王健林解码万达广场升级版：文化、商业、旅游一体化

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现在，执掌万达的企业家王健林有了进一步的计划。去年以来，万达集团再次开始向“文化”转型，王健林又有了一个“文化巨头”的标签，但他的商业地产“教父”形象似乎更容易被公众接受，“万达速度”被业界视为典型。

从万达广场的第一代，到第二代甚至第三代，再到万达集团推出的第四代产品——“万达城”，万达商业地产经历了一个跌宕起伏的时期。“万达速度”背后隐藏着什么样的发展道路？

此外，如何做商业地产，后来者可以借鉴万达的经验吗？

王健林曾表示，万达有严格的内部项目选择程序。万达的商业地产可以借鉴。学好的关键在于学习者是否有决心去学习。齐白石先生有一句名言:“向我学习，你就活；向我学习，你就死。”万达的核心是年复一年积累的商业资源。商业地产的核心是如何与商家打成一片。如果一个企业赚钱，就会有很多人加入。

万达广场90%的入住率是个失败/

按照王健林的说法，如果你想做到，你应该做到世界级的。今年年初，王健林在万达集团2012年总结会上表示，预计到2014年，万达集团将拥有110个“万达广场”，商业地产将达到2300万平方米，成为全球最大的房地产企业。

从这个角度来看，万达集团已经完成了美国一些世界级房地产企业需要100年才能在短短13年内完成的旅程。

王健林曾经这样评价自己:“从2008年到2012年，万达的资产和收入连续五年同比增长35%，今年至少增长了30%。规模超过1000亿的公司能够保持如此快速的发展速度，这在世界上是罕见的。”

如今，随着万达集团资产的扩张，国际资本市场再次向其抛出“橄榄枝”。今年4月，王健林斥资6.74亿港元收购香港恒利商业地产(00169，HK)65%的控股权，实现了万达商业地产的借壳上市。

事实上，万达集团成立于1988年，是大连西岗区政府下属一家房屋开发公司的最早前身。当时王健林大胆接手公司，担任西岗区办公室副主任。从那以后，房屋开发公司通过开发棚户区改造项目赢得了“第一桶金”。在接下来的10年里，王健林一直在努力开发住宅房地产。

直到2000年，万达集团才在国家实施“货币化”房改政策两年后，开始从住宅地产向商业地产转型。据博客世界杂志报道，王健林在万达广场的头两个项目长春和沈阳也遭受了巨大损失。

也正是在吸取了以上两个项目的经验教训后，万达广场开始在各大城市遍地开花，吸引投资的能力成为万达集团的绝活。“我们整个万达广场都是商铺，其他商场的入住率达到90%，这对我们来说是一个失败。”万达集团内部人士曾告诉相关媒体。

事实上，订单式房地产模式是万达广场“开炮”制胜的法宝。

据了解，万达广场在开工前至少有一半的营业面积已经租出去，与主要门店“先租后建”的合作模式是万达集团“订购商业地产”模式的关键。沃尔玛早在2001年就与万达集团签订了租赁协议，万达成为万达广场“订单模式”的第一个合作伙伴后，开始进入实质性发展。

2003年，万达广场的订单模式逐渐成熟，开始建设自己的星级影院，投资少，吸引顾客的能力强。目前，万达已经与沃尔玛、麦当劳、肯德基、国美等大型企业签署了联合开发协议，包括目标城市的选择、面积要求、租赁条件等。，然后共同确定城市和地块，并在规划、设计和技术方面与合作伙伴完成对接，为租户量身定制商业地产项目。

据了解，王健林曾将万达集团的“万达广场”产品按时间划分。例如，第一代产品于2001年至2004年开放，第二代产品于2004年至2005年开放，第三代产品于2005年后开发。万达广场的第一代和第二代主要依托城市中心区，借助商业圈的力量发展。第三代万达广场发展模式的核心不仅仅是前两代的“只租不卖”和“订单商业地产”，而是购物、娱乐和休闲的融合。

此外，值得注意的是，万达广场三代发展模式的核心是“快速发展”。

王健林曾提到:“万达集团开发的所有城市综合体都在两年内建成并开业，同时还有数百家企业开业。例如，广州白云万达广场在11个月内建成并开放了40多万平方米的商业建筑。武汉中央文化区在10个月内完成了10多万平方米的商业竣工

向文化、商业和旅游一体化过渡/

“我们非常重视无锡的这个项目，将于2016年底开业。我们的目标是在上海与迪士尼进行一场pk。”12月25日，王健林在《成都商报》发表的大型公益演讲《我看未来20年》中强调:“万达集团正投资数百亿在无锡建设大型文化旅游城市。我们有一个大型户外主题公园。还有一个大型的室内娱乐城，我们将做一个表演，酒店集团等。”

王健林的声明再次证实了万达集团二次转型的紧迫性。事实上，万达集团向文化旅游产业转型的主要原因是2012年宏观经济明显放缓。虽然万达集团收入同比增长34.8%，总资产达到3000亿元，但万达集团的核心产业商业地产仅同比增长15.1%，贡献率有所下降；另一方面，万达“文化载体”的提法开始被王健林频繁提及，一系列大规模的文化产业投资开始显现。

“中国的房地产业已经发展了20多年，再过15到20年左右，这个行业就会萎缩。”在今年上半年的万达集团总结会上，王健林强调，万达要想成为百年企业，必须具备百年企业的物质基础。房地产不能产生长期、持续和稳定的现金流，因此必须转变为文化旅游。

上述无锡万达城是万达集团推出的第四代产品。根据王健林的计划，万达城投资规模巨大，需要长期运营。每个万达城市的投资规模都是数百亿元，在中国最大的投资规模是7-8个。

今年4月，万达集团在中国的首个万达城市项目落户哈尔滨，总投资200亿元，建设用地面积1.7平方公里。项目总体建设包括酒店集群、大型会议中心、室内外主题公园、大型冰雪主题公园、商业中心、住宅等形式。预计可容纳5万名游客，预计年收入60亿元，年纳税额超过5亿元。

“截至2013年上半年，万达已经开通或启动了长白山、武汉、西双版纳、哈尔滨和南昌五大文化旅游城市项目。其中，长白山项目将于今年年底全面开放，武汉项目将于明年第四季度全面开放。西双版纳、哈尔滨、南昌等项目已全面启动，合肥、青岛项目已签约，下半年将有一两个文化旅游项目签约或开工。”在今年上半年万达集团的总结会上，王健林大胆向外界透露了这一消息。

万达城市模式有什么独特之处？对于这个关键问题，王健林的完整解释是，万达城市创新性地将文化、商业和旅游结合起来，注重室内项目，彻底解决气候对旅游的影响，将“一季游”转变为“四季游”。这个计划是根据中国的气候特点制定的。中国北方冬天很冷，南方夏天又热又多雨。除了三亚、西双版纳等少数几个地方，适合四季户外活动的地方不多。

那么，万达如何通过高投入实现盈利呢？王健林曾向《商业日报》记者承认，“文化旅游盈利模式的判断来自于我们自己的预测。”只有当万达武汉项目在明年第四季度全面开工时，我们才能看到我们的预测是否准确，但我们有信心。它是准确的。”

在他看来，文化旅游项目好不好，开放后如何运作，关键在于前期的创意、设计和市场定位。12月25日，王健林在成都的一次公开讲话中表示:“每个万达城市项目都必须努力创新，利用不同的地方文化特色来支撑这些项目的地方特色和运营效果。”

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