新华社评楼市调控：楼市十年九调 房价屡调屡高

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新华网北京3月2日电(《新华视点》记者叶谦)从2003年的“18号文件”到后来的“国家八条”、“国家六条”、“国家四条”、“国家十条”、“新中国八条”，再到新发布的“国家五条”及其规定...在过去的10年里，房地产市场的动荡触动了人们的心灵。

经过10年的持续调控，房价一路上涨。如何吸取过去的教训，既实现房价的合理回报，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。

第一季:房地产业更名(2003-2004)

2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，提高居民生活质量和人民生活水平。”

“18号文件”拉开了十年楼市调控的序幕，并明确指出房地产业是国民经济的支柱产业。2003年8月，央行发布通知，加大对房地产企业和项目的信贷支持。

在有利条件的刺激下，上升的房地产市场获得了快速发展，并很快成为经济增长的重要引擎之一。这时，2003年12月，伴随着北京世纪的第一声拍子,“王迪”首次横空出世空。

第二季:冷却(2005-2008)

2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在的主要问题是:房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月，国务院常务会议再次对房地产调控进行专题研究，认为“房地产领域存在的一些问题没有得到根本解决。”

此前，央行于2004年底开始收紧货币政策，商品房开发资金比例提高，利率也相继上调。2005年3月，国家品牌规定首次出现，在“国家八条”出台不到半年的时间里，更加严格的“新八条”进一步加强了监管。2006年，更有针对性的“国家六条”出台，于是“限价房”应运而生。

如今，这一轮调控相当“有先见之明”，价格涨幅没有2009年下半年至2010年底的反弹那么大。然而，从2005年到2008年上半年，仍是房价上涨的“黄金时期”。以北京为例，新建住房的平均价格从每平方米5000元左右飙升至每平方米15000元，涨幅达200%。

第三季:紧急救援(2008-2009年下半年)

为应对全球金融危机对中国经济的影响，房地产市场已成为支撑经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”

随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免税期限从2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。

本轮“政府支持市场”是金融危机下发挥宏观调控作用的必然举措，为经济平稳增长做出了重要贡献。然而，自2009年春季以来，刚刚下跌的大中城市房价迅速进入“报复性反弹”。

第四季:全面加码(2010年至今)

自2009年12月以来，国务院召开了五次常务会议，研究房地产市场监管问题。从最初的“随着房地产市场的复苏，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应引起高度重视”，到“最近一些城市房价和地价上涨过快”，再到“一些城市房价上涨压力仍然较大，一些城市放松了调控力度”， 再到“支持自住需求、抑制投机性投资购买是调控房地产市场必须坚持的一项基本政策”，房地产市场的调控一直没有放松。

自2010年以来，全面和超重控制政策相继出台。《全国十条》提出了贷款限制政策，第二套房首付比例提高到不低于40%，按揭利率提高了10%，这被称为当时历史上最严格的调控政策。一年后，以限购为主要内容的《新中国八条》起到了“杀手锏”，全国36个城市被提前纳入限购范围，限购范围越来越大。住房贷款首付比例再次提高到50%。限制购买、限制贷款和限制价格。

自2011年购买组合拳以来，70个大中城市房价的快速上涨得到了一定程度的抑制，部分城市也出现了小幅回落。但总的来说，房价的“脱缰野马”只是放缓了。

没有尽头:房地产市场的监管需要完善

过去10年调控的“共性”之一是过度调控对购房者小题大做，这实际上抑制了需求。中国房地产协会副会长陈国强表示，“限购令”是为了让很多人没有资格买房，或者增加购房成本。

来自不同领域的代表表示，过去的调控措施主要是针对二手房，难以有效监管二手房交易。这一次，二手房的直接销售可以结合一手和二手市场，以更好地抑制投机，从而抑制房价的过度上涨。

随着住房需求的多样化，“一刀切”的政策将不可避免地伤害无辜的人。陈国强表示，针对不同人群和不同需求，对房价的调控需要区别对待，政策规定必须区分按需需求、改善需求和投机性房地产投机。