冯仑：房地产在住宅领域已过青春期

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万通控股董事长冯仑

[中国企业家。房地产这个话题一直被人津津乐道，就像每个人都喜欢看的爱情电影一样，一般都被人津津乐道。万通控股董事长冯仑谈到了新政策导向下的房地产与房地产创新机遇的区别。

“这件事就像找一个妻子生活，就像爱情一样，短期依赖机会和命运，中期依赖制度，长期依赖人口。”冯仑认为，在房地产住房领域，它取决于短期的政策、中期的制度、长期的城市化、法律和人口结构。

冯仑指出，房地产业已经完成了住宅的青春期，而商业地产才刚刚开始它的人生旅程。“它有一天可能会死在互联网上。在住宅行业、商业行业和房地产行业，生存和死亡都不容易。我们必须坚持，只要中国的城市化前景非常确定，只要中国人还在呼吸，只要我们还得结婚、结婚、生子，只要我们还是中国人，

以下是最初的意见:

住房部门:短期政策、中期制度和长期城市化

我们像人一样看待房地产。今年的房地产是市场化的房地产。应该说，我们已经进入了一个根本性的转折点。这个转折点是什么？就是完成青春期的改变。众所周知，孩子只是青春期前的一个身体，几乎没有性别。没有人责怪他在浴室和浴室出了问题，但是青春期后出了问题就是一个无赖。今天，我们提到房地产是青春期后的房地产，青春期前的房地产，住房等于房地产。当时，5万亿元的年销售额中有80%以上是住宅，不管是住宅还是商业。

今年以来，我们发现很多房地产公司都有一点点变化。万科一年多前被称为“房地产龙头企业”，现在被称为“世界最大的住宅公司”。你找到了吗？他明确表示我专攻住房。王健林的野心也很明显，他是最大的商业房地产公司。每个人都注意到今年不同，我们的市场已经成为一个真正成熟的市场。当我们谈论明年和后年的房地产时，我们必须分别谈论住宅和商业，而不是泛泛而谈。

住房非常有趣。人们仍然最关心价格，希望预测波动和未来趋势。我告诉你，这件事就像和一个儿媳妇住在一起，就像爱情，它取决于短期的机会和命运，中期的制度和长期的人口。短期命运取决于你在哪里上学和谁长大。这是短期的。每个公司、城市和产品的价格取决于短期的机会和中期的制度。什么样的系统？假设还是文化大革命，下乡插队打仗，我们都知道这是个制度问题。比如，任志强两天前插队下乡的电影，你不可能了解当时的海归。例如，我认为一个地区的男女比例差距很大，这就注定了每个人都要娶不同的妻子。在房地产住房领域，它取决于短期的政策、中期的制度、长期的城市化、法律和人口结构。

我们目前的短期住房政策很简单，即两个限制，抑制投机和投资，即短期和中期依靠制度，什么制度？只有三种住房制度，全世界的住房问题都得到了解决。第一个美国体系依赖于市场和供求关系，不管贫富。

第二，德国人把住房视为一种福利，甚至是一种公共产品，也就是说，一个人一生中只有一个产权，只有一个套房，然后鼓励你租房，不鼓励你买房，也不鼓励你投机，如果你投机房地产的话。如果你赚得太多，你可能会坐牢，所以德国一直是世界上最大的经济体之一，排名第二和第三，但它没有最大的房地产公司，因为它不让房地产成为普通商品。因此，德国50%的人租房，这是一种制度。

第三，新加坡的方法是依靠市场解决20%，政府保证80%。中国的中期取决于选择三种制度中的一种。无论选择哪一个，都需要大约10年才能取得初步成果。在看到20年后的结果后，现在有可能选择新加坡的模式。长期预测取决于城市化和人口。从长远来看，这相对简单。当你的国内生产总值超过8000美元，旧房和新房的交易量是1: 1，城市化超过70%，在所有这些指标都满足后，住房的绝对供应量肯定会下降，中国的人口将呈现一个倒金字塔。一对小夫妇将抚养六个老人。最终，十五年或二十年后，房价会全部下跌。那时，不管谁是总理，都没有必要担心。

问题是什么是短期、中期和长期。婴儿的短期是浸泡尿液的时间。如果你不小心，他会哭的。儿童的长期计算以天数为基础，青少年的长期计算以月为基础，青少年的长期计算以年为基础，中年人的长期计算以十年为基础。邓小平的老年将保持50年不变，所以今天我要告诉你们的是，有短期、中期和长期、短期1-2年、中期5-10年和长期15-20年的具体数字

今年是中国商业地产的第一年

在非住宅方面，今年的商业地产非常重要，应该算是中国商业地产的第一年，也是真正起步的最重要的一年。未来的商业地产怎么样？它从三个阶段向一个方向发展。所谓三个阶段的第一个阶段是将模式转变为出售和出租的阶段。我们有点像万达，我们继续出售房地产以支持部分租赁，这被称为出售和租赁阶段。

第二阶段是进入我们谈到的美国模式，以及以管理为核心推动发展的模式。财务安排自然不同。第一个模型只是说在操作阶段有两套钱要做，第二个阶段需要四到五套钱来做。

第三阶段称为围绕商业产品的商业地产发展，因此称为三个阶段一个方向，所有的价值链都从制造业升级到服务业，这是商业地产未来发展的基本趋势。今天，在中国的10个城市中，价格超过10，000美元，所以在国内生产总值达到15，000美元之前，商业房地产主要是出售和出租的。一些企业开始在尖端产品中使用美国模式，一些企业开始尝试将金融和房地产结合起来，将高收益、高质量的投资资产与当前的金融融资结合起来。目前，中国一点也不缺钱。商业地产目前至少有2万亿元的市场，1万亿元的信托和1万亿元的保险。这个领域缺少的是工艺、专业、信誉和诚实。只有这样，你才能使用这2万亿元。你不仅要做手工，还要努力工作。

简而言之，今天，住宅区的房地产业已经完成了它的青春期，而商业地产才刚刚开始它的人生旅程。这对我们来说是幸运的，因为我们不在互联网领域。每个人都知道，互联网可能会在一天内消亡，在住宅行业。在商业和房地产行业，生存不容易，死亡也不容易。我们必须坚持，只要中国的城市化前景非常确定，只要中国人还在呼吸，只要我们还得结婚成家。

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