限购并未升级 长期来看市场化可能更为有效

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天厚投资信息:上周末各国宣布五项新政策后，人们没有看到预期中的更严格的调控政策，房地产的交易量和价格在周末继续上涨。我们对此有不同的看法。在过去的几年里，房地产调控政策往往直接要求限制交易或禁止价格上涨，但他们没有“治愈的问题”，这导致了报复反弹的住房价格。然而，政府近期的一些行动暗示，在继续实施现有调控政策的情况下，将实施更多“治本”的长期政策，以实现:1)提供更多的经济适用房；2)降低普通住房价格；3)控制对银行体系和宏观经济的负面影响。

根据天厚的投资分析，考虑到住宅的价值，无论是从房价收入比还是租金销售比来看，中国的房价与世界其他地区相比都高得离谱。中国独特的文化在这个过程中发挥了一定的作用，但更重要的原因可能是投机者涌入房地产市场。在中国高通胀的背景下，投资者缺乏其他有效的投资和对冲渠道。这不能通过简单地监管政策来消除。然而，如果投资保值的需求可以找到替代渠道，开发商的资金将从建造高端住宅流向低端物业，以加快周转，提供更多的住房供应。

上周，央行针对上述症结挥舞手术刀:限制信托银行理财产品作为住房投机资金的重要来源，改革存贷比评估，以减缓可能扩大投机泡沫的小银行的快速发展。这些措施确保整体不良贷款率不会因房地产贷款问题而突然上升，不涉及的银行也不会受到影响。更重要的是，这增加了开发商开发高端物业的成本，更多的资金将流向低端物业。加上利率市场化政策，我们相信这些措施将使资本服务于社会真正需要的住房建设。

最近的其他政策也表明，政府正在努力拓宽其他投资渠道。中国证券监督管理委员会(证监会)通过严格审查上市公司，增强了人们对股市的信心。面对越来越多的中国成熟投资者，上市制度今后可能会进一步完善。此外，政府继续改善债券市场，这有助于在利率自由化完成后建立债券和货币市场基金。这项政策对海外投资越来越宽容。

事实上，这不仅仅是投资渠道的问题。如果我们回顾一下当前政府重新审视城市化的目标，我们可能也有“解决房地产问题”的意思。发达地区的人口密度过高，对人口密度将会上升的预期是支撑房地产价格快速上涨的支柱之一。目前，一些二、三线城市出现的“鬼城”现象，实际上是由于区域经济发展跟不上房地产发展的步伐以及大量配套设施不完善造成的人口流失。我们可以看到，这一城市化政策的重点在于地方化城市化，强调通过更好的地方城市化留住当地居民。其最终目标是缩小地区之间的发展差异，减缓发达城市人口密度的进一步增长和一些落后地区的“空集中化”现象。从长远来看，这可能是稳定房价泡沫的良药。

当大多数人认为这一轮监管如此乏味时，我们也需要看到更多以市场为导向的政策被用于长期监管。市场经济的原则不会因为一些简单粗暴的交易限制而改变。我们希望这些政策变化最终将“治愈问题”，而不是在伤口上绑上绷带。

资料来源:http://www.tophold/articles/6323天厚投资金融信息