徐滇庆：房价暴涨不是根本问题 银行危机才是心头大患

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徐殿清表示，2012年居民月平均存款增加4803亿元，2013年居民存款增加5.3万亿元。现在每月消费1.5万亿元，这意味着中国可以消费1.5万亿元，居民月总收入为2.5万元。如果5000元的存款受到影响，如果你不进入银行，只有两条路可走。如果你进入消费市场，1.5万亿元加5000元将超过2万亿元。如果我们进入房地产市场，房价将会大幅上涨。这是我们面临的财务困境。我们应该认真对待它。房价飙升不是根本问题，但银行危机是我们心中的大担忧。我们应该防患于未然。

以下是徐殿清的发言记录:

徐殿清:今天很高兴来到这个论坛。房价监管调整10年的原因是为了尊重知识和害怕法律。决定房价的基本规律有两条，第一是供求规律，第二是货币规律。供应不足时，价格上涨，而供应过剩时，价格下跌。让房价下跌的可能性更小。如果发行过度，将违反经济法。如果它违反了法律，无论信用多么合格或多么优秀，它都将受到惩罚。要了解房地产的供求关系，有必要了解中国有多少住房，人均住房面积是多少，达到小康水平需要多少住房，普通人是否有能力购买住房。

城市人均住房面积为32.7平方米。如果我们向上推理，我们将验证宏数据是否正确，这取决于当前值和连续性。推动它，它将在2002年消失。然而，2002年，2001年年鉴中的数字为22.9%，2001年同一系列中的数字为20.9%。也就是说，2001年人均住房面积变化很大。一年内增加3.8平方米是绝对不可能的。原因是这两组数据来自不同的地方。现在，我们使用国家统计局抽样调查的数据。抽样调查的对象是住房，因此是32.7平方米。它告诉我们，在城镇里有房子的人的平均面积是32.7平方米，但是每个人都知道在城市里仍然有许多人没有房子。根据表中的数据，如果城市户口乘以城市人均面积，2002年城市人口为5.02亿，城市人均面积为24.5平方米，城市住房总面积为123。如果按照这个数据继续增长，中国应该有225亿平方米的城市住房。如果这个数字是正确的，让我们检查一下，住房面积的年净增长在2007年需要净增长16亿。2010年，我们需要净增14亿元。我们说总面积和数字不一定准确，但每年新增房屋的面积是比较准确的，因为不管房子是怎么建的，税务机关都要收税。2011年最高限额为10.9亿元，新增面积仅为5.35亿元。根据刚才的数据，每年需要增加14亿元，远远不是5.35亿元，所以是错的。城市人口统计的第一个原则是，居住在城市超过6个月的人口被视为城市人口，这是一个国际标准。城镇居民的增加等于商品房销售面积的增加。由于2002年以前的人均住房面积数据具有很好的连续性，基本不可能对2002年以前的数据进行修正，所以嘉定2002年的数据是正确的。根据这一原则，2001年人均住房面积为20.8平方米。

城市人口和商品房销售面积数据可靠。起点是2001年。概念性城市人口为4.8亿，商品房销售为2.24亿平方米。按城镇人口和人均住房面积计算，城镇住房总面积为99.97亿平方米。在此基础上，它逐年增加。

经过计算，我们得到了这样的数据。第一栏显示城市人口可信，第三栏显示折旧面积，第四栏显示商品房销售量。根据刚才的计算原则，如果到2011年折旧率按2%计算，中国城市住宅总面积将达到136亿平方米。更周期性的，如果你看最后一栏的数据，根据计算，2001年人均城市住房面积是20.8平方米，到2011年没有增加。十年内，城市人口增加了2.11亿，住房面积增加了36亿平方米。如果按2.5%的折旧率计算，现在城市面积为131亿平方米，人均住房面积为19.7%。

结论:据一些行政部门估计，城市住房面积为225亿，这严重夸大了事实，夸大了我们15年的增长。这个错误不是普通的。

据官方统计，2011年城镇人均住房面积为32.7平方米，这是有意义的。这是在城镇有房子的人的平均住房面积。就住房面积而言，在城镇中只有4.55亿至4.75亿人有住房，也就是说，有2.16亿至2.36亿人没有住房。

据官方统计，2011年城镇人均住房面积为32.7平方米。数据修正后，人均住房面积可能只有19至20平方米，相差超过50%，表明改善的需求非常强烈。

城镇人均住房面积自2002年以来没有增加，但也略有下降，从20.8%降至19平方米。事实上，全国各地的城镇都修建了许多新建筑，但是城市化进程加快了，大量农民进入了城市。与此同时，旧城区和各地棚户区改造加快，城市化没有改善，没有变化。

数据显示，近年来，已拥有住房的城市居民的住房面积不断增加，从2002年的24.5平方米增加到2011年的32.7平方米。随着房价的上涨，他们的资产收入越来越高。然而，在城市居民中，仍有大量的农民工和年轻人没有毕业。房价上涨后，他们没有住房，几乎没有能力买房。

我们应该判断目前的形势是供过于求还是供不应求。如果供应不足，我们应该积极扩大生产能力，建造更多的房子，以满足日益增长的住房需求。同时，钢铁、水泥、建材、家电等行业要按照系统工程的要求协调发展。城市化是影响我们未来住房的一个重要因素。有人说城市化可能会加快。根据我们的分析，这是不可能的。现在，有人说依靠城市化来推动经济增长是错误的。城市化是经济增长的结果。只有当经济增长创造了新的就业机会，它才能导致合理的城市化。我们必须根据新增就业的速度来考虑城市化的速度，但我们绝不能头脑发热，把大量农民骗到城市，导致“墨西哥病”。那时候，墨西哥和印度的领导人头脑发热，媒体被愚弄，大量农民涌入城市。但是没有就业，这导致了农民工至今都不会后悔的后果。我们不能回墨西哥。我们将引进尽可能多的有工作的劳动者，同时把他们的家庭带进城市。这是健康的城市化。

蓝色是日本城市化的速度。有人说，城市化将加速，当它达到50%。日本在20世纪50年代很快达到80%，绿线是韩国。在20世纪70年代，这一比例上升到80%和90%。如果中国也步日本和韩国的后尘，我们会犯大错误，因为中国的人口基数太大了。当日本在1989年达到顶峰时，就业人数是100万，而且还有很多。韩国的高峰时间是69万，而台湾是15万。然而，中国的年就业增长已经达到1266万人，这几乎不可能进一步增加。2013年，国务院设定的目标是新增就业人口900万至1000万，这决定了城市化必须是理性的。由于有许多工作机会，城市化将会推进多少。盲目推广会带来巨大恐慌。

在这种情况下，我们对城市人口进行了预测。根据人口预测，如果2013年城镇居民平均住房面积达到29.03平方米，这个数字一点也不高。与东部人口密度相近的英国和荷兰相比，他们的人均住房面积为45平方米。我们预计2030年将达到30平方米左右。总量需要从目前的136亿平方米增加到287亿平方米，还需要增加150亿平方米。如果要实现这个目标，我们就要考虑新增住房需求和折旧，而总需求必须将产能增加到16亿平方米。目前，我们的生产能力远远达不到这个目标，所以每年都有短缺。只要存在供需缺口，就很难消除房价上涨的压力。

如果人均住房面积为30平方米，2020年需要253亿平方米，现有住房存量为140亿，需要增加114亿，2030年需要比现有住房增加157亿，每年需要增加5.92亿平方米。但是，很难满足需求，除非房地产业需要大力发展，否则肯定会出现供大于求的局面。

不管有没有购买力，因为贫富差距严重，根据国家统计局的数据，中国的基尼系数是0.474。根据金融法，20%的人拥有80%的银行存款，相应的基尼系数为0.3。目前，中国的基尼系数为0.474，这意味着8%的人拥有80%的银行存款。13亿人中有8%是1亿人。也就是说，现在银行存款有43万亿元，1亿人拥有30多万亿元。剩下的12亿人分享剩下的10万亿元。结论是，一个人住在商品房里，而另外12亿人买不起。一亿人的购买群体是什么？大约有5000万个家庭的高收入群体超过1亿。如果每个家庭购买100平方米的新商品房，需要5000万套，约50亿平方米。2011年，所有投入市场的商品房约为500万套。如果高收入群体购买套房，需求可以购买当前8年的全部生产能力。也就是说，它有很强的购买力。如果考虑销售额，商品房的年销售额是6万亿元。北京、上海、广州和深圳等一线城市的商品房年销售额不到2万亿元，高收入群体的存款为32万亿元。如果你不能使用贷款，你可以购买多年的存款。这表明现在有严重的问题。一方面，整体住房供应不足，另一方面，房价居高不下，只有高收入。这表明，一方面，普通人买不起房子，另一方面，一个好的房地产会在有光盘的时候被买走，这导致了市场部的平衡状态。不能说1亿人不是普通人，而是1亿人是社会精英和社会公仆，他们的购买力极强。简单地说，普通人买不起房子，房价就会下降。这是缺乏分析。1亿高收入群体能够负担得起并购买一套干净的房子。然而，12亿人买不起房子，这导致房地产市场严重失衡。短期供应是房地产市场的长期趋势。房地产建设至少有20年的快速增长。只有城市化率达到75%后，商品房建设速度才能放缓。如果采取行政措施抑制房地产建设，就违反了经济规律，并拖延了对房地产的需求。如果居民收入仍在积极增加，人们购房的资金将存入银行，导致银行居民。2012年为102万亿元，2013年计划再印15万亿元，达到115万亿元。货币总量超过经济总量约两倍，银行存款大幅增加。2004年，银行存款只有12万亿元，2013年4月，超过了43万亿元。大家都说前一段时间出现了“资金短缺”。看这张表，知道“资金短缺”是什么样的。

告诉我们居民的存款每月都在增加。2013年3月，它们在一个月内增加了1.05万亿元。第二个月，他们负了4000元。三月份，他们增加了218亿元。此后，6月份人民币升值1.5万亿元，5月份人民币贬值6000元。当他们增加时，每个人都很开心。当他们是负面的时候，银行放弃了它的连锁，希望银行放松它的头寸。这是由表外业务的过度投机造成的。这是一个金融纪律问题，而不是“资金短缺”问题。刚才，任宗和聂表示，根本不存在“资金短缺”，这是一些银行的非法炒作。打破过度炒作的原因，是媒体不了解真相，助长了制造假象。央行看到了这个问题，坚决没有放松，重申了金融纪律，不能这样“摇摆不定”。

2012年居民月平均存款增加4803亿元，2013年居民存款增加5.3万亿元。现在，每月的消费是1.5万亿元，这意味着整个中国可以用于消费，居民的月总收入是25000元。如果5000元的存款受到影响，如果你不进入银行，只有两条路可走。如果你进入消费市场，1.5万亿元加5000元将超过2万亿元。如果我们进入房地产市场，房价将会大幅上涨。这是我们面临的财务困境。我们应该认真对待它。房价飙升不是根本问题，但银行危机是我们心中最大的担忧。每个人都应该防患于未然。我就到此为止，谢谢。

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