王健林：目前望房价下降是想象 至少涨10年到15年

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大连万达集团有限公司董事长王健林最近在接受采访时表示，目前，希望房价下跌或停滞是一种美好的想象，房地产市场至少在10至15年内仍将保持稳定的上涨趋势。

大连万达集团有限公司董事长王健林(数据地图)

大连万达集团有限公司董事长王健林最近在接受采访时表示，目前，希望房价下跌或停滞是一种美好的想象，房地产市场至少在10至15年内仍将保持稳定的上涨趋势。“也许把控制目标放在房价上是错误的。理性地想一想，重点应该放在经济适用房上，这样那些买不起房子的人就能以一种有效的方式生活。”

王健林多次指出，在城市化进程中，1亿农民要进城解决住房问题，这是推动房价上涨的主要因素。这一次，他仍然坚持这一点:“在8亿个城市中，有近3亿人没有城市户口。他们离开了城镇，但没有成为公民，而是成为了农民工。”王健林认为，当城市化率超过75%时，房价将趋于稳定。此外，最新政策显示，未来征地费用至少要提高10倍，这将推高地价，包括城市拆迁和企业拆迁成本的上涨。“面粉越来越贵，要求面包便宜是不现实的”。

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学者们表示，房产税将突破楼市泡沫:房产税开征后房价将见顶

越来越多的数据显示，在短期内，由于北方一线城市、广州和深圳核心区域的房价上涨，房地产市场将永远上涨的假象已经在中国广大的三、四线城市得到了展示和放大。从中期来看，开征房产税可能会成为打破中国房地产市场泡沫的利器。

未来开征的房产税将与重庆和上海目前开征的房产税有很大不同。这是对持有过程中所有现有财产征收的税。发达国家的地方政府普遍征收这种税，税率约为1%，不同地区、不同性质的税率差别很大。

财产税什么时候征收？也许在2015年上半年。开征房产税，必须有全国统一的房屋产权登记数据库。这个数据库的形成有一些基本条件:首先，你是谁？即个人身份信息；第二，谁是你的家庭成员？即家庭成员的构成和变化信息；第三是你在中国持有的房地产的数量和类型；第四，你和你的家庭成员的个人信用信息，纳税和其他相应的信息。因此，全国统一的房地产登记系统需要对现有的公安、民政、中央银行、税务和地方住房和建设部门的数据库进行集中和统一，并逐步从物理集中走向数据仓库。如果一切顺利，数据仓库可能在2014年年中初步形成，一些省市可以在2015年上半年被选入试点项目。物业税实际转移的时间离空不远，大概要2年左右。

政府为什么要开征物业税？因为税源不足。

目前，中国经济尚未摆脱2010年以来持续放缓的大格局。如果用流转税的增长率来推低中国gdp的增长率，2012年可能达到6.8%，2013年第一季度可能低至6.5%。从现在到2020年，中国国内生产总值要保持7.5%的增长率是极其困难的。在这种背景下，政府的税源越来越枯竭。

当地的财政困难特别大。1994年分税制后，地方财政资源日益萎缩，地方政府通过拖垮银行(市场区)和逃避银行债务，设法维持到2000年；从那时起，它一直由土地财政维持到2008年；然后依靠当地的投融资平台，并维持到现在。随着税制改革的推进，地方政府不再拥有任何主要税种。增加企业税收负担非常困难，民营企业不堪重负，国有企业难以分红。因此，税源的发展自然集中在居民身上，中国居民拥有的最大财富可能是房地产。

那么如何征税呢？

在我看来，如何征税并不重要。重要的是，财产税对中国房地产市场的影响可能被严重低估。

政策制定者可能会考虑税基，例如，根据家庭成员数量扣除免税面积，如一个三口之家不到150平方米的免税住房；例如，根据房子的类型，免税套的数量被扣除；例如，农民自建住房、房改房、2套以内的商品房或经济适用房免税。政策制定者也可能会考虑税率。例如，一线和二线城市的房地产税率相对较高，而三线和四线城市的税率较低。

我之所以强调如何界定豁免并不重要，原因在于以下逻辑:第一，更宽泛的豁免规定对三、四线城市财力的补充作用有限，而更狭窄的豁免规定将难以平息民众的普遍不满。第二，即使从边际角度来看，也只有中国的富裕群体才能真正承担房产税(例如房产税是对两栋以上的房屋征收的，而且是随着房屋数量的增加而递增)，因此少数富裕群体放弃房地产投资将带来巨大的市场冲击。

这就是投资中的羊群效应。对于没有多套房的居民来说，房价的上涨意味着纸上的财富很难实现。对于中高收入群体来说，如果富裕群体逐渐放弃投资房地产，这种示范效应可能会被政策制定者忽视。例如，99.46%的中国居民储蓄账户余额低于50万元，但这并不意味着对仅占0.54%的高余额账户征税不会导致储蓄的急剧转移。

为什么财产税有巨大的影响？有两个原因。首先，从中长期来看，即使没有密集的监管，中国的房地产市场也已经进入了一个平台期，而此时房产税政策的出台使得效果更加糟糕。其次，财产税是一种象征性的财富再分配政策。中国居民最重要的财产形式是房地产。根据国家统计局的统计，房地产占中国居民家庭财产的70%，这对这部分税收影响深远。即使税率是0.5%，也意味着原来属于你的财富的35%不再是你的了。中国居民的生活将更多地取决于工资而不是财产收入。根据马克思的定义，无产阶级的一个典型特征是没有或只有很少的财产收入，主要依靠出卖劳动和生活。

此外，财产税的引入也衡量了政府管理的公开性。到目前为止，政策重叠、效果不佳的原因在于政策决策透明度低，公众意见几乎没有参与，这与公众意见相悖。因此，在开征物业税之前，我很希望政策制订者能够反思政策的目标、实施的效果和公众的认同。

首先，我们应该考虑中国人如何保护他们的财富吗？自2003年以来，m2增长了5倍，而gdp仅增长了3倍。我们应该抑制发行货币背后攫取通胀税的冲动吗？第二，地方财政到目前为止一直在挣扎，是要转嫁财产税问题，还是真的要进行1994年以来的全面(特别市场区)财税改革？第三，在中国，房地产和土地的所有权是分开的，房屋通常建在付了土地租赁费的租赁土地上。开征物业税的法律依据是否充分？第四，房地产大调整的金融风险是什么？一些官员曾认为，即使中国房价下跌50%，银行业也能承受，这比激进学者更大胆。第五，我们应该遵循秘密讨论和意外实施的旧做法，还是应该在决策中保持足够的透明度和公众参与？

我悲观地认为，对物业税的讨论还不够，草率的政策很可能会使中国的房地产市场泡沫破裂。从中期来看，除了一线城市和少数二线城市的核心区域，其他区域的房地产将不再具有投资价值，甚至可能成为棘手的风险资产。

房产税是在房价达到峰值时征收的。(作者是北京师范大学金融研究中心教授)(《中国商报》)

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