实行中性的住房金融政策建议

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利率变化是短期内各国住房市场大幅波动的主要原因。由于房价远高于其他消费品，明显超过普通居民的年收入水平，大多数人需要通过银行贷款购买住房。因此，金融政策的调整，尤其是利率政策的调整，将直接影响购房者支付能力的变化，进而对住房市场的需求和价格产生较大的影响。当贷款利率提高时，每月支付的相同金额的贷款将会增加。如果购房者的月支付能力不变，贷款金额只会减少，这将降低购房者的支付能力，进而抑制住房需求和房价上涨。当贷款利率降低时，购房者可以在月还款额不变的情况下获得更高的贷款额，即购房能力提高，这将增加市场需求，推高房价。从美国、日本和香港等典型经济体的房地产市场波动历史来看，利率变动对房地产市场的影响非常显著。以美国为例，从2001年1月3日到2003年6月25日，美联储降息13次，利率的大幅下降显著提高了购房者的承受能力。此外，低首付和宽松的金融监管导致美国房价大幅上涨。从2004年6月30日至2006年6月30日，美联储连续17次加息，利率的快速上升导致购房者的月还款额在短时间内大幅增加。由于居民收入增长率明显低于月支付增长率，这成为美国次贷危机爆发的直接诱因，随之而来的是房屋销售的突然下降和房价的明显下跌。20世纪80年代末日本房地产泡沫的出现和破裂也与利率的大幅调整直接相关。从1986年初到1987年2月，日本的贴现率从5%下降到2.5%，并一直保持到1989年5月31日，这在很大程度上导致了房价的快速上涨和泡沫的快速积累。1989年5月底，日本银行选择提高贴现率，并在一年多的时间里将官方贴现率从2.5%提高到6%，这成为日本房地产泡沫破裂的直接诱因，导致包括土地在内的各种资产价格大幅下跌。近年来，香港和新加坡房价的大幅上涨也与低利率和低首付政策有关。 利率变动对中国住房市场有着重大影响。 从1998年以来中国住房市场的发展来看，金融政策的变化，特别是贷款利率的变化，对住房市场的需求和价格都有很大的影响，利率调整越大，对住房市场的影响也越大。例如，2006年和2007年连续加息后，五年以上贷款基准利率在2007年9月升至7.83%，为1999年以来的最高水平。2007年9月27日，第二套住房实行1.1倍基准利率政策。持续加息和1.1倍利率的政策极大地抑制了市场需求。2008年，全国住房销售面积比2007年下降了20.3%。2008年第四季度，为了应对国际金融危机，利率水平大幅下调。为了促进房地产市场的健康发展，从2008年10月27日起，第一套房实行0.7倍的优惠利率，改善后的第二套房也比第一套房实行优惠利率。根据2008年12月23日调整后的五年期贷款基准利率5.94%，0.7倍利率仅为4.158%，为1998年以来的最低水平。由于利率大幅下调，在首付和月供不变的情况下，购房者可以增加42.4%的贷款额和25.4%的购房能力，这也是2009年中国房价大幅上涨的主要原因。2012年下半年住房销售反弹也与2012年6月和7月两次降息以及住房信贷环境明显改善有关。 关于实施中性住房金融政策的具体建议 由于利率等金融政策的调整会在不改变购房者收入的情况下导致支付能力的巨大变化，进而影响住房需求和价格的巨大变化，为了实现房地产市场的稳定运行，有必要关注利率政策调整对房地产市场的影响，采取有效措施稳定住房市场需求。 第一，更加注重保持物价总水平的基本稳定，进而增强利率等金融政策的稳定性。利率等政策的变化通常基于经济增长和价格形势的变化。如果房价相对稳定，金融政策的稳定性将显著增强，这将减少利率政策调整对住房市场的影响。从国际经验来看，德国央行一直将价格稳定放在首位。由于价格相对稳定，德国利率可以长期保持相对稳定，这是德国房价变化相对稳定的重要原因。从1991年到2000年的十年间，美国房价的平均涨幅约为3%，在此期间，抵押贷款利率在7.0%-8.1%的范围内略有波动。因此，中国应该更加注重保持物价总水平的基本稳定。二是实施住房首付和贷款利率反向调整政策。利率等政策是宏观调控的重要工具。如果经济形势和价格变化很大，就有必要调整利率。但是，在调整利率时，我们应该采取相应的政策来对冲利率调整对住房市场的影响。建议实行住房首付与贷款利率反向调整政策，在贷款利率下调时适当提高首付比例；当贷款利率提高时，首付比例将适当降低。实施住房首付款和贷款利率反向调整政策的目的是防止购房者的支付能力在短期内因利率调整而发生较大变化，进而导致市场需求和房价大幅波动。在分析1998年以来中国利率调整和住房市场波动的基础上，参照美国等典型经济体利率调整对住房市场的影响，建议首套住房首付30%和5年期贷款利率6.8%作为首付和贷款利率反向调整的基准情况。具体的调整范围既要考虑利率调整对购房能力的影响，也要考虑利率调整对房地产及相关产业发展的预期目标。调整利率时，首付比例的反向调整幅度不应超过购房利率变动的幅度。三是进一步完善差别化信贷政策。由于利率政策的调整对住房市场的需求和价格有很大的影响，建议进一步完善针对不同购房群体的差别化信贷政策，以达到市场稳定运行和居民生活条件不断改善的目的。对于首次置业者，首付不低于30%，基准利率不低于0.85倍的政策可以继续执行；由于居民住房条件的改善是一个住房不断变化的过程，建议对两次以上的购房实行首付不低于60%且不低于基准利率的政策，即第二套房贷款利率政策将回归中性；未在银行还清贷款而申请新住房贷款的购房者将不得发放贷款，也就是说，他们将继续在金融政策中严格限制投机性购房需求。

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