城乡统一土地市场将导致严重后果（二）

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三

成都的同志显然只知道一个，不知道另一个。关键是他们不了解城市建设用地价值的来源。具体来说，城市建设用地的价值来源与两个因素有关:一是当前国家采取建设用地紧供政策保护耕地，控制土地使用包括城市建设用地的使用(工业、公益和管理)，从而使城市建设用地在一定程度上稀缺，从而提高城市建设用地的市场价值。第二，由于土地的不可移动性，不同地点的城市商业建设用地的市场价值完全不同。例如，在北京三环路，每亩商业建设用地的市场价值超过1000万元，而六环路以外的市场价值可能只有三环路的一半甚至五分之一。成都市国有建设用地使用权的市场价值为几百万元，而三线城市商业建设用地使用权的市场价值仅为几十万元/亩。这很容易理解，因为城市发展是在一个特定的空房间中展开的，而在一个特定位置的土地具有其他位置无法比拟的便利性和商业机会。

现在，假设农民的家园(建设用地)可以转让，并成功转化为商业建设用地。通过建立统一的城市土地市场，农民建设用地可以进入城市建设用地市场。因此，大量农村建设用地进入城乡统一的土地市场，使得我国建设用地供应紧张导致的城市建设用地稀缺消失，建设用地稀缺所带来的建设用地市场价值不复存在或大幅降低。这样，决定建设用地价值的唯一关键因素就是它的位置。

土地最重要的特征之一是它的不可移动性，农民的家园或农村建设用地也是如此。由于其区位优势，不同区位的农村建设用地具有非常不同的价值。由于其区位优势，位于郊区或旅游开发区的农村地区可以获得与城市商业建设用地相同的市场价格，这足以让这部分农村的农民一夜暴富。然而，大多数农村地区没有商业发展的区位优势，因此他们的建设用地毫无价值。

这样，即使政策和法律允许农村建设用地自由流动，可以用于商业，在城乡之间建立统一的土地市场，其结果必然是市场机制必须发挥其作用。由于稀缺，具有区位优势的农村建设用地可以获得百万元/亩的市场价值。这个地方的农民一夜暴富，这个地方的农业、农村和农民问题已经完全解决了。这样，具有区位优势的农村地区只占全国农村地区的5~10%，而全国90%的农村地区不具备这样的区位优势，因此建设用地供应充足，没有需求，建设用地一文不值[4]。

这样，建立城乡统一的土地市场的可能后果不是从根本上解决农业、农村和农民问题，而是在农民中形成一个土地既得利益集团，农民的问题已经得到解决。然而，中国90%的农民并没有从这种制度安排中受益，农业、农村和农民的问题肯定无法解决。有人说，这至少解决了5~10%的农村地区的农业、农村和农民问题。这样说当然是可能的。但是就像这个世界上没有无缘无故的爱，也就没有无缘无故的财富。5~10%具有区位优势的农民一夜暴富。他们的钱从哪里来？一旦考虑到这个问题，我们可能会发现，在允许农村建设用地自由流转，建立城乡统一的土地市场之后，已经形成了一个占农民5-10%的土地利益集团，解决三农问题就更不可能了。在这里，我们将不讨论土地利益集团固有的寄生和衰退。

你为什么这么说？当具有区位优势的农民能够凭借其特定的区位获得巨大的土地级差收益时，国家基本上通过地方政府垄断获得的土地收益(土地财政)的相当一部分就转移到了特定区位的农民身上，这就是农民一夜暴富的秘密和所谓土地价值体现的源泉。在目前的土地制度安排下，农民的家园不能转让或用于商业目的。真正能够与城市商业建设用地“同地同权同价”的农村集体建设用地，只是在特定历史条件下形成的“依法取得的商业建设用地”。在这种特定的历史条件下形成的少量农村商业建设用地，不仅数量少，而且是一种特殊情况。现在成都允许所有农村建设用地进入商业领域。因此，成都某一特定地点的大量农村集体建设用地可以与国有商业建设用地进入“同地、同权、同价”，从而作为土地供给者获得土地级差收益。

因此，现行的土地制度安排可以消除对少数依法取得的农村商业建设用地的干扰。然后，国家通过地方政府将农村集体土地作为国有土地征用，并将部分国有土地用于商业目的，在二级土地市场进行招标、拍卖和挂牌(土地使用权)。当国家以农业为目的征用农民土地，但垄断了国有建设用地一级市场，放开了国有建设用地使用权二级市场时，由于建设用地供应紧张和特定的区位，地方政府可以在征地成本和土地拍卖收入之间形成巨大的差额，这就是地方政府的土地销售收入，即“土地财政”。只有通过土地财政，地方政府才能进行大规模的城市基础设施建设，减少对中央政府的依赖。此外，成都市政府还可以为农民提供农业保险资金，为每个村庄提供20-30万元的公共服务补贴，并开展其他统筹城乡建设的事业。

现在，根据成都的假设，如果允许农民的建设用地自由进入市场，特定地点的农村集体建设用地将分享以前由国家通过地方政府独享的土地增值收益。结果只能是农民收入正是地方政府损失的，农民收入越多，政府损失越大。没有无缘无故的财富流出。

这样一来，后果就麻烦了，即成都计划导致了具有区域优势的农民的繁荣，从而导致了地方土地财政的减少。随着地方土地财政的减少，地方政府不仅更加无力建设城市基础设施，而且更加依赖中央政府的财政。他们也更无法为90%真正需要公共财政(包括土地财政)的农民提供与城市同等的基础设施和公共服务，也无法协调城市和农村地区。具有区位优势的5~10%的农民越是能够获得巨大的财富，地方政府就越是需要减少他们的土地财政收入，从而就越是无法为真正广大的农村地区提供城乡一体化的服务，而农村地区占农民的90%。

换句话说，试图通过在城市和农村地区建立统一的土地市场来解决农业、农村和农民的问题是过于草率和荒谬的。成都市由于政府无力在短期内完全解决农业、农村和农民问题，期待通过土地制度的全面改革振兴农村，从而尽快解决农业、农村和农民问题。这种愿望是好的，但提问的方式可能是错误的:农业、农村和农民问题是一个涉及9亿农民的大问题，不是一朝一夕可以解决的。认为任何问题都可以通过确认权利、归还权利、市场化和私有化来解决，这不仅过于草率，也过于轻率。

更令人震惊的是，目前学术界和政策部门充斥着这种轻率的情绪，几乎没有强大的批判力量来制衡和提醒他们。学术界、政策部门和媒体称赞成都的做法是不正常的。

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