城乡统一土地市场将导致严重后果（一）

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如果不考虑建设用地的区位因素和土地财政问题而将问题简单化，不仅会破坏土地规划，导致中央调控政策的失败，还会导致大量建设用地入市导致土地市场的崩溃。

制定振兴土地资源、体现土地价值、回馈权力和赋权、分享相同土地、分享相同价格等政策。，误解了中国现行土地制度的基本逻辑，如果我们坚持在实践中不顾后果地这样做，那将不可避免地导致严重的后果。

一个

目前，学术界和政策部门关于建立统一的城乡建设用地市场的讨论很多，一些地方已经开始尝试实践。笔者认为，建立统一的城乡土地市场将对我国现行土地制度产生重大影响。我们需要认真研究所谓“城乡建设用地统一市场”的内在机制和后果，不要贸然将其列为国家层面的制度安排，然后再进行深入研究和长期的地方试验。

关于建立统一的城乡建设用地市场的最早政策文件可以追溯到《关于深化改革和严格土地管理的规定》(国务院[2004]28号)。《条例》指出:“在符合规划的前提下，乡镇和建制镇农民集体建设用地使用权可以依法转让”；党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村发展若干重大问题的决定》(钟发[2008]16号)提出:“逐步建立统一的城乡建设用地市场，依法取得的农村集体建设用地，必须通过统一的有形土地市场公开规范出让土地使用权，在符合规划的前提下，与国有土地享有平等的权益。”

细读十七届三中全会决议中的上述条款，可以发现，十七届三中全会决议中与国有土地享有同等权益的集体建设用地有几个关键限制:一是依法征用；b、农村集体建设用地；c .土地使用权必须通过统一的有形土地市场以公开和标准化的方式转让；d、在满足规划的前提下。特别要注意的是b项，即农村集体经营权建设用地。

在国家层面引入该制度之前，地方政府先后出台了相关文件，如广东、浙江、成都、长沙、无锡、宁波、洛阳等地均出台了《集体建设用地使用权流转管理暂行办法》。一般来说，地方政府对农村集体建设用地的流转有着强烈的冲动，因为他们希望通过农村建设用地的流转获得更多的建设用地，促进经济发展。如2008年以来，成都市先后出台了《成都市集体建设用地使用权出让管理暂行办法》(成图资发[2008]124号)等10多份配套文件，明确规定了集体建设用地的合法取得、登记发证、出让目的和程序、市场交易、基准地价、抵押融资、收益分配等事项。一是强调集体建设用地出让必须依法取得土地使用权。可以是依法确认的集体建设用地存量，也可以是依法批准农用地转用的集体建设用地，还可以是依法经土地综合整治批准集中使用的建设用地。第二，依法取得的集体建设用地使用权可以通过出让、转让、租赁、作价入股(投资)、合资、抵押等方式进行转让。第三，转让的集体建设用地可用于工业、商业、旅游、服务业等。(不适用于房地产开发)。当有两个以上的预期土地使用者时，他们必须进入有形土地市场进行公开交易。四、区(市)、县人民政府制定并公布集体建设用地基准地价。第五，县乡政府可以从集体建设用地使用权初始流转收入中按一定比例提取公共基础设施和公用事业建设配套费和耕地保护基金，剩余收入大部分属于农业和农村发展集体经济组织。

2012年4月，国土资源部对成都市城乡结合部试验区土地制度改革试点进行评估，称:“成都市在符合土地利用规划、城乡建设规划和产业发展规划的前提下，允许依法取得的集体建设用地通过出让、转让、租赁、均价、合资、抵押等方式进行转让。，发展工业、商业、旅游和服务业，探索建立城乡统一的土地市场，实现国有建设用地和集体建设用地的共享。”

成都的做法与十七届三中全会决议的有关规定相比，有两个主要区别。一是十七届三中全会规定，依法取得的农村集体建设用地，在符合规划的前提下，应当享有与国有土地同等的权利，也就是说，只有依法取得的农村集体建设用地，才能享有与国有土地同等的权利。农村集体非经营性建设用地不得转让，不可能享有与国有土地同等的权益。根据成都市的规定，所有农村集体建设用地都可以转让并转为商业用地。因此，根据成都的计划，在中国，可能少于1000万亩的极少量的农村集体建设用地将变成超过2亿亩的农村集体建设用地(主要是农民的宅基地)。这种差异太大，对中国的基本土地制度造成了巨大的影响。第二，从十七届三中全会的决议来看，很明显，中央政府被动地认定和限制了“农村集体建设用地依法取得”的既成事实，而不是在政策和法律上鼓励更多的农村集体建设用地转为经营性建设用地。成都市的计划是试图利用这一政策使农村集体建设用地享有与国有土地同等的权利和利益，享有同等的权利和价格。

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