叶檀：房地产市场已经破碎 统一政策效果差

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3月25日，中国首个省级国家五大规则正式实施，广东版国家五大规则正式发布。

细则含糊不清，充斥着难以量化的词语，如立竿见影、太快、太严格，这使得实际操作更加困难。在如何征收最有趣的20%税的问题上，它甚至没有提到20%的数据，只是说国家严格执行出售自有住房的个人收入

关于税收的规定。《中华人民共和国五条实施细则》的20%由政府规定。过去，原交易房价总额的1%的税率也是国家明确的免税规定。其他措施，如限制土地价格，竞争价格，增加负担得起的住房也再次强调。只有两点是明确的:广州、深圳、珠海和佛山继续严格执行限购政策；年底，地级以上城市的房地产信息联网将为今后实施统一征税奠定基础。

未来，广东的房地产调控将取决于其他城市的表现。我相信其他地方的细则会参考广东省的细则，不清楚去哪里。

目前，对于房地产的宏观调控来说，最困难的是房地产市场已经分化。自去年以来，广州和深圳等一线城市一直是房价上涨的热点，厦门等其他沿海城市也在房价快速上涨的通道中。与此同时，鄂尔多斯、温州等城市的房地产价格大幅下跌，导致当地金融链条出现裂痕，银行坏账增加。面对迅速分化的市场，需要采取不同的调控措施，在保持当地市场稳定的同时，优化结构，增加经济适用房供给，抑制投资投机需求的过度增长。

如果严格执行《中国五条实施细则》中征收的20%的税收，不会推高房价。可以肯定的是，即使不征收20%的税，房价应该上涨的地区仍会上涨。房价主要由货币、收入和通胀预期驱动，而不是由税收驱动。如果中国的货币流通量保持高位，房地产仍将是居民青睐的主要对冲工具。在房地产牛市中，20%的税收将作为固定成本转嫁给买家。在房地产熊市中，20%将成为卖方的成本，减少卖方的收入。然而，无论房价上涨与否，20%的收入将被纳入国库，成为地方政府的另一个重要收入来源。

《国家五条》出台后，各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求的爆发，也是去年下半年以来房价上涨的延续，而不是税收导致的房价上涨。相反，一旦20%的税收真正落实，各种房地产市场的二手房交易将进入一个真正的空.时期

从广东这次出台的细则来看，未来房地产政策有一点是明确的，那就是继续增加经济适用房和普通商品房的供应。杨红旭说，无锡的房地产市场，作为一个经济中心，可以保持稳定，因为信用的经济适用房。在过去的十年里，无锡已经建成了5500万平方米的商品房和6200万平方米的经济适用房。事实上，无锡进入了产业调整的瓶颈期，城市范围的扩大和负债率的上升也抑制了无锡房价的上涨。

有时数据不能反映真实情况。一些城市的平均房价已经被抑制，这并不意味着核心城市的房价已经下降，比如哈尔滨。近日，哈尔滨市住房保障和房屋管理局宣布，今年不仅呼兰和阿城将纳入限购范围，而且除棚户区改造项目外，中心城区将不再供应商品住宅建设用地。这样的政策将推高中心城市的房价，这将有助于购房者向周边地区扩散。从平均房地产价格来看，数据会保持稳定并不断下降，这是非常漂亮的。

据推测，未来房地产政策的趋势可能有以下两点:

首先，棚户区改造和保障性住房建设仍将是重点，这是民生工程的重要组成部分，也是缓解房地产泡沫痛苦的有效手段。第二，不同地区的房地产政策会有所不同。对于房价泡沫明显、房价上涨过快的城市，抑制是重点，房地产调控的力量主要体现在这些城市；对于中西部地区需要大力发展的中小城市和高负债率城市，房地产调控将更加温和；对于温州和其他城市来说，房地产泡沫已经崩溃，实体经济正在挣扎。这样的城市不再需要房地产的高压政策，只能听到房地产跌到谷底的声音。这两年的政策重点是用经济适用房弥补过去的不足，用统一的房地产网络信息奠定税收基础。

中国的房地产市场已经被打破，不同的地方需要不同的政策，不明确的统一政策不会取得好的效果。