渣打王志浩：十八届三中全会或实现土地政策改革突破

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王志豪预计，新的土地制度改革计划将放松对农村建设用地使用权转让的规定，允许村集体直接出售农村建设用地(在严格限定的条件下),无需办理征地手续。本政策仅适用于农村建设用地，不包括耕地。对于中央政府来说，这一政策的好处是它有望缓解人民生活和增加农民收入。此外，据报道，国土资源部总体上赞成这项改革。

但是，他认为，在短期内，新一轮土地制度改革的突破将是有限的，其影响也将是有限的。随着试点范围的不断扩大，影响将逐步扩大。

新土地改革方案路线图

尽管如此，新的土地改革方案仍有争议。中央领导对土地改革的立场还不清楚，但很明显，任何土地改革都将逐步进行。因此，如果实施新的土地改革政策，渣打银行预计将遵循以下条件:

首先，新的农地使用权流转改革方案可能仅限于少数试点地区，如苏州和深圳，它们已经实施了农村建设用地流转试点项目。由于政策支持不足，上述试点地区的农地流转改革没有进一步深化。

第二，农地流转后土地使用将受到限制。《经济观察报》报道说，如果某块土地已经用于工厂建设，它可能不再用于住房或商业住房建设，而只能用于新的工厂建设。

第三，更严格的土地流转制度改革计划可能会限制乡镇企业和农业合作社将农村建设用地用于商业目的的进一步政策。此外，农村建设用地使用权的每一次转让都可能需要包括土地使用权企业的股权注入、并购、破产和出售机制，然后才允许土地转让。这样的框架可以在新的基础上绕过农地流转的法律障碍。

此外，还有一些其他的问题需要解决。例如，目前没有明确的基础设施建设机制；地方政府通常将道路和公共设施建设视为土地二次开发过程的一部分。但是，村集体通常用土地转让所得的资金雇佣劳动力进行基础设施建设。对此，有分析人士指出，农村建设用地流转的税收没有制度框架，农民在土地流转过程中的合法权利没有保障。反对新一轮土地改革的人主张，应该在体制框架完成后推进改革。支持改革的人认为，土地改革的步伐已经远远落后，因此应立即进行新一轮改革，同时应加强配套的法律和金融体系建设。

党中央明确指出了农村土地改革的大方向。然而，2008年召开的十七届三中全会令人失望的一点是，全会提出的有效整合城乡土地资源、鼓励农村土地市场流转、限制强制征地等政策和方针没有得到有效落实。

新一轮土地制度改革的支持者对土地价格有很大的异议。目前，地方政府通常向在当地投资建厂的工业企业免费出售土地，这是地方政府今后向其境内企业寻求税收的通常方式。然而，这种自由土地也是许多工业区和土地浪费的根源。因此，新一轮土地制度改革也被视为中央政府努力增加制造业投入成本(以及能源和水电成本)的重要组成部分。增加投入成本是提高生产率的重要途径之一。

新土地改革的潜在影响

渣打银行表示，在中共十八届三中全会上，新一轮土地制度改革不太可能取得突破。然而，改革的逐步推进仍将受到欢迎，因为这将打破地方政府在土地征收和转让中的垄断地位。如果试点改革得以推进，农村集体将在农业土地开发中拥有更大的发言权，农民的土地补偿也将增加。这也可能是改革者的意图，即显示农民使用承包土地的权利。这将减少二级土地开发中特权的滥用。

新一轮土地改革的基本任务之一是确认农村集体土地的所有权。简单地说，确认所有权就是将集体建设用地使用权和宅基地使用权赋予使用者。权利的确认和土地所有权证书的颁发也意味着对农民土地使用权的承认，农民可以据此出租有使用权的土地。目前，各省的权力确认工作已经陆续进入最后阶段。

从短期来看，新一轮土地制度改革的突破是有限的，其影响也是有限的。随着试点范围的不断扩大，影响将逐步扩大。具体影响可能包括以下几点:

首先，工业用地价格会上涨，总体来说是好事。

第二，住房用地价格也可能受到影响，但由于这种与土地相关的房地产市场已经存在，我们认为。对房地产低价的影响应该很小。事实上，房地产和土地的价格可能会下降。理论上，房地产开发商可以直接与村集体协商土地价格。

第三，地方政府财政将受到影响。地方政府可能需要为此类土地交易设定一个合理的税收水平。

第四，土地征用程序可能需要调整，以纳入村集体出售农村建设用地的新权利。

第五，农民直接转让土地使用权可能会显著增加工业区的建设成本。目前，这种土地通常免费提供给在当地投资建厂的企业。

鉴于对如何解决中国长期以来土地开发效率低下和农民补偿不足的激烈争论，中国不太可能推出激进的改革措施。这意味着新一轮土地改革的成效需要一段时间才能显现。尽管如此，我们仍然希望十八届三中全会能够为土地市场化改革打开大门。

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