苏鑫：玩转“资产精装修”？

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短短四年时间，高河资本已成为中国十大人民币房地产基金之一，并成功吸引了以谨慎著称的保险基金。

经济学家小昭认为，在中国房地产投资领域，如果你想跟上最敏锐的市场触觉，就必须注意他所说的话，那就是高河资本董事长苏欣。

基金创业潮

在高河成立之前，苏欣在soho中国工作了11年，从一名普通的销售员到首席运营官兼销售执行总监。尽管他声称自己从未出售过房子，但这并不妨碍他成功运营中国最具传奇色彩的房地产销售系统之一。

2009年，苏欣辞职，创建了高河。“事实上，我在40岁的时候去了青海，仰望空的天空，仰望星空，突然感觉到了一些超出我日常工作和生活的东西。这时，我们会看得更远，看到生命的终结。当一个人看到自己生命的尽头时，他会想追求一个有着鲜明个人特色的职业，做他喜欢做的事情。”苏欣说道。

在经历了2008年的金融海啸、2009年房地产市场罕见的V型逆转以及一系列严格的调控政策后，中国房地产业在经历了一个残酷的增长期后，正在经历一场深刻的变革。

在严格的管制政策下，资本已经超越了土地，成为房地产开发的首要条件。在这种背景下，企业管理者向基金管理者转变成为一种趋势。他们的选择惊人地一致，那就是加入房地产基金。

当时，苏欣没有从公司高管手中加入房地产资金的大潮，但从时间上看，苏欣开始走在了前面。根据住房和城乡建设部政策研究中心发布的相关报告，大多数人民币房地产私募股权基金在2010年开始发展。

作为首家专注于一线城市核心区域商业地产的私募股权基金公司，苏欣创办的高河资本有一种独特的方式来寻求与平安资本的联系。苏欣常说，钱和人一样，有属性，有些保守，有些激进，尤其是在中国。或许，只有在中国，才会有如此大量的“热钱”被投资来寻求“安全”。它们既不是快速投机的投机资本，也不是高回报的投资资本。他们投资房地产的主要原因是为了寻求“安全”。

“资产精装修”

2009年底，当苏新离开soho中国筹集第一只基金时，摆在他面前的第一个问题是:我应该投资什么？

与外资基金公司相比，高河资本显然具有自己的地方特色。外资私募股权基金通常完成一定数量的封闭式融资，然后承诺一个退出期，即在融资完成后，他们会找到项目。首先，高河资本在找到合适的项目后，根据项目的投资额度筹集资金。

苏欣承认，这样做是无可奈何的，因为投资者和基金公司在创业之初找到一个项目进行再投资更安全。

在中国房地产市场化的十年历史中，2009年是非常不寻常的一年。房地产市场在2008年首次下跌后迅速反弹。特别是在北京的商品房市场，许多地区的价格涨幅超过50%。

作为首个以快速完成成交量为主要目标的投资，苏欣顶住了住宅市场的诱惑，仍将投资重点放在了商业地产上，他对商业地产比较熟悉，但一直不温不火。事实证明，对于投资来说，判断总趋势的准确性往往导致天堂和地狱的区别，它们之间只有一线之隔。

2010年初，高河资本收购了其首个商业地产项目——凯德华西3000平方米。虽然此次收购的价值在市场上几乎没有反应，但高河资本的标志最早出现在北京的商业核心区。此外，高河资本对底层业务的整体收购、整体打包和整体租赁的资产管理模式在北京商业地产圈也有所不同。

“作为一个商业投资客户，我最关心的是租金收入。最有影响的是，商品房销售后，没有统一的形象和统一的租金管理，导致双方降价，租户水平参差不齐。最终，租户级别越来越差。”苏欣说，“基金公司的优势不是钱。富裕的公司太多了。基金公司的优势在于专业管理。通过专业的资产管理，它解决了投资客户的问题。”

为了让投资客户了解这一价值，苏欣将这一资产管理模式概括为一个更为生动的词汇——“资产精装修”，即在收购后，通过资产转换对资产进行升级，然后统一出租，再出售给机构或其他投资者完成退出。同时，它受投资者委托行使长期资产经营权。

作为基奥国际的实验产品，高河在购买时离现房很近，当时的市场租金只有4.5元/平方米/天。在应用了这个游戏规则后，两年后租金达到了8元(其中整体市场上涨贡献了50%)。

建筑经济

基奥国际的销售是一个封闭的基金，约5亿元，由高河运作3年。虽然资本规模较小，但这种经营模式被媒体称为中国的“铁石人”。在过去三年左右的时间里，高河以超过60亿元的资产赢得了北京和上海中心地区的所有商业地产项目。

目前，商业地产的市场供求正在发生质的变化。4月中旬，仲量联行发布的2013年第一季度北京房地产市场报告显示，一些金融和专业服务领域的外国租户减少了租赁空间。据第一太平戴维斯统计，2013年1月在北京租赁的3.75万平方米甲级写字楼中，国内企业占60%。

“我不相信每个人都喜欢一进酒店大堂就去上班。例如，有创造力的白领肯定希望工作场所有个性和设计感。这就是机会！”苏欣说道。

在北京成功完成凯德华西、中沙广场、基奥国际、博瑞大厦(高和翠)、望京友乐慧(高和慧)等五个收购项目后，高河资本将注意力转向了旧楼改造。2012年10月，高河资本成功收购位于上海南京西路静安寺商圈的中国企业大厦，这是上海最昂贵的商圈。

收购完成后，高河资本斥资数亿元对中国企业大厦进行整体改造，改造了大堂、过道、机电、电梯、空调整和立面，并将其更名为静安高河大厦，将这座老建筑改造成精品办公楼。

重塑新衣只是开始，高河正在酝酿一个更大的梦想。

过去30年，中国的城市化进程留下了太多的遗憾。其中一个问题是城市的低质量复制和扩张，这使得城市看起来迷人但不适合居住。

在中央政府提出“新型城镇化”后，高河希望在自己的领域对此做出贡献。“新型城镇化就是城市的重建，让更多的人能够更方便、更快乐、更高效地生活在清洁宜居的城市环境中。”苏欣表示，“我们相信，至少在未来，现有的城市改造仍有很大的潜力可挖掘，甚至可以为空提供更大的空间进行新的城市化。”

在城市转型的过程中也有巨大的商机，苏新称之为“建设经济”。

例如，处于核心位置的商业地产已经进入存量时代，产品差异化趋势突出，核心区域的商业建筑面临重新聚集的趋势。对投资者而言，相应的策略是对旧建筑进行翻新和存量升级，而对政府而言，则是发展建筑经济，即对核心区现有建筑进行升级，改变其老化状态，实现区域价值最大化，提升核心区形象，吸引优质企业落户，增加政府税收。

“我们希望未来的建筑将是精致和艺术的。未来的城市是一个宜居的精品城市。”也许这是苏欣的长期梦想。

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