于东升：43次直接调控未阻房价上涨 租金回报远高于住宅

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余东升说，过去十年房地产的快速发展充满了扭曲和紧张。你为什么这么说？2003年以后，在房地产快速发展之后，政府开始不断推出与房地产直接相关的宏观政策，达到43次，几乎包括了除军事手段以外的所有国家机器手段。像雨点一样的调控，没有达到政府预期的调控目标，导致房价持续上涨。事实上，从宏观政策和房价上涨来看，出台的宏观调控政策越多，房价上涨幅度就越大。事实上，2009年后，应该是房价过度上涨的阶段。

余东升还表示，在未来，房地产开发将成为东部地区的主要形式，房地产的租金回报远远高于住房。如果新政府能够更加重视加强市场机制和放松管制，将有利于reits的引入，这必将有助于我国商业地产的发展。

以下是余东升演讲的记录:

余东升:早上好，亲爱的朋友们。昨天我们开了一天会。在会上，我们听到了各种非常乐观的判断和预测，有些并不乐观。昨晚，国务院发布新消息，对月收入在2万元以下的小微企业免征增值税和营业税，惠及600多万小企业。国务院颁布了两项金融便利化改革措施，给我们提供了一个明确的信号。我不知道你是否听说过李克强经济学。我认为，对于资本市场从业者来说，李克强经济学所展示的信息和方向是非常自信和愉快的。只有市场化是目前中国解决许多困难的一个非常重要的手段。如果回到今天的主题，我想和大家分享的是房地产金融的创新之路。

回顾十年的发展，我将简要谈两点。在过去的十年里，房地产实际上经历了一个黄金发展时期。从2003年到2012年，它经历了十年的快速发展。房地产投资总额从2003年的1.02万亿元增加到2012年的7.18万亿元，增长7倍，住宅产品增长7.3倍，固定资产投资总额增长6.6倍。十年来，房地产业为中国经济的快速、稳定、快速发展做出了突出贡献。

与此同时，房地产业在过去十年里发展迅速，但它是由反复调控形成的。过去十年房地产的快速发展充满了扭曲和紧张。你为什么这么说？2003年以后，在房地产快速发展之后，政府开始不断推出与房地产直接相关的宏观政策，达到43次，几乎包括了除军事手段以外的所有国家机器手段。像雨点一样的调控，没有达到政府预期的调控目标，导致房价持续上涨。事实上，从宏观政策和房价上涨来看，出台的宏观调控政策越多，房价上涨幅度就越大。

在2003年第三季度至2008年第三季度的五年期间，政府的所有调控都旨在控制房价和房地产投资的过度增长。从2008年第四季度到2010年第一季度，由于突发的金融危机，国务院的政策重点是刺激经济，房地产调控转向鼓励住房消费和房地产开发投资。这是一个非常有趣的插曲，也是行业混乱的标志。从2010年到现在，主要目标是抑制房价快速上涨，促进房价合理回归。事实上，2009年之后，应该是房价过度上涨的阶段。

房地产业的困境与突破

经过十年的发展，房地产行业的竞争越来越激烈。事实上，在过去的十年里，从竞争的角度来看，我们经历了三个阶段。第一阶段是关系竞争或成本竞争阶段。谁关系硬，资源价格低，谁就能占据优势。

第二阶段，成本绩效阶段。也就是说，谁建造的房子更好，但同时，成本更低，这可能会占据更多的市场和客户认可。

第三阶段，应称为模式阶段，可分为产品模式和商品模式。产品模式应基于市场需求和自身的核心竞争力，从而创造出可持续的、固定的、非常有效的竞争和可再生的产品模式。

与之相对应的是商业模式。基于产品模型及其自身的特点，我们如何构建这样一个系统来支持产品模型？

第四阶段是品牌模式

目前，国内房地产业的竞争正处于第三和第四阶段的转型过程。香港已经完全进入房地产品牌竞争阶段，六大房地产公司几乎垄断了香港的房地产行业。

通过分析2012年和2011年的数据，我们发现它非常有趣。在2011年的第一梯队中，万科是唯一销售额超过1000亿元的公司。2012年，万科、绿地和保利三家，2011年和2012年仍有五家第二梯队，但华润成为第二梯队的新秀。第三梯队的数量从2011年的三个增加到了九个，营收在300亿到500亿之间的竞争非常激烈。100亿到300亿已经从38个减少到34个，销售额超过1000亿元。未来超大型房地产企业的数量将继续增加，而中小房地产企业的数量将继续减少。总的来说，房地产行业的激烈竞争导致了集中改善。

一些房地产开发贷款是房地产开发商的。近年来，房地产开发资金中的贷款比例有所下降。然而，在2012年下半年之后，情况有所缓和。我们称之为定向宽松。与此同时，信托、房地产基金、海外市场融资和股权融资逐渐增多，急需开发更多创新模式。为什么称之为定向宽松？房地产本身就是金融，而金融是支撑房地产的核心要素。国家调控房地产的一切手段主要围绕着两个环节。一个是土地，另一个是经济手段。金融手段的核心是房地产开发商获取资金的渠道，正式手段是银行的贷款渠道。中央企业和一些大型国有房地产公司很容易获得资金。

今年，房地产销售利润下降，并呈现出发展趋势。根据2006年至2009年的数据，国家刺激经济带来了房地产业的快速增长，利润也迅速增加。2010年后，房地产利润明显下降。从2003年到2010年，中国房地产开发购买土地的成本除以面积每年增长22.9%，同期价格上涨16.3%。资本和成本的增加导致了房地产业利润的明显下降。在这种困境下，许多房地产公司都试图做出突然的改变。昨天，很多房地产企业的领导提出了很多转型升级的思路，以及如何突破。我们与业内人士交流，我们相信新的房地产模式正面临变革和发展。通过产业整合和特定产业的放大，有可能扩大区域就业能力和地方城市化。对于投资者来说，可以借鉴联合商业模式，新型城镇化将带动产业与特定产业的融合，实现产业集聚，带动区域发展，充分利用综合金融手段支持融资，这是空最大的潜力，也是未来利润最大的

让我们来看看旅游地产、文化地产、教育地产和健康地产的模式。昨天我们和王先生谈话的时候，他们认为房地产的种类多达16种。我认为，如果能找到一个好的商业模式，就能有效地整合各种资源和各种融资方式，这是未来房地产行业从单一模式到系统开发必须经历的过程。

从融资方式来看，李先生之前已经做了很多分析，所以我就不在这里介绍了。从传统的银行贷款、股票融资和债务融资，目前有房地产信托融资、股权融资、可转换债券和保险融资。我相信这些新方法是房地产行业不断关注和尝试的手段。随后分析了两种房地产模型。

房地产行业的竞争日益激烈，在竞争激烈的房地产行业，重视企业的精细化和系统化非常重要。在金融房地产中，资本管理是核心，房地产行业需要综合运用各种手段促进融资多元化，进行系统的资本布局，盘活资金存量，提高资金周转率。周转率不是尽可能简单的，而是应该与其自身的核心能力相匹配。从信用提升的手段来看，主要是通过土地等房地产的质押，在中国没有信用贷款，所以这种系统性的整合是非常关键的，而如何在长期项目中做出系统性的安排是非常关键的。同时，要通过金融手段，特别是创新金融手段，完善制度和资本配置。

李克强经济下的房地产金融发展趋势

李克强政府执政已经100多天了。我们看到了很多东西，其核心是由当时《南方周末》的记者总结出来的。李克强经济学的核心含义是市场化。在巴克莱提供的一份报告中，李克强经济学的核心有三点:第一，没有刺激政策；第二，结构化；第三，放松管制。如果我们看看这些点，当我们把它放入房地产行业，有一些明显的变化，商品房是进一步明确市场化。我们可以看到，上届政府将在3月和5月推出许多政策，但新政府将冷静面对。

减少审批，尊重市场规律。这是房地产行业参与者或金融业希望看到的。这样，其中一个方法就是允许创新和突破。

政府必须做它应该做的事情。在房地产领域，就是要搞好保障性住房建设。可以看出，6月26日，李克强召开了三次加强保障性住房建设会议，并召开了棚户区改造专题会议。如果我们把这三点结合起来，就可以看到商品房是交给市场的，是按照市场规律办事的，在市场资源配置中起着基础性的作用。保障性住房的供应主要由政府投资、建设、分配和管理，政府不干预市场，也不应让开发商承担不应承担的领域或责任。我认为这是房地产行业未来的发展模式。在这种模式下，具有房地产行业特色的房地产将成为未来一个非常重要的方向。

养老和医疗房地产业已经出现和被提及多年，但在中国还没有形成规模。许多大型房地产开发商都在关注它，并投入了大量的资源和努力，但并没有发生巨大的转变或变化。

归根结底，房地产行业十年发展的黄金时期最大的经验是什么？它来自于需要。我非常喜欢“需要”这个词。我认为养老和医疗行业与房地产行业的结合将成为未来的发展趋势，因为中国的老龄化速度非常快，生活水平大大提高，这使得养老和医疗行业面临巨大的机遇，尤其是在未来的五到十年。近年来，中国65岁以上人口比例明显上升，这一数据在未来几年将更加明显。

我们与许多老年房地产开发商进行了交流，并去了欧洲和日本学习和了解房地产金融。如何利用好李克强提到的盘活存量，是房地产业未来发展的一个非常有效的途径。美国的生命周期是这样的。工作期间，我们会在核心区和繁华区买房子，退休后，我们会在核心区和繁华区卖房子。我们很难遵循这种做法。美国人会买几年房车，然后卖掉房车，把钱交给养老院。

大量核心资源仍集中在特大城市。在像北京和上海这样的城市，我们可以看到核心区域的土地越来越少，无论它是如何建造的，它都能够满足未来大量新人口或年轻人的需求。因此，如何盘活股票是非常有趣的。结合房地产金融和各种手段，进行专业布局，振兴富裕地区的老年人住房，由房地产开发商开发的老年社区让他们住在里面。同时，将租金收入作为房地产信托的日常收益，可能是一种老年房地产的发展模式，值得在创新过程中探索。老年房地产的开发模式将为股东获得丰厚且可持续的回报，并具有良好的社会效益，这将有助于振兴市中心的住宅，为年轻人提供更多便利。

养老地产值得思考。昨天，潘先生提到了一种模式，即通过金融和房地产服务向社区提供养老金和保健服务。这可能是未来养老地产发展的趋势和方向。

我们在Xi和安徽合肥开展了两个项目，我们在这里与大家分享，这就是文化产业基金的合作模式。Xi希望与当地政府和文化企业合作创办一家文化产业公司。我们筹集文化产业基金。我们与金融公司、房地产公司和文化产业公司合作，然后利用资产证券化服务于多种功能。我们为艺术家提供工作室和艺术家公寓，同时形成文化产品和艺术作品的交流，实现艺术作品的展示和交易，拓展艺术培训、艺术延伸交易、艺术展览和作品。公园周围的工业和住宅设计在核心区域，这被称为教育房地产。文化地产与教育地产有机结合，一方面可以繁荣文化视野，另一方面也为居民提供了对特色住宅的需求。

最近，我们与几家房地产开发商和建筑商进行了合作。我们知道建筑商通常规模很大，建筑商也是资金的汇集者。前端可以获得信贷，后端可以获得存款。如果我们设计一套金融融资工具和杠杆。例如，经济适用房项目或政府的bt项目，在这种情况下，如果房地产公司和建筑公司从政府获得信贷，重新实现资产证券化，则是它们盘活存量、获得稳定资金来源的更好方式。

最后，让我谈谈房地产信托基金。刚才李先生还提到，reits在中国已经有八年了，但是还没有看到真正的产品。然而，房地产信托基金降低了投资者参与投资的门槛，并通过募集公共资金从事大量资本和多元化投资，使投资者对房地产的投资可以转化为对证券的投资，从而以证券化的形式反映出房地产的价值。证券发行后，一般可以在证券交易所上市，这将大大提高产品的流动性和流动性。房地产投资信托基金主要使用租金收入，其中90%用于分红。因此，房地产投资信托基金的收益分红是非常有益的。名义上的证券是房地产投资，可以补充传统的股票市场和债券市场基金，与股票市场和债券市场的相关性较低，因此可以分享债券市场的好处。在中国市场实施reits有两个困难。国内租金回报率主要是5%或6%，远低于市场回报率，市场回报率预计在7%至7%之间。中央政府对房地产市场的控制相对较紧，对房地产投资信托基金持谨慎态度，担心大量资金将涌入房地产投资信托基金，因此不支持R的死后让步。

未来，房地产开发将成为东部地区的主要形式，房地产的租金回报远远高于住房。如果新政府能够更加重视加强市场机制和放松管制，将有利于reits的引入，这必将有助于我国商业地产的发展。谢谢你。

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