马光远：把河北天津“变成”北京才能控制房价

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根据国家统计局发布的数据，11月份广州房价同比上涨20.9%。同一天，根据广州市国土房管局发布的数据，11月份房价大幅下跌10.6%。

为什么同一城市的房价统计结果完全不同？广州市国土房管局表示，两者都是真实的，数据差异主要是由于统计方法不同。广州的统计方法是算术平均法，用总交易价格除以总交易面积计算单价；平均价格的计算方法是将中心区与平均价格数万元和郊区与数千元相结合。国家统计局是一种指数计算方法，它跟踪同一房产在不同时期的价格变化，并通过加权计算房价数据。

此外，自10月份以来，广州的房价统计中包括了位于远郊的两个县级市从化和增城，但此前的房价统计并未包括这两个县级市。目前，两个县级市的平均房价不到1万元/平方米，而广州核心区的平均房价为4-5万元/平方米。很明显，要把这两个地方纳入房价统计的“创新方法”。

指数算法、算术平均法等。上面提到的都是一些普通人可能不了解的专业。你可能担心的是计算方法不统一，不同机构公布的价格也大不相同。这些数据有什么意义？

经济之声的特约评论员和经济学家马光远对此发表了评论。

11月18日，广州市国土资源和房屋局发布了《关于进一步完善房地产市场监管的意见》，要求进一步提高第二套住房贷款的首付比例。10月份，广州将位于远郊的县级城市纳入了广州的房价统计。这两者之间有巧合吗？对此，马光远认为，此举的目的是让广州的整体涨价看起来更好。我们相信，无论是通过年底的调控，还是通过计算方法的改变和数学水平的体现，广州都有能力抑制房价的上涨。因为如果我们这样做，他们就不能再往下压了，这意味着整体智商可能会有一些问题。但是游戏本身有什么意义呢？当然，这不是第一次打击房价统计的税率，因为在整个房价统计方法、整个样本收集和整个具体统计过程中，我们总是不透明和不科学的。但是像这种情况，也就是说，很少有人一眼就能看出这种可疑的情况。因此，在年底之后，我们可以看到许多增长率较高的城市都承受着巨大的压力。经过一年的自由放任，在年底，一方面，监管得到执行，另一方面，人们努力把数据弄下来。目的当然是向地方两会和全国两会解释。但这种监管本身，事实上，我个人一直认为这是一种炫耀性的监管，也是一种不负责任的监管。

像这种表演式的监管，你能改变每个人对房地产市场的预期吗？对此，马光远表示，这只是事与愿违。事实上，今年以来，在整体宏观调控政策中，对整个房地产行业来说都是一个沉默的政策，并没有出现积极的政策。因此，从今年开始，我们看到一些城市出现了相对较大的增长，但是到了年底，实际上每个人的预期都在发生变化。也就是说，在增加了这么多之后，年会还会增加吗？明年，在强调风险的整体形势下，例如，地方债务应该得到控制等。在这种情况下，房价会逆转吗？当这样想的时候，突然一线城市，包括超过10%的城市，突然拿出了监管措施，但是每个人都突然觉得我不需要再这样想了，因为过去的许多经验表明，一旦监管意味着它明年会上升。例如，一些城市不允许高价房地产上市，4万多元不让你走，明年也不让你走。明年它将被允许上涨，所以在这种情况下，事实上，逐渐回归理性的预期又变得不合理了。人们会认为，一旦你对它进行调控，就意味着房价明年会再次上涨，所以事实是，这将是一个在年底前提振房价的过程，而不是抑制房价的过程。

房地产调控的核心目标是什么，很少听说房价会被压低？对此，马光远指出，打击房价从来都不是目的，因为房价的基本逻辑是供求逻辑，即多房还是少房的问题。如果有更多的房子，你不应该监管他们，价格自然会下降；但是，如果房子很少，第一种方法是增加供应量，第二种方法是分配整个房子的资源。比如一个人带一套房子或几十套房子不容易，对系统设计大惊小怪，直接谈价格是不科学的。特别是，我们可以看到中国的地区差异特别明显。一、二线城市没有足够的房子，三、四线城市有很多房子。如果你不关心三四层的房子，你应该现在就调整。当一线和二线城市还不够的时候，管理它们的最好方法是什么？增加住房和公平分配资源是必要的，但价格本身应该说还是十八届三中全会提出的市场化。因此，我认为中国房地产调控的目标从来就不是推倒房子，因为不同地方的房价是不同的。

当国家提倡城市化时，所谓的富裕阶层和土豪反对城市化。他们为什么敢反对城市化？我们对房地产的公共服务投资何时到位？对此，马光远分析说，这需要一个过程。中国房地产的市场化已经持续了十几年，从住房供应到整个住房供应体系的建设也持续了十几年。如果我们放开这种非理性思维，我们应该说已经取得了巨大的进步。将来，如果我们看到问题，我们必须解决它们。例如，如果大城市想要控制人口和疏散他们的资源，或者发展邻近的城市，让他们携带资源，让他们改变人口产业，那么大城市的人口只会增加。因此，这次中央城市化会议提出，城市群应该是未来城市化的主要形式，我认为这是非常正确的。例如，如果我们想控制北京的房价，最好的方法是什么？最好的办法是把河北和天津变成北京，让这些资源扩散到他们的地区，并缩小城市之间的差距。人们自然会说我住在北京不好，因为河北的房价和北京一样。为什么我必须住在北京？因此，这是一个渠道，所以我认为在整个未来，我们会相信，随着中国城市化进程的深入，资源、产业等方面的发展，随着我们城市群建设的逐步完成，更多的土豪将走出特大城市，走向外围。现在我们看到中国长江三角洲的人们，比如无锡和徐州，他们会问，你愿意住在上海吗？许多人告诉他我不想去。为什么？因为我们认为它与此相似，我认为如果将来形成这样一种形式，整个房价供给可以说不是不合理的，整个房价可以理性地回归。

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