马庆斌：摆脱土地财政 走出楼市＂调、涨＂怪圈

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马庆斌，中国国际经济交流中心区域研究部副研究员。研究领域包括区域发展、城市化、产业战略、农民工、土地等。

为什么控制得越多，地方卖地就越严重？

马庆斌:土地财政就像人体的癌变。癌细胞会将营养过度吸收到患病细胞中。例如，我们现在把房价提得越来越高。虽然表面上有更多的流动性，但你会发现流动性被所谓的非实体经济过度吸引。因此，很明显，地方政府首先是在gdp的指导下。他们更多地考虑我是否能在任期内提高国内生产总值，更喜欢建设新城镇、大广场和大道路。因为这对改善其政治成就和增加其国内生产总值有着更短更好的影响。不断出售土地，不断出售新的土地，以增加财政收入和国内生产总值。表面上看，它很繁荣，但实际上却给整个经济发展带来了巨大的风险，因为它的泡沫越来越大。

一些专家表示，“土地金融”正变得越来越危险。危险在哪里？

马庆斌:土地财政的根源在于两点。一是收支平衡。今天，树被种植。至于五年后树木会否死亡，政府或背后的人会否有更多债务？它不会考虑这些问题，所以它的风险在于没有责任。

第二个风险在于房价越来越高，老百姓买不起房，导致民怨越来越重。另一项业务正在萎缩，例如，超市，包括许多创业平台较低的人，小企业现在无法继续经营。事实上，高土地价格导致高房价，这将导致高租金。另一个问题是，土地金融背后是银行体系风险，它实际上绑架了经济和银行。

地方政府依靠什么来摆脱土地财政？

马庆斌:一是盘活存量，利用好增量。一方面，闲置和过度投资行为受到税收的限制。此外，打破城乡分割的土地使用制度，通过城乡差别减少套利行为。

第二项措施是加强权力管理和权力下放。土地资源配置应更多地依靠市场化，更好地完善招牌悬挂制度。并不是价格高的土地得到它，而是让土地有更强的管理能力，让土地增值更好的经营者得到这块土地。市场化配置，目前除了土地与经济适用房、水利用地租赁挂钩外，其他更多的是与实体经济挂钩，由政府来经营园区。你会发现政府更追求大、新、成就，但如果政府计划用私人和私人资金来经营园区，你会发现政府更注重园区的长远发展，不仅在土地出让方面，而且在土地的经营和管理方面。

第三项措施是改变以往一次收取70年或50年的土地出让金的方式，是否可以多年多次收取，是否可以探索土地股份制经营的方式，而不是简单的卖地。例如，土地债券和土地增值不是一次性收入，而是长期收入。让更多的民间资本进入土地开发，应分解土地管理风险，改变土地收益和分配模式。

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