发改委专家刘琳：房价或稳中有升

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推进“农民工市民化”无疑会增加他们的住房消费意愿，增加城市住房需求，进而有助于拉动内需

2012年，房地产市场逐步见底、企稳、回升，投资增速回落。预计2013年整体房价将稳步上涨。

为复苏打下基础

2012年，房地产市场经历了前两个季度的下跌、第三季度的触底以及第四季度的稳定和复苏。10月和11月，全国住房繁荣指数在连续15个月下降后，继续上升至95.71。

从需求、供给和价格的变化来看，房地产市场在第三季度触底反弹。首先，自第三季度以来，住房交易量大幅增加，市场需求逐步恢复增长；2012年1月至11月，商品房销售面积为9.17亿平方米，增速从1月至2月的-14%逐月上升至2.4%。一季度和二季度商品房销售面积同比下降，三季度商品房销售面积同比增长6%。第二，房价停止下跌并趋于稳定。2012年1月至11月，70个大中城市新建住房价格由1月的45个逐渐下降至10个，二手房价格由1月的53个逐渐下降至18个。三是新开工住房面积负增长率没有明显缩小，表明市场仍处于库存消化期，但房地产开发投资增长率略有回升，征地面积下降幅度缩小，表明房地产投资意愿增强。2012年1月至11月，房地产开发投资为6.28万亿元，增速从1月和2月的27.8%逐步降至16.7%，其中11月份的投资增速高于上月。

从政策角度看，2012年持续坚持的房地产调控政策稳定了各方预期，二季度以来实施的“稳增长”政策促进了房地产市场触底。在中央一级，国务院在5月和7月的政治局会议上分别明确指出，要把“稳定增长”放在更加重要的位置，并实施一系列稳定经济增长的措施。年内，央行两次下调存款准备金率0.5个百分点，两次下调存贷款基准利率。在地方政府层面，由于房地产趋势与地方经济增长密切相关，自2012年以来一直有放松房地产调控政策的冲动。4月份，一些地方政府放松了“限购”政策，但自5月份以来，沈阳、深圳、南京和宁波等6个地方政府增加了公积金贷款。中央和地方政府出台的“稳增长”措施，直接或间接地刺激了购房需求，促进了房地产市场的形成。

第三季度宏观经济的反弹也为房地产市场的复苏奠定了基础。2012年9月，有明显迹象表明经济出现温和触底和复苏。投资、消费、进出口出现一些积极变化，经济增长率和生产者价格指数下降，包括货运量、财政收入、采购经理人指数和消费者信心指数。东部地区的经济增长率已经开始稳定和恢复。9月份大宗商品价格的停止也表明了市场需求的积极变化。

城市化带来新的机遇

2012年12月16日结束的中央经济工作会议指出，中国的发展仍然有着难得的机遇和有利条件，经济社会发展的基本面在长期改善。2013年是实施“十二五”规划的关键一年，重点是提高经济增长质量和效益，稳中求进，开拓创新，扎实起步，进一步深化改革开放，进一步加大创新力度，加强和改善宏观调控。积极扩大内需，加大经济结构战略性调整力度，着力保障和改善民生，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥反周期调整和结构调整的作用，实现经济持续健康发展和社会和谐稳定。世界银行、亚行、国际货币基金组织等国际机构和许多国内研究机构预测，2013年中国经济增长将略高于8%，高于2012年7.7%的年经济增长率。从国际经验来看，房地产市场的发展与宏观经济增长基本同步。因此，2013年宏观经济持续温和复苏将为房地产市场的发展提供持续动力。

同时，中央经济工作会议指出，要继续坚持房地产市场调控政策，继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。这意味着，房地产业将继续“抑制投资投机需求，促进经济适用房建设”，保持多套房“限购限贷”政策，保持住房的消费品属性，保持房价基本稳定；我们将继续加强民生保障。2013年，我们计划建造不少于500万套经济适用房。

推进城市化的发展战略将为房地产市场的发展带来新的机遇。首先，中央经济工作会议制定的“积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”战略将增加城市住房需求。目前，在近7亿城市人口中，有2亿多农民工没有“市民化”。第六次人口普查的数据显示，农民工的住房水平普遍较低。农民工生活水平低的原因不仅在于住房消费能力的缺乏，还在于住房消费意愿的缺乏。由于户籍制度的影响，农民工无法像城镇登记人口一样为子女获得同样的公共服务和教育机会，这增加了他们在城镇常住的不确定性，进而影响了他们的住房消费意愿。许多收入较高的农民工也会选择住在住房条件差的地方。推进“农民工市民化”无疑会增加他们的住房消费意愿，增加城市住房需求，进而有助于拉动内需。第二，中央经济工作会议提出“构建科学合理的城市格局，科学布局大中小城市、小城镇和城市群”。结合推进农业转移人口城镇化有序推进这一重要任务的实施，可以预见，广大三、四线城市将迎来住房市场发展的新机遇。

从房地产市场的供给变化来看，一方面，加快保障性住房建设将继续提供住房供给。据估计，2013年建成的保障性住房数量将超过400万套；另一方面，受2011年下半年以来新增商品房面积增速下降的影响，2013年新增商品房供应量增速将有所下降，市场库存水平将低于2012年。在继续抑制住房投机性投资需求的调控政策影响下，预计2013年住房价格总体呈现平稳上涨的可能性较大。(作者:国家发展和改革委员会投资研究所)