全面解读 楼市市场化改革的政策

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首先，需要明确的是，选择在此时发表声明是有意义的。在“新中国五条”无法控制房价快速上涨的背景下，虽然以“控制房价”为核心的旧调控模式将会“弱化”，但房价快速上涨的“广州北部、深圳”等一线城市仍在重申和加强限购、限贷、限购(预售许可)等旧式调控措施，这些措施短期内不会撤销。与此同时，在讨论了什么是新的"长期机制"之后，过去一年没有达成共识。人们的意见分歧很大，如集体土地进入市场，取消地方政府土地财政，实行经济适用房，取消“双重”户籍制度，以及税制改革(财产税、遗产税等)。)。此外，长期机制目前也有从“热切期待”到“趋于平静”的趋势。每个人都同意，长期机制的各种建议有太多的限制，其中大多数涉及机构层面，这使得短期内难以建立。例如，统一登记的房地产和集体土地进入市场已经讨论了多年，但没有理想的结果。在这样的状态下，社会的期望是非常混乱的。我们是坚持传统的监管还是明确新的发展方向？在这一“空转变时期”，市场预期从以往的混乱演变为偏离，而“调控与退出理论”逐渐占据了主流舆论，并通过房价上涨与需求失控的相互强化确认了其判断的正确性，从而引发了房价上涨、土地价格上涨和需求失控的“失控”循环。一些城市经历了“需求恐慌”和住房供应绝对短缺。住房市场的这种状况非常不利于普通人的利益、社会稳定和稳定的经济增长，而中央政府的声明澄清了社会各界对新政府在房地产管理方面的期望。

其次，需要明确中央政府的声明是为了什么，是着眼于市场管理，如房价软着陆和长期机制，还是着眼于宏观金融风险，如地方政府债务、财政收支和金融风险，还是着眼于解决居民住房需求的社会和政治问题。事实上，新政府刚刚进入工作程序，多年来面临着高房价、土地金融、房地产泡沫、金融风险和社会住房需求的积累，已经到了无法解决的地步。可以说，房地产市场的任何波动都会对经济、金融、金融或社会稳定产生重大影响。政府必须以最小的成本和阻力解决许多顽疾，而“基本住房保障+多层次住房市场开发”方案是实现这一目标的唯一有效和可选的方案。

首先，市场化发展仍需推进，因为无论是经济增长、地方财政收入和应对偿债高峰，还是包括基本住房保障在内的社保拖欠支出，都不言而喻地依赖于房地产。今年前三季度，房地产开发投资占固定资产投资总额的20%，国家税收快速增长(同比增长9%)。房地产及相关税收贡献最大。前三季度，土地销售收入增长约30%，重点城市增长一倍。

第二，基本住房保障将加强各级政府(特别是中央政府)的责任。在城市化加速发展的背景下，财政压力将有增无减，只有市场化发展才能增加土地出让收入和相关税收(尤其是市场化部分的税收)，为解决基本住房需求提供充足和可持续的保障。与此同时，市场分化趋势正在加快，一线和部分二线重点城市面临巨大压力。这些城市的住房供需矛盾十分尖锐，合理需求难以满足，住房问题突出，需要满足多层次供给体系的需求。

第三，实现上述目标的途径是什么，即纠正过去10年来通过监管对市场机制的压制，回归政府的基本住房保障职能。新政府经济治国理念的基石是在全面推进市场化的同时，消除市场化的障碍，充分发挥政府的“盖子”作用。在十年的房地产调控中，最大的特点就是需求的调控。事实上，这仍然是由计划经济时期的“控制”思想造成的，没有办法通过推进市场化来缓解需求。事实上，在任何一个经济领域实施需求控制都不可避免地会导致该领域商品供求关系的紧张和价格上涨的预期。相反，它最终会加剧供求矛盾(如商品配给控制、计划生育控制、土地使用控制、外汇管制等)。)，最终被动地实施行政干预，离市场化越来越远。历史上，所有促进市场发展的措施都被市场证明是正确的管理。例如，20世纪70年代末，农村集体经济的市场化很快告别了粮食短缺，20世纪80年代和90年代的城市市场化改革很快扭转了城市生活必需品的配给状态。同样，自2003年确定支柱地位以来，住房市场化发展迅速，城镇居民人均住房面积从2000年的20平方米增加到目前的32.9平方米，这在很大程度上应归功于市场化的作用。然而，在很大程度上，问题的原因在于政府住房保障偏离了政府“全方位”的范围，不仅消耗了财政资源，加剧了寻租和投机，而且无法应对大量人口涌入城市背景下待保群体不断扩大的局面。

最后，未来房地产市场将呈现什么样的发展趋势？在管理层加强多层次市场开发和基本住房保障的背景下，未来房地产市场的分化趋势将得到认可，并将继续加剧。这是因为:第一，人口集中流入的几个大都市地区的房地产市场将会重建，在中短期内，大都市地区核心城市的住房供需矛盾将会越来越大，住房的资产属性将会凸显，而在轨道交通建设的刺激下，大都市地区外围的中小城市(大多是三、四线城市)将会成为中长期内房地产的新热点；其次，大城市的房地产布局也将进行重构，在多层次市场的刺激下，一些低效工业用地(“工业用地”)的功能转变过程将加快，成为未来土地供应的主力军。大中心城市和边缘地区的房地产差异将被消除，驱动因素是市场化和轨道交通；第三，集体土地入市过程难以预料，短期内基本住房保障难以覆盖。城中村将继续发挥公共租赁住房和廉租房的作用；第四，过去几年，一些二线城市和绝大多数三、四线城市已出售土地，以满足未来10年的住房需求，供过于求的局面难以缓解。政府购买商品房不仅可以解决公共租赁住房的供给压力，还可以缓解供过于求的问题，防止市场下跌甚至崩溃。

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