，你想自己买房子吗？有些因素值得考虑。首先，房地产投机者消失了，房地产投机者和温州房地产投机者完全消失了。其次，除了住房，富裕群体有更多的选择。越来越多的富人卖铁来购买信托而不是房子。如果房地产信托的年化回报率为10%，如果银行理财产品的年化回报率在4%至7%之间，则没有风险。高收益产品直接扼杀了房地产的投资需求。聪明人宁愿买10%的信托基金，也不愿买房地产。

当投资者出售房屋时，他们可能会遇到财产税、个人所得税和现有资产税，高收入群体不再将房地产视为他们购买的首选。

第二，首次购房者。从2001年到现在，请想想还有谁没有购买商品房。我们只能说有两种人，一种是年轻人，他们想在未来建立自己的家庭。2011年后，中国的年轻人进入了婚姻阶段，组建家庭的人数正在减少。另一个群体是中低收入群体，他们看不起它，将来也负担不起。经过十年的房地产调控，所有有能力买房的人都已经买了。这个行业的奶油已经撇去，剩下的是糖水。要为首次购房者建造房屋，必须要小一些，离市区不要太远。如果中低收入群体建成，那是政府对经济适用房的需求，而不是开发商的需求。

需求的增长已经取代首次购房者成为一线和二线城市的主要力量。他们经常因为工作、因为孩子的教育、因为老人的支持而买房，他们经常因为自己的实际需要而改变购房需求。然而，虽然需求的提高有足够的经济能力，但开发商无法在城市和新区提供需求，所以他们在城市购买二手房来满足自己的需求，这与开发商的需求并不密切相关，这也是为什么在北京、深圳等城市的核心区，二手房的交易量往往会超过城市新房的交易量。面对投资需求萎缩、首次置业能力下降和需求改善，开发商认为未来市场将会扩大多少。

未来政策的不确定性，我个人认为，根据中国经济的运行情况，开征财产税和遗产税是可能的。如果房产税按照重庆或上海的现行模式确定，对房地产市场的影响将微乎其微。如果房产税涉及到两个问题，一是对存量房屋征税，二是对持有环节征税，只要房产税符合这两个条件，在任何时候，税率都只有千分之三到千分之五。在政策出台后的1到5年里，中国的房价是在下降，而不是上升。因为房子今天仍然是100%你的，根据70年的产权，如果税率是千分之五，这意味着35%将从今天的100%房子明天被拿走。房价怎么会不降，房产税怎么会不降呢？这种情况存在，房产税什么时候推？虽然关于财产税有很多争议，但财产税只不过是几个要素。首先，你是谁？第二，谁是你的家庭成员？在中国，你和你的家人拥有多少套房子、自建房屋、福利房、经济适用房和商品房？给出财产税的扣除方法，然后收取股票。所有这些都意味着，公共安全、房地产、民政和央行个人信贷的数据库将从物理集中转向逻辑集中，转向大数据，这可能在2014年下半年完成。2015年上半年，辽宁、山东、江苏、浙江、广东等基础数据较好的东南沿海省份初步具备开征房产税的条件。如果房产税在2015年上半年征收，今年应该是中国房地产市场的底部。

城市化给了许多人无限的想象力。我无法解释清楚如何理解城市化。城市化是原因还是结果？城市化是地方政府向内部投资的一种方式，还是地方政府向外部赚钱的一种方式？城市化真的能让农民进城并在县城找到合适的工作吗？他们真的能像公民一样享受同样的教育、养老金和医疗资源吗？在古代，有一种说法认为房地产不会流向农村，还有一种说法认为世界上的县制是安全的。县乡行政区域占中国的93%，人口占70%以上，gdp占53%-54%。不要忘记，目前中国城市仍有2.38亿人口。他们被称为城市永久居民。他们已经在城市里找到了工作和房子。未来，中国政府可能没有足够的能力为2.38亿永久居民提供公共服务。如何帮助购买力不足、养老保障体系不健全的农村人口从农村转移到中心镇和县城，建立养老体系，培育房地产业的增长点？10年投资40万亿元够吗？我们必须问一个问号。

国家发展和改革委员会的第一份草案侧重于小城镇，但被直接否决。第二份草案，基于城市群的小规模城市化，被否决。因此，城市化就是人的城市化和中国公民的均等化。受益最大的是医疗和教育行业，而不是房地产行业。如果我们坚持认为房地产业受益于城市化，那么它最多将受益于以中低收入商品房为补充的经济适用房建设。不要把未来房地产业的所有希望都寄托在新的城市化上。

谁会倒下

目前，房地产行业的杠杆率不到50%，一半的资金都是借来的。这些企业杠杆比率很高。他们的母公司或自己的融资能力过去很强，但将来可能不会很强；第二，高土地储备是对三、四线城市数千亩土地的增值收购；由于待售面积很大，开发商们建起了鬼城，并把它们控制在手中。符合“三高”特征的企业是中央企业和地方国有企业，它们现在看起来很强大，但在未来房地产的稳定增长期会出现问题。2013年，中国经济运行的主要特点是国有企业不断增加杠杆，民营企业不断去杠杆化，国家进步、人民后退是不争的事实。如果我们想盘活货币存量，大量长期低效甚至无效的土地资金和必要资源必须收缩，甚至合并和破产。那些占据大量无效和低效地方资源的是地方政府和国有企业。如果他们不改变，中国经济将没有结论。

随着经济增长放缓，房地产行业正进入一个平台期，或者现在是秋收季节。如果秋收现在还没有完成，果实还没有长满，那么在未来的冬天将会非常困难。

游戏规则逐渐变得危险，不利于重庆的发展(市场、咨询)和购房者，与人争利成为主角。

房地产市场的泡沫已经被清除，所以不要期待新泡沫的出现。

财产税触及灵魂，触及行业，它是走上正轨还是脱轨？

三大企业大多是国有企业，没有前途。市场经济改革的方向和民营经济的未来必将成为中国未来经济的支柱。谢谢你。

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2013博鳌21世纪房地产论坛

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