开发商坐论长效机制 高端市场迎来“自由身”？

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这一幕发生在不久前的一次行业内交流会议上。这本来是一个关于“地王”的讨论，但由于新发布的“北京七条”，这一话题经常被引向一个新的监管方向。

临近十八届三中全会，房地产长效机制逐渐清晰。在政策的一端，有成千上万的购房者在千千，而在另一端，有许多房地产企业在其中。长期机制将如何改变他们的命运？

土地问题还没有解决吗？

“从理论上讲，当政府达到最长期限，达到需求方，并从管理到需求再到供应管理整个市场时，(严格控制)高端市场的意义是什么？”上述当局显然对长期机制对高端市场的影响持乐观态度。

他接着说，“所以我们希望政府在提出建议时能够实现细分控制，今年年初有三句话提到:低端安全、中端支持、高端市场，用市场的概念。也就是说，‘放手’。”

对于高端市场来说，这无疑是个好消息，但仍需面对的一个关键问题是土地市场被挤出来了。

据了解，去年北京大约售出了9.5万套新商品房。“据估计，第一次需要买房的人数占70%，也就是近7万人。供应量还远远不够，所以这一地区的土地供应量今后还会增加，但这势必会挤掉普通商品房的土地市场。”当局说。这是开发商不想看到的场景。

“但是这种矛盾是无法避免的。北京的购房需求正在增长，但土地供应不可能无限期增加，稀缺将永远存在，谁得到土地，谁就有机会。”当局说。

在许多房地产企业眼里，即使长期机制来了，“土地难拿”仍然是一个无法解决的命题。从目前长效机制的雏形来看，国务院发展研究中心制定的“383计划”更注重打破土地垄断，允许农地流转。

对于一些土地极度紧张的大中城市来说，允许农地流转进一步促进土地自由化是一种有效的策略。“但是，地方政府对土地资源的控制也会减弱，收入也会减少。”在上述住房企业看来，土地改革是一个大问题，很难将计划付诸实施。

期待被“豁免”的高端市场

根据上述权威人士的说法，房地产酝酿的长效机制可能以北京自住商品房的调控措施为原型，形成自住商品房、经济适用房和普通商品房的三元格局。

对此，雅豪机构副总经理任启新分析说，一旦形成大规模的自住商品房供应，现有的市场化低端项目将不再是绝对的卖方市场，高端市场有望加速回归市场水平。《国家商报》在采访中发现，一些开发商有意将更多产品线转移到中高端市场。

“我们还将争夺自住商品房的土地，我们对成本控制有很好的把握。”东亚新华地产营销总监贾也表示，他们将考虑减少对急需产品的开发，逐步转向中高端市场。

“目前，有相当多的开发商可以做高端项目。除了北京本地企业之外，许多外国开发商也在逐步展开竞争，不断提高产品研发能力，因此未来高端市场的竞争将非常激烈。”北京鲁能市场部主管范崇凯告诉《国家商报》。

“高端市场放开限购限价令”的呼声一直在北京楼市回荡，而这一次能否实现，是北京地产商最关心的问题。

“目前北京高端市场的格局确实会因为某个项目的热销而凸显出来，这将引导大家重新整合这个区域，形成一个新的板块概念。”一位长期关注北京豪华住宅市场的分析师告诉《国家商报》，在限购限价政策没有放松的时期，高端市场采取的“营销与集团整合”的方式非常聪明。

柯荣智迪北京公司副总经理索颖告诉《商业日报》记者，目前在该公司项目所在区域销售的三个别墅项目的开发商经常在一起交流和讨论，包括整个区域的概念定位和周边配套设施。"自去年以来，许多大型开发商已经进入并改变了周围的环境."

根据任启新的分析，在低端、中端和高端市场区别对待的三元格局下，未来住宅企业的经营模式将更加多元化。在以中低端住宅市场作为高成交量补充渠道的同时，商业和高端住宅等市场化运作领域将成为越来越多企业追求高利润的重点领域。

在这方面，嘉里北京房价评估中心的严昊告诉《商业日报》记者，从别墅产品市场来看，“市场已经涨得更高了，产品价格只是需要波动，高端产品的客户群一直比较稳定。”在它看来，市场敏感度低的高端市场应该走市场化的道路。“如果市场能在明年第一季度后企稳，那么调控房价的效果只会在第二季度和第三季度出现。”

此外，当市场观望情绪开始逐渐升温时，开发商也在寻找更多的渠道。一位房地产公司的人士表示，目前该公司销售的房地产中，超过40%的销售额来自电子商务。“目前，包括万科在内的多家房企已经与我们签署了初步合作协议，希望通过微信平台推广该项目。”一家房地产网站的负责人告诉《国家商报》记者。

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