张宝全：楼市不会再大起大落

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金典集团董事长张宝泉在他心中是一个“文艺青年”，但他“误入”了房地产圈，却仍将自己的精力和财力投入到自己钟爱的电影和文化产业中，以实现自己的梦想。他既有艺术天赋又有商业天赋，他走过的路很难被别人复制。虽然他被认为是“无所事事”，但他在房地产界总是有传奇。他对房地产行业也有自己的看法。

房地产行业已经恢复正常

新京报:你对2013年的房地产形势有什么看法？

张宝泉:会比2012年更好。2012年是个动荡的市场。下半年，由于经济复苏，房地产市场开始企稳回升。2013年，房地产行业将回归正常趋势，稳步上升。此外，增长率与cpi和经济增长率大致相同。

本来，2008年的金融危机可以平衡房地产的小泡沫，中国的房地产可以稳步发展。谁知道，4万亿投资造成的泡沫比以前更大，房地产不仅产能过剩，而且提前消费，甚至房地产行业已提前主导利润。然而，经过三年的消化，虚拟的虚幻被过滤掉了，现在它又恢复了正常。与2013年相比，2013年处于稳定状态，进入稳步发展时期，未来不可能有任何起伏。

黄金和房地产仍然是维持价值的重要工具

新京报:你怎么看一、二、三线城市的房地产发展不平衡？

张宝泉:一个城市的房价与人口和工业的变化密切相关。2013年，城市总体变化是一二线城市稳步上升，一线城市增幅最大，三线城市保持稳定。由于特殊或历史原因，二线和三线城市的房价可能会下跌。个别城市的供给十年后无法消化，但这不是一个普遍现象。

新京报:你对开发商回到一线城市投资的现象有什么看法？

张宝泉:开发商确实从开发和销售中获利，主要依靠一线和更好的二线城市。开发商卖房赚钱需要依靠刚性需求和高售价。在二三线城市，需求很小，一两个开发商可以满足，市场容量有限；一线城市具有较高的经济价值和较大的区域价值差异。例如，“王楼”将出现在地段好、配套设施完善的地区。这只是一个特例，“王楼”不能被视为楼市的风向标。

新京报:房地产业的利润率面临下降吗？

张宝泉:整体经济增长导致了价格水平的上升。尽管房地产价格在上涨，但土地和建筑成本也在上涨，这降低了开发商的利润。

新京报:2013年是买房的好时机吗？

张宝泉:中国经济近年来发展相对稳定。从中国整体经济来看，2012年的经济增长率为7.5%，2013年约为8%。经济的快速发展也将导致物价指数上涨和货币贬值。黄金和房地产仍然是保值的重要工具。

城市化是一个缓慢的过程

新京报:不久前，中央政府提出了城市化的方向。你了解的城市化进程是什么？

张宝泉:城市化要么是在一块土地上盖房子，要么是城市化。在城市发展的过程中，我们的资源需要被替代，我们需要多点中心系统，然后慢慢有一些小中心。它是农村和城市地区的融合和渗透，是区域渗透的渐变。

城市化是一个缓慢的过程，中国存在许多问题，如制度、政策和法规不完善。如果制度不变，城市化就是空.例如，一个农民在这个城市工作了10多年，我认为他是一个公民。然而，由于户籍的差异，他在这个城市已经纳税10多年了，但他一直没有被当作公民对待。如果不解决，这些问题就会越积越多。

新京报:你认为城市化对房地产有什么影响？

张宝泉:中国房地产市场供需紧张的局面在头10年就开始释放，现在正处于稳定发展时期。然而，城市化给房地产业带来了不确定因素，城市化户籍制度给房地产业带来了特殊需求。中国人口众多，农民身份的改变可能会带来影响。试点项目也来自二线和三线城市，一线城市的放开可能导致房价飙升。