况杰：胸罩和房地产谁更暴利？

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根据《名人专栏》的经济声音“天下公司”、“世说公司”，财经评论员匡杰为您评论:胸罩和房地产哪个更赚钱？

匡杰:近日，房地产巨头任志强提出“胸罩和房地产更赚钱”的主张，引起了业内的极大关注。据悉，5月18日，中国“木兰经商”年会在北京举行。文怡集团董事长夏花和当当网董事长鱼雨在会上向任志强抱怨房价太高，称“一套房子花了三辈子的钱”。任志强问夏花，一个房地产项目从开发到最终竣工需要几年时间。做一套西装需要多长时间？此外，“胸罩是如此之大，它花费数百美元，这是比房子更昂贵的平方米。”

当年，任大侠曾抛出一个精辟的论断“房子卖给有钱人”，在网上引起了轩然大波。我曾经在一次电视录制现场纠正过任大燮，把他的名言改成了“房子卖给买得起的人”，更科学更严谨。因此，这一次，我能够采取科学的态度，帮助任达结账。

根据北京目前的房价总水平，三环和四环之间的房价应该在30000元/平方米以上。一般文胸的面积约为200平方厘米，即约0.02平方米。便宜的胸罩只有几十元，高档胸罩几百元，相当于每平方米1万元左右，也就是房价的三分之一。看来任达的算术水平还有待提高。

事实上，一个产品是昂贵的，只要它是合理的，只有被某人追求，它是可以理解的。因此，我们应该更多讨论的是房地产和胸罩的利润是如何来的。事实上，房地产行业已经充满了悲伤，不是所有的都是巨大的利润。甚至许多小型房地产公司都已经打破了资本链，面临破产的危险。

那么，为什么社会总是认为房地产是暴利行业呢？事实上，房地产的暴利有两个主要来源。一是财务杠杆，即利用土地贷款容易，充分利用较便宜的贷款，用少量资金煽动大资产，因此具有较高的投资利润率。另一件也是更重要的事情是要覆盖土地，无论是汉武帝还是梁武帝。相反，他在早期以较低的价格购买了土地，并等待土地升值。几年前，人民币实际升值了10倍甚至更多，但现在已经不多了，而且资本成本也更高了，金融杠杆的贡献也不像往年那么大了。因此，如今的房地产开发商真的不那么容易获得巨额利润。

至于文胸，低端的依赖于很大的数量，据说一个文胸只能赚一美元。而高端产品依靠设计和品牌，毛利率超过100%。因此，关键不是看面积，而是看质量，也就是看附加值。同样，在房地产行业，有一种说法是，从事住宅工作的是小学生，从事商业房地产工作的是中学生，从事工业房地产工作的是研究生。这意味着仅仅通过开发圈地来获取利润越来越困难，需要的是思想，而不是管理。

未来，房地产开发商不可避免地会出现分化，有的会简单地做开发，有的会变成物业服务，有的会变成公园经营者，走专业化分工的道路。要说按面积计算的暴利行业，十多年前我在做外贸的时候确实遇到过。一个小于指甲盖大小的格栅价值6000美元，相当于每平方米1500万美元！当然，精密仪器中使用的光栅没有那些以平方米计算的光栅大。然而，附加值确实很高。不幸的是，我们无法在中国生产。当时，似乎世界上只有日本和法国能生产它。科技创新、结构转型和增加我们产品的附加值应该是每个企业人都应该思考的问题，远比争论谁在房地产和胸罩行业更有利可图更有价值。