【财讯】购房顾问：贷款买房从被动到主动

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在网上，我经常问同样的问题。 “不贷款，退房，房地产商要罚我钱，合理吗？ ”。 “公积金贷款不行。 房地产商被迫转换商业贷款。 我不想转换。 我要退房。 房地产经纪人不会退还首付。 是吗？ ”。 这些问题都陷入了合同的陷阱，使自己处于被动地位。

合同《示范复印件》只在第六条的支付方法和期限中提到“分期付款”，没有注明具体的时间和做法。 第七条标题使用了“买方逾期支付的违约责任”，因此在该条第1(2)项中将能否解除合同的选择权交给房地产商，当然履约方(房地产商)向违约方(买家)支付滞纳金或逾期支付

但是，在现实的商品房买卖中，因为支付问题要求退房不一定是购买者有意违约，相当多的人听说了经销商的人发誓“你的贷款没关系”而签的合同，“没关系”。

如何把自己从被动变成主动

最好的方法是在合同第6条中有关部门明确同意公积金贷款或同意商业贷款后____天内支付分期付款的首付时间，至少在房地产商处理贷款的律师书面明确贷款没有问题的前提下开始首付

另外，贷款购买者在约定合同第7条时，必须选择填写第2项空格。 具体的填写方法，我认为有一位网友给我看的他草拟的补充协议条款(笔者个别制作的)可以参考。

买方按照贷款机构的要求发放贷款资料后发生下列情形之一的。

1 .买方不能获得公积金贷款，不想申请商业银行贷款的

2 .买方无法获得商业银行贷款。

3 .买方可获得的商业银行贷款比例、偿还时间与申请不一致，买方不愿接受的

购买者有权退房、终止购买合同、购买不动产协议及本补充协议、附件等。 卖方必须在买方书面申请后30天内将买方所有已支付的原价返还给买方，买方不必支付任何利息或赔偿。

如果上述条款的房地产商拒绝接受，房地产商写的贷款支付方法也可以参考

买方根据银行规定的要求提供相应的文件，在规定时间内办理贷款申请手续的，贷款银行不能按买方申请的贷款金额和贷款年限发放贷款，或者拒绝向买方提供贷款的，买方按以下方法选择:

(一)按照银行明确的贷款金额和年限办理贷款手续，向卖方补充差额的房费；

(二)选择其他支付方式，享受相应的优惠幅度，按照选择的支付方式向卖方支付房款

(三)解除买卖合同的卖方在收到贷款银行拒绝发行贷款的通知和买方书面解除买卖合同的通知后30个工作日内，扣除印花税金额房价总额的0.05%后，向买方无息返还收款。

需要证明的是，购买者在合同第7条中写入上述条款时，最好删除第7条标题“购买者逾期支付的违约责任”(特别注意:示范复印件没有法律约束力，当事人可以制作或补充)。 在补充合同中写入时，别忘了在补充合同中追加“与补充合同不一致时，以补充合同为准”。 的约定是，有人说:“补充协议只是合同的补充。 如果与合同本身不一致，则以合同为准”的观点防止扼杀补充协议的作用。

刘宏诚