毛大庆：产品结构向刚需倾斜

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2002年至2009年，毛大庆在新加波资本中国控股集团工作，担任该集团在北京的执行副总经理。2009年，他转到万科，现任万科集团副总裁兼北京万科总经理。在毛大庆的带领下，北京万科迅速扭转了北京市场相对低迷的局面，目前已成为北京市场十大房地产企业之一，排名第一梯队。

自营产品的竞争将更加激烈

新京报:你认为2013年的房地产形势会比2012年好吗？

毛大庆:从大环境来看，目前市场对2013年宏观经济的看法比2012年更加乐观，市场信心的增强应该是房地产市场的一个积极因素。与2012年初相比，目前的房地产市场形势已经明显反弹。

新京报:2013年房地产行业最大的挑战是什么？

毛大庆:随着调控成为常态，住宅回归基本住宅物业，企业的产品结构越来越倾向于自住需求，因此未来该产品领域的竞争将更加激烈。顾客对产品的要求不仅体现在住宅本身，还包括对配套服务的要求。房地产业需要改革，更加注重住宅物业、质量改善、人民需求和健康。在此基础上，房地产企业应转变经营理念，创造新的竞争优势。这也是该行业在2013年面临的挑战之一。

房企利率回归合理水平

新京报:2013年房地产行业最大的机遇是什么？

毛大庆:最大的机遇当然是城市化进程。同时，中国的人口增长和结构给房地产业带来的红利还没有结束，房地产业的增长前景依然明朗。

另一方面，这也是产权形式多样化带来的机遇。随着城市的发展、人口结构的变化和消费者消费观念的不断提升，将会形成越来越多的细分市场。从客户对社区支持的需求，到城市综合体，到养老地产和度假地产，未来的地产形式将更加丰富，为企业提供更多的开发空房。

新京报:2012年，许多房地产企业销售额增加，但利润下降。主要原因是什么？这将成为一种趋势吗？

毛大庆:销售额的增加和利润的下降表明“量价比”的做法已经被越来越多的企业所认可，在某种程度上，这也是行业监管成功的体现。

从2011年下半年到2012年初，房地产市场处于低谷，出现了许多折扣和促销活动。该行业的毛利率下降是正常的。随着市场繁荣的恢复，这种情况在未来会有所改善，但可能不会回到以前的高毛利率时代。从长远来看，在行业进入下半年后，房地产行业的利润将回到一个合理的水平，就像制造业一样，赚钱不再那么容易。

主要城市的土地市场将保持活跃

新京报:你认为2013年楼市调控政策会改变吗？如果是这样，它将如何改变？

毛大庆:监管将继续。作为一个企业，我们认为更重要的是适应政策形势，坚持自营需求导向，积极应对市场变化，根据客户需求提供适销对路的产品，而不是预测政策。

新京报:2013年土地市场会是什么样子？“土地国王”会大量涌现吗？

毛大庆:目前，中国主要城市的地价水平与2012年初相比有所上升，但还没有达到2009年和2010年的峰值水平。目前，企业仍愿意拿土地来覆盖自己的头寸。如果市场环境变化不大，预计主要城市的土地市场仍将保持相对活跃的交易状态。至于地价如何变化，很大程度上取决于今年各地的土地供应情况。

真正应该警惕的“土地国王”应该是那些在土地价格中有更多预期成分的项目，只有当房价在短时间内大幅上涨时，它们才能盈利。从去年下半年的情况来看，虽然有很多关于“土地国王”的报道，但面粉比面包贵的土地相对较少。