秦虹：如果不调控 房价或更高

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住房和城乡建设部政策研究中心主任秦红说:

据新华社北京3月6日电最近公布的楼市调控政策和措施引起了社会的关注。针对一些热点话题，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏6日接受了记者采访。

记者:有人认为新一轮房地产调控政策只是对现行政策的重申。你怎么想呢?

秦红:目前，人们对房价上涨的预期越来越高，不同地区的房地产市场也出现了分化。在这个关键时期，政府的调控政策对扭转市场预期产生了积极影响。

这一调控政策的精神和核心内容与2010年的“全国十条”和2011年的“全国八条”相一致。这表明政府调控房地产市场的政策方向没有改变，即抑制投机和投资需求，满足合理的住房需求。

从一些具体措施来看，它显示了严格政策的特点，例如，它对限制购买和贷款提出了更详细的要求。

记者:楼市调控细则对限购做了更详细的规定。你如何看待限购在房地产监管中的作用？

秦红:与经济手段相比，行政手段有其自身的特点。行政手段僵化僵化，对市场危害很大，但相对容易有效。然而，经济手段的灵活性很强，市场的选择性很好，但何时有效的不确定性很大，而且往往滞后。因此，采取任何手段的关键取决于追求什么效果。

短期政策效应出现后，应尽快建立长期机制，恢复市场的自我调节和自我修复功能，恢复市场的客观运行规律。

目前，中国房地产市场的年交易量超过10亿平方米，涉及数千万购房者。政策应充分发挥经济手段的作用，注重科学性、系统性、精细性和长期性。

记者:很多人呼吁“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”。你认为这个长期机制应该包括哪些方面？

秦红:建立房地产市场的长效机制，关键是要解决以下几个问题:第一，什么是农民工“市民化”的住房政策？第二，什么样的金融体系可以让地方政府摆脱对土地收入的依赖？第三，如何解决大、中、小城市之间的房地产市场不平衡和不同居民之间住房资源极度不平衡的问题？第四，如何为居民开辟多元化投资渠道。目前，社会仍在期待，希望尽快推进相关改革。

记者:个人住房要缴纳20%的交易税，每个人都担心负担会转嫁到购房者身上。你觉得这种担心怎么样？

秦红:新房和旧房的市场是一样的。房地产转让过程中应由卖方承担的税费能否直接或变相转嫁给买方，主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时，卖方通常决定价格，税收很容易转嫁，但相反很难转嫁。

如果我们分析一下中国目前的住房市场，我们会发现大多数城市的房地产交易仍然以新住房交易为主，新住房供应充足，二手房市场规模小，转让风险有限。然而，在一线城市，二手房的规模相当于新房的规模，而由于城市规模较大，二手房处于优势地位，供应刚性，相对容易传承。但它最终是由供求关系决定的。

许多人报告说，这项政策损害了改善的需求。在我看来，这将对拥有大量二手房交易的大城市产生一定的影响。

为了最大限度地降低实际改善需求增加的成本，我建议继续严格执行2006年国家税务总局文件中关于保障纳税人合法权益的规定。即:“纳税人出售自有住房，并打算在出售其现有住房一年内以市场价再购买其住房的，出售其现有住房所缴纳的个人所得税以纳税保证金的形式缴纳，然后将再购买的金额与原售房关系部分或全部退还；五年以上个人转让所得，是家庭唯一的生活用房，免征个人所得税。”

继续坚持这一政策，切实实现抑制投机性需求、支持合理住房需求的政策目标。

记者:有一种观点认为，“楼市已经调整了9年，房价也在反复调整”。你如何评价这些年的规定？

秦红:房地产市场的复杂性很高，影响房价变化的因素很多，很难监管。但是房价是通过调控上调的吗？这也需要客观的分析。政府一直在调控，房价还在上涨，但是如果不调控呢？也许房价比现在更高，上涨更快。

自2003年以来，房地产调控本身包含了房价以外的许多内容，如宏观经济稳定增长、结构调整、防止通货膨胀、保障民生等。房价只是调控目标中的重要内容之一。

房地产是国民经济的基础产业，是居民的基本生活资料，是任何国家都高度关注的行业。房价难以调整，除了房地产市场本身，还有许多其他因素。