易宪容：房价上涨苗头再显 考验政府调控底线与决心

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国内房地产市场的价格最近又上涨了。根据国家统计局2012年12月18日的数据，在70个大中城市中，有53个城市的房价环比上涨，涨幅超过70%。同一天，央行在第四季度发布的问卷调查显示，29%的居民预计房价将上涨，同比上涨10个百分点，比年初高11.3个百分点。

随着一些城市房价的上涨，最近在北京、上海和广州又出现了一轮抢购潮。这不仅使得国内地产股的表现引人注目，也使得许多企业(房地产企业或非房地产企业)纷纷进入土地市场。有人认为，所有这些现象表明，国内房地产市场价格将出现新一轮的快速上涨。

几个月来，国内房地产市场价格一直在上涨，各地都出现了购房热潮，这将直接考验中央政府新一届领导班子调控房地产市场的底线和决心。更为严重的是，高房价不仅阻碍了国民经济结构的转型，还引发了一系列社会问题，如财富分配不公、腐败盛行、人们价值观扭曲等。如果这种情况继续下去，新领导班子未来的经济发展将受到影响。因此，从根本上控制当前国内房地产市场的不和谐因素是新一届政府的当务之急。

要遏制当前国内房地产市场的泡沫，我们必须明白为什么当前的房地产泡沫会再次破灭。在过去的两年里，房地产越是宏观调控，房价上涨就越多。有人认为，当前国内房地产市场的成交量和价格上涨，主要是由于对新政府城市化的误读。因为，从市场角度来看，所谓的城市化主题不仅是未来经济增长的驱动力，也是房地产市场的驱动力。1998年的房改和2009年的优惠住房市场已经成为推动经济走出低谷的主要动力。因此，只要新政府进行城市化，必然会带来巨大的住房需求，房地产市场的发展和繁荣以及房价的上涨也会如此。事实上，这只是对过去十年城市化的一种理解。目前，如果房价不回到合理水平，农民不能真正进城，那么高质量的城市化就会化为乌有。

事实上，当前房价再次上涨的最根本原因是市场明白，国内房地产市场的性质在未来不会改变。因为，虽然中央经济工作会议强调坚定不移地对房地产进行宏观调控，但政府并没有明确界定住房市场的性质，并坚持对国内住房市场的性质进行真正的改造，也没有出台新的住房政策来改变国内住房市场的现状。相反，市场认为，为了稳定增长和强调城市化，现有的房地产调控政策将会放松。

可以说，如果我们不明确住房的性质，而是将这两个属性混合在一起，就不可能出台抑制住房投机的经济政策。因为不同性质的住房(事实上，住房是同一产品，但两种性质住房的定价依据、价格运行方式和供求关系完全不同)具有不同的供求关系。如果住房是一种投机性投资，用住房消费品的供求关系来解释住房价格的变化是完全不可行的。

从中国住房市场的实际情况来看，在2010年之前的几年里，中国住房市场完全被投资投机所主导，因此中国住房市场的投机非常严重，许多城市的房地产泡沫相当大。自2010年全国十大文章出台后，尽管进行了一轮房地产宏观调控，一些城市的投机行为已经收敛，房地产泡沫并未继续膨胀。但是，由于房价缺乏调整，国内房地产投资投机主导的市场性质并没有太大变化。

为什么？从近期国内住房市场的情况来看，首先，在一些房价上涨最快、房地产泡沫吹得最大的地方，尽管进行了一轮房地产宏观调控，但调控后房价并没有下跌，而是在近期上涨，涨幅超过了其他地方。

第二，在过去的两年里，当房地产宏观调控到来时，尽管住房销售突然甚至急剧下降，但当地的住房价格并没有下降太多。如果住房是一个以消费为导向的市场，当住房销售急剧下降时，房价也会迅速下降，然后消费需求就会释放出来。如果供应量不增加，房价将再次上涨。然而，这种情况并没有发生，房屋销售下降，房价仍处于最高水平。

第三，房价最先开始上涨的地方是前期住房投资投机最严重的地方，而前期房价没有快速上涨、房地产泡沫相对较小的地方，不仅房价没有上涨，而且房屋销售也没有上涨。从上述现象来看，目前国内住房市场仍是一个以投资投机为主的市场，整个住房市场的性质并没有发生根本变化。

目前，许多政府职能部门将住房市场的这一现象视为住房支持市场的“刚性需求”，正是住房的“刚性需求”推动了当前住房市场的量价上涨。事实上，假设这种“刚性需求”是自住需求(这实际上不是真的)，那么这种自住需求就不应该只限于事前(所谓的限购令)，还应该限于事中和事后。

如果事后没有政策限制，就不可能通过买多少房子来区分投资和消费需求。因为买房也是一种投资。但是，在目前的情况下，没有限制在住房政策和住房后，以界定住房消费需求。此外，只要当前住房市场的性质不变，或者住房仍然是赚钱的工具，投资者就很容易解决当前的事先限制。此外，全国的住房信息系统没有接入互联网，各地更难以确定购房者购买的是自住住房还是投资住房。这时，以营利为目的购买住房将发展到极致。因为在早期购买住房是一项有利可图的业务，哪个投资投机者愿意退出这个市场。

因此，目前的房地产市场仍然是一个由投机性投资主导的市场，投资投机者仍然会利用任何信息或题材来影响或改变市场预期，从而影响住房市场的价格和销售。在这方面，新政府不能掉以轻心，否则，中国经济将走上早年用房地产提振“gdp”的老路。因此，目前，全国房价的快速上涨正考验着新一届领导层对房地产宏观调控的底线和决心。