“双峰”万科：王石郁亮“二人转”由暗转明

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2月22日，黑龙江亚布力论坛。万科董事会轮值主席、董事长王石结束讲话，在电梯里被熟悉的媒体人士拦住。当被问及万科的商业地产时，王石显然很不高兴，他提高嗓门说:“去问于亮吧！”在这次企业家聚会上，万科的新老领导同时出现。王石的演讲围绕着企业家移民和公益组织等主题，而于亮的主题是城市化和房地产。小说和事实，王和余的个人风格得到充分的展现。

在2012年销售额超过1400亿英镑后，万科勉强保持了领先地位，但这家中国房地产行业的标志性公司已经走到了岔路口。中海、保利、绿地等企业正在加快追赶步伐。

事实是，万科目前的合作开发项目占总板块的40%以上。如果只使用股票销售数据，万科的领先地位就岌岌可危，这显然是万科总裁于亮所不能接受的，他一直在寻求高周转率和快速扩张。就连一直标榜“第一”头衔的董事长王石也不愿放弃第一名的位置。

虽然追求者很多，但速度之争并不是万科唯一棘手的问题。王石和于亮之间的“二人转向”正在从幕后逐渐转移到前台。万科近期的许多战略举措，如开拓海外市场、增加商业地产等，都可以看作是王与俞争夺万科控制权的较量。这可能成为影响万科未来的一个不确定因素。

出海

了解万科的人认为，万科的海外业务，无论是在香港收购空壳公司，还是去美国与tishman speyer合作，都不能在短时间内提振公司业绩，但“它可以被视为王石的一块保留地。”

自2010年王石赴美考察以来，关于万科海外业务的说法很多，王石也在哈佛大学参加过很多公开活动，表明了他想招募人才的意图。万科从小就有开放金砖四国的意愿和愿景，但最终遭到内部拒绝。王石的学习之旅成了重温过去的绝佳机会。也是从今年开始，余良凭借与大股东华润的良好关系，迅速增强了对万科的实际控制。

然而，王石不愿意过早地放权，尽管于亮已经成为现实。

“即使在考察期间，王石仍每天与总部视频通话，并安排一些具体事宜。”分析师表示，万科海外业务的快速落地，不仅是万科保持行业领先地位的一种尝试，也是王石个人意愿的引导。

据熟悉万科的人士透露，万科并不是像王石和于亮所说的那样对老板的身份无动于衷。“它希望保持领先地位。但对于1000亿企业来说，必须有战略行动，而不是简单地重复和扩大规模。因此，海外战略也是好的，商业地产的行动也是好的，他们都希望创新业务结构。”

从四五年前的金砖四国到现在的美国，王石过去两年的哈佛之行已经成为关键。“在此期间，王石对美国市场的把握和了解，对中国移民等趋势有了更直接的了解。”熟悉王石的人说。在2月份的亚布力论坛上，王石在其主旨发言中提到了创业移民现象，这是他美国之行的成就之一。

万科的海上之旅并不是最快的。韩国济州岛的上海国有绿地项目已经挂牌出售，马来西亚碧桂园的三个旅游项目也将于6月份开业。与这些企业取得的实质性进展相比，万科并没有把重点放在一个城市和一个人才储备上，而“千人计划”借用香港人才，派人去美国和日本留学，更着眼于未来。

万科出海是一次重要的战略尝试。虽然它不会在短期内改变公司的业绩，但它将对公司的治理水平、结构、愿景和专业化产生深远的影响。

“这种影响是微妙的。这不仅仅是在海外设立几个分支机构，更重要的是企业文化和员工转型，这与日本的工业化是一致的。”成泉学会前主席、《万科周刊》总编辑钟权说。

全忠认为，目前国内很多行业都有国际需求，但由于房地产是房地产，国内市场也不错，国际化速度相对较慢。

全忠认为，万科的国际化有自己的特点，不同于联想、海尔和华为。“与众不同的是，王世贤没有简单地在海外设立公司和项目，而是将自己国际化了。比如，用英语听英语，接触当地主流人士，扩大万科在当地的影响力。”

熟悉的人认为这与王的性格有关。当互联网刚刚出现时，王石曾公开表示:“如果我不懂互联网，我就不会成为万科的董事长。”。竞争和创新意识可见一斑。“一个公司与领导者的性格有关。王石自身的国际化进程肯定会对万科的国际化进程产生直接影响。”钟权说。

商业地产地块

经过三年的商业地产测试，万科终于将商业地产打造成“正规军”。1月9日，万科集团商业地产管理部在北京举行低调成立仪式，万科总裁于亮亲自出马。该部门由万科执行副总裁毛大庆负责，总部设在北京。

众所周知，在万科，一直抵制商业地产，认为万科应该把重点放在住宅市场，这是王与俞最大的战略差异之一。王石曾公开表示，即使他“从坟墓里伸出一只手”，他也会阻止万科做商业地产。然而，这种说法由来已久，万科内部人士表示，随着市场的不断变化，王石对商业地产的态度也有所松动。万科的行动被视为王石的适当合作。“如果你能变得更大，你就会变得更大。如果你不能，你会悄悄地撤退。”一些万科人这样描述他们的商业地产计划。

从戏票的性质到战略部署，万科的商业地产一直纠缠不清，最终在市场压力和于亮的强势领导下形成。

最大的挑战是以人为本。从首都加盟的毛大庆被认为是商业地产主管的最佳人选。北京地区曾经是万科的难题。由于表现平平，总经理易手十次。然而，在毛上任后，他打破了魔咒，万科一度占据北京最高的市场份额。王和俞都非常重视毛。

"于亮原本希望毛是全国商业地产的直接负责人，而不是负责人."接近毛的人说:这不仅意味着放弃北京地区，而且在某种程度上成为一个“常设小组”。毛最终留在北京，掌管商业地产，这被认为是王与俞在人事上的默契。

在毛大庆看来，商业地产对万科来说是必要的。“我想我知道我出生和长大的这个城市，但现在我看不清楚了。”毛说:他认为，在政策的控制下，万科只是充当了住房市场的角色，已经处于孤注一掷的危险之中。此外，他认为北京万科“与一年100多亿元没有任何关系，所以它需要做一些新的事情。”

尽管低调，毛大庆还是透露了万科的最初计划:每年完成一个项目。"万科将成为北京最大的商业综合体运营商，没有一个."

在某种程度上，万科发展商业地产是无奈的。兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆在接受《财经·全国周刊》采访时表示，万科一直提出土地一级和二级联动开发的想法，但对其在香河的项目进行了调查，“从产业链的二级到一级，都被内部否决了，最好是下游三级的地产。”

在2011年和2012年，于亮在例行的媒体小组访问中明确表示，万科的商业地产仅用于社区业务。从实际行动来看，无论是万科2049、万科红还是万科大厦，都显示了余良的商业地产野心。“从社区商业到建筑再到综合体，这与于亮一开始所说的正好相反。万科目前的战略是做加法。”宋延庆说道。

据全忠分析，城市住宅用地的激烈竞争正在动摇王石坚定不移地实现住宅产业化的决心。“政府不能等你们中的50%来做生意。再加上业务多元化的趋势，万科不得不这样做。但你不能随便做，但你必须做一些品牌和产品线。”

与王石放松商业地产相比，余良的看法也在发生变化。去年底与于亮会面的人告诉《金融经济周刊》，于亮对商业地产的态度一直很警惕。“于亮以前说30%是做生意的，但现在据说商业供应量太大，不能盲目。这是万科对商业地产不断认知的过程。”

由于起步较晚，万科不得不面对一系列问题。接近于亮的人说，万科的文化是一种居住文化，很多从外面挖来做生意的人来到万科后都要和公司一起跑。例如，万科，一个商业经理，被从北京挖到了深圳。他说:我来万科的条件是每个周末都要回北京。不是和我的妻子和孩子团聚，而是和商业地产圈里的人一起吃饭聊天，让自己留在这个圈子里。如果我离开很长一段时间，我将完成商业地产——这在住宅区是不可能的。

万科已经实现了1400亿元，下一步该怎么办？业内许多人都很期待。走出去和改变业务正在成为这个领先的房地产企业的两个最大的行动，分别由王石和于亮领导。"前者是保留地，后者是试验田."万科的上述前所未有的尝试，可以看作是求变的主动，是对王宇之争的表面默契。