独立经济学家谢国忠：唱空派的房地产观

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谢国忠23岁去了美国，30岁从麻省理工学院获得经济学博士学位，然后分别在世界银行、麦格理银行和摩根士丹利工作。

在判断中国房价趋势时，没有人比谢国忠损失更全面。他唯一的短期获胜机会是2008年大陆房地产业的成交量和价格崩溃，但随后“4万亿经济刺激计划”在辩论中救了他的对手。如今，在这场辩论中最知名的对手任志强已经成为微博时代的新宠，拥有1380万粉丝，他的公众形象也从“全民公敌”变成了“可爱的任叔叔”，但他已经失去了听众，没有机会为自己的观点辩护。

“因为你，我损失了20%的收入。”一个在谢国忠的上海同学忍不住向他抱怨。2004年，在阅读了谢国忠的研究报告《上海房地产是一个泡沫》后，他再也没有买颠倒了的房子。从那以后，上海的房价没有下降，而是一直在上涨。

可能有很多这样的故事。然而，谢国忠不会轻易守口如瓶。在接受新浪乐居记者独家采访时，谢国忠一如既往地坚持自己“唱空”的论调。与此同时，他澄清说，他没有说“泡沫已经开始破裂”，但他预测了房地产市场的转折点。他承认，由于中国经济的特殊性，房地产的爆发将是一个长期的过程。

在很大程度上，谢国忠和任志强有很大的相似之处:他们都直言不讳地指出了体制和中国经济的缺陷，他们也是媒体“断章取义和选择性报道”的“受害者”。不同之处在于，任不断发出声音，从写千言万语的博客到频繁地占据大大小小的房地产论坛，使他的房地产思维和逻辑更加熟悉。谢国忠没有受到这样的对待。他讲了30分钟后，报纸上只发表了一个简短的结论和判断。

这不公平。新浪乐居认为，谢国忠思考“房价危险”的过程远比他的结论重要。在“新中国五篇文章”给房地产业带来巨大麻烦之际，3月下旬，新浪乐居采访了谢国忠，听取了所有“singer/きだよ".”的声音

谢国忠23岁去了美国，30岁从麻省理工学院获得经济学博士学位，然后分别在世界银行、麦格理银行和摩根士丹利工作。东西方制度的差异，以及对亚洲经济的理解和研究，为中国独特的“房地产观”的形成提供了一个参照系。

在采访中，被称为“乌鸦先生”的谢国忠，字正腔圆，语速快，思维敏捷，口才好，常常使他在没有听到完整问题的情况下就匆忙开始解释。他从不忘记批评中国的体制，直言不讳地谈到企业家的急功近利和人们的盲目服从。在他看来，房地产是非生产性资本，如果资本转移到房地产，对中国的实体经济不利。中国的经济需要发展，政府的职能需要向服务型转变，企业需要做更多有价值的事情，人们应该从致富的梦想中醒来。

新浪乐居:你一直在关注中国空的房地产市场，并多次预测房地产泡沫将会破裂。这些分析和结论背后的方法论是什么？

谢国忠:房地产的核心拐点是货币供应和供求关系。我认为中国房地产市场的高点已经过去，因为出口高增长和货币高增长的时期已经过去。中国加入世贸组织后，出口大幅增长，在国际贸易中的份额大幅增加，这为中国货币供应量的飙升提供了条件。但那是一次性的。中国货币未来将增长10%，这并不坏。如果政府屈服于外部压力，以保护增长为名，它将通过大规模发行更多货币来重振房地产泡沫，这将导致通胀和经济动荡。事实上，人民币已经开始贬值。

我没有说“泡沫已经开始破裂”，我说的是“拐点”。2011年，我说过2012年将是一个转折点，2012年将会出现反弹。这种反弹每年都会发生，但趋势是向下的。很难预测泡沫何时会破裂，而中国房价的破裂也将是一个长期的过程。只是在2005年，我说过上海的房价可能会暴跌。得出这一结论的原因是，我认为外国人是上海的主要买家，美联储将加息3%以上。一般来说，当利率急剧上升时，房地产价格会暴跌。1995年，当美元触底时，泰国曼谷的房地产泡沫开始破裂，不断下跌的房价使得外国投机热钱撤出。我认为上海和十年前的曼谷非常相似。

中国和日本、泰国等亚洲国家一样，正在采取出口驱动的经济发展模式。如果出口发展到一定水平，货币将会有一定的升值压力。而阻止货币升值会导致内部通货膨胀，导致“外部升值内部贬值”的现象。在这种情况下，资金将涌入房地产市场，这是房地产泡沫的一个非常重要的背景。

1995年，泰国的房地产泡沫开始破裂；日本的房地产泡沫从20世纪80年代持续到1991年，最终破裂。如果中国的房地产泡沫会破裂，这不是不合理的，对吗？因为泡沫不可持续。

新浪乐居:你可以参照其他亚洲国家的发展模式来解读中国的房地产。与泰国和日本相比，你认为中国的特殊性是什么？

谢国忠:中国的特殊性在于除了市场的力量之外，还有政府的“有形之手”。中央政府出台了新一轮房地产调控措施，提高了抵押贷款门槛，并提高了交易税。这一幕很熟悉。过去，中央政府多次出台房地产调控措施，但每次市场受到轻微影响，政策就放松了。根本原因是地方政府以及它们上面的中央政府依赖房地产来获得财政收入。如今，市场不再相信政府会切断他们的财政资源。

中国政府抱着抓住机遇的态度。对二手房征收20%的新政策，为什么不立即实施，而要推迟一段时间呢？不言而喻，有必要利用中国人的投机心态，让每个人都能及时买房，从而获得“监管”的好名声，不得罪那些既得利益者——中国的大部分房子都在官员手中。

这种有目的的操纵在日本、韩国和台湾并不常见，这与中国的体制有关。在其他国家，控制泡沫是必要的，泡沫上升是一种市场现象和羊群效应。中国的情况比外国复杂得多。政府希望将泡沫控制在他想要的水平，但这是不可能的。

此外，中国的银行体系也是国有的。根据市场规则，如果银行利率急剧上升，将会造成雪崩效应。去年，大多数开发商资不抵债，但由于银行体系的存在，他们“借新钱还旧钱”，因此市场没有普遍崩溃。事实上，中国的许多亿万富翁声称自己很富有，同时还借钱，这也是同样的原因。

因此，在中国的体制下，房地产必然会缓慢下跌，而且更有可能在下跌到一定程度后复苏，并被时间消化。这有点类似于日本，但当日本经济发展到一定程度时，它会减少投资，放松货币供应，降低利率。中国的货币供应量现在正接近10%，因此在这种情况下不可能产生泡沫，尤其是因为中国的货币供应量如此之大。

新浪乐居:大多数人认为你看房地产是悲观的，但你曾经说过你对中国经济的态度是理性和乐观的。问题是，房地产是中国经济的支柱产业。为什么他们有不同的评价？

谢国忠:如果房地产更好，中国的经济会更好。因为房地产是非生产性资本。如果资本转移到房地产，将对中国的实体经济不利。中国人现在知道在哪里花钱，每个人都想投机，但花钱不会产生生产力。

在过去的五年里，中国经济误入歧途，许多企业心不在焉，想通过“投机”来名利双收。中国许多优秀企业基本上是从20世纪90年代开始的。近年来，像美国这样发展缓慢的国家涌现出了许多优秀的企业。为什么中国没有它们？如果一个国家没有优秀的企业去做更有价值的事情，它的经济就跟不上。

在过去的20年里，中国一直在谈论小康社会，并且每天都在谈论金钱。后来，一些人因为投机突然变富，导致不平等。中国的财富和权力联系太紧密，导致社会不稳定。所谓“中国梦”，其实就是中国人的致富梦。股票市场和房地产市场的泡沫都为这种心态提供了一条出路:你可能会变得富有，而你居住的房子可能会涨十倍。当你去外国赌场时，基本上有很多中国人。中国人愿意将概率视为机遇。

我对中国的经济很乐观，因为中国有很大的潜力。中国的人均国内生产总值只有6000美元，台湾和香港为几万美元，发达国家接近5万美元。如果中国想增加到15，000人，它将增加250%。中国的问题不是潜在问题，而是制度问题。从1992年到现在，中国股市应该已经上涨了至少20倍。为什么中国人不赚钱？随着中国经济的快速发展，普通人得到了多少好处？随着工资的上涨，物价和房价上涨得更厉害，所以实际生活质量并没有提高多少。如果经济向好的方向发展，政府的职能应该转变为服务型。资本分配后，公司和资本市场相结合，市场行为决定了它。如果中国向这一步迈进，在十年内将收入翻一番将很容易。

新浪乐居:在你看来，如果房地产泡沫破裂，为什么对中国来说是好消息？

谢国忠:房地产泡沫的破裂对中国来说是一件好事。中国的政策一直是保持增长，因为如果增长不好，就会出现失业和社会不稳定。但事实上，当经济发展放缓、通货膨胀率较低时，社会最为稳定。现在，劳动力短缺和通货膨胀如此严重。

房地产泡沫的破裂将明显提高经济效率。通过限制地方政府的最大资金来源，浪费的项目将被终止。这将导致增长放缓和经济效率提高，为未来的高质量增长奠定基础。短期经济放缓减少了泡沫造成的浪费，这有利于效率和社会稳定。全球经济停滞是结构性的。经济放缓阻止了经济中肿瘤的增长，给了中国更多时间来解决结构性问题。

新浪乐居:在过去的媒体报道中，大多数人认为你“唱衰”了中国的经济和房地产市场，甚至称你为“空总司令”和“乌鸦先生”。你认为你会太悲观吗？还是你也是选择性媒体报道的受害者？

谢国忠:悲观或乐观只是一种心态。中国人在文化上更注重自己的心态。从政府到各行各业，再到普通百姓，他们都喜欢研究人们的心态，似乎只要符合人们的意愿，就能受到市场的尊重。但事实上，现象背后的本质是真理。

对与错是一回事，上与下是另一回事。如果它在上升，我会说上升，如果它在下降，我会说下降。这只是一个判断，没有任何感情。对投资者来说，最重要的是理性地看待问题。如果他们总是根据自己的感觉做出一些判断，他们就会犯大错误。

这是选择性报道。我觉得没什么好担心的。我们的国家这么大，这么多人喜欢说话，你不可能控制每个人说什么。我的观点被记录了下来。例如，我去做了两个小时的演讲，整个过程都被记录了下来。文章发表的地方也被记录了下来，可以在网上找到。如果我说的话有价值，每个人都可以听，但是如果没有意义，就不要听。我也接受不同的批评和意见。

新浪乐居:现在，当人们提到你的时候，他们最常用的标题是“独立经济学家”？你如何理解“独立”这个词？你认为你现在“独立”了吗？

谢国忠:在国外没有所谓的“独立”。在中国，所谓的“独立”与官员无关。政治在中国盛行，这在中国社会是一个特殊的地方。不仅现在，而且在历史上。西方社会最重要的两种力量是宗教和军事，而政治是与这两种力量分离开的。

在中国，“独立”意味着你与官方机构没有关系。中国人认为，如果你为摩根士丹利工作，你必须为他说话，医院里的医生也必须赚钱。中国人没有“职业”的概念，只有“身份”的理解。“职业”决定你做什么，哪一个是最重要的，然后是你所在的组织。例如，对于一个医生来说，“身份”决定了他应该把医院的利益放在第一位，而根据医生的“职业”，救死扶伤是第一位的。

根据这一逻辑，人们首先会考虑，你这么说是为了什么，有什么好处，你和谁有关系，而不是它是对还是错。中国人的这种思维方式非常强烈。如果你想失去名声，讲几个故事，人们会相信的。但是你不能听完故事。投资时最好不要听故事。你应该在大环境下做出自己的判断。

我发表的文章或观点基本上不在官方媒体上，几家合作媒体也是“边缘球”的产品。政治并不能很好地控制它，它可以相对开放；另外，我目前的工作主要是为外国金融机构做一些咨询或者为外国媒体写文章。优势在于不受控制，如果政府不喜欢，就不会让你进去。在中国可以发送什么和不能发送什么是可以控制的。因此，对于像我这样的人，政府会主动为我们检查。

新浪乐居:如果说什么都没有目的，你的动机是什么？你认为“独立”等同于“无私”吗？

谢国忠:每个人都有自己的理解。我不在乎。然而，对全世界的学者来说都是一样的，至少对我接触到的人来说是这样。如果我必须找到动机，我想那是因为我喜欢我所做的事情，而不是无私。