融创中国不差钱 最怕拿不到合适的地

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截至目前，融创中国已在土地市场投资276亿元，是去年土地收购总量的两倍多。

一系列大规模的土地收购再次将孙宏斌和融创推到了舆论的风口浪尖。《时代周刊》记者带着各种市场问题采访了融创中国董事长孙宏斌，了解融创中国的土地收购逻辑和企业战略。

“我们没有购买昂贵的土地”

被改造成“土地之王”制造机器的融创中国，让外界想起了10年前的顺驰。当时，孙宏斌带领顺驰攻打城镇，频繁改写“地王”的记载，但顺驰最终以失败告终。

该行业再次为孙宏斌的激进扩张而焦虑不安。来自王石的“暗示”加剧了一些投资者的恐慌，甚至在国际知名评级机构穆迪的评估中，它也直言不讳地指出了激进土地收购背后的风险。

“融创中国目前确实在房地产市场上赚取了巨额利润，但许多人心中都有一个疑问，这种状态能否持续。在这个时候，以这么高的价格拿地，中间的风险还是很大的。”中信证券的一位分析师(报价、咨询)告诉记者。

但是，孙宏斌不买。在他看来，融创中国从未购买过昂贵的土地。

“我脑子里没有土地国王的概念。北京和上海是我们的主战场，他们占据了这些城市的核心区域。地价是最贵的。当然，这取决于你和谁比较，相对于市场还是相对。价格。”孙宏斌有他自己的一套解释。例如，在农业展览馆项目中，现场的四家公司报价均超过7万元/平方米。可以说，在所有参与投标的公司眼里，7万元/平方米是一个底线。如果融创没有占领农业展览馆的土地，如果它变成任何一个，它就会成为“土地之王”。

同样，孙宏斌也非常不满意“激进”这个标签。

"有时这很有趣，而且激进这个词永远也不会被人提起."孙宏斌相当无奈。最近，很多人都在质疑融创中国是否和顺驰一样。我从来没有想过阳光公司是一个失败者。那时，阳光跑得更快，然后摔倒了。在那之后，我们学会了为什么要摔跤，学习了功课，站起来跑了800英里。结果，每个人都仍然痴迷于阳光摔跤的原因。

孙宏斌驳斥激进说法的另一个关键原因是融创目前相对稳定的现金流。在他看来，就现金流而言，融创中国去年年底账户上有130亿元人民币，即使现在账户上也有100亿元人民币。即使所有的土地资金在本月底还清，账户里还有很多钱，所以不是“激进的”。

最害怕得不到合适的土地

支持庞大的土地购买量是融创中国不断上升的表现。融创中国不是最大的房地产企业，但却是增长最快的房地产企业之一:2010年，融创的年销售额为83亿元，2011年为192亿元，增长近一倍；2012年，完成销售额356亿元，同比增长85%，并成功实现“三级跳”；今年上半年，销售额达到236亿元，同比增长89%，在2013年上半年中国房地产企业销售额中排名第11位。

根据本月初的公告，融创今年前三季度完成了364.2亿元的合同销售额，同比增长71%。此外，随着苏州桃花源和北京冯丹一号的开幕，今年的表演高峰将再次迎来。

“即使我不赚钱，我也很开心。这种项目在我的一生中只能完成一次。”孙宏斌说的是融创中国与绿城联合开发的苏州桃花源项目。在桃花源的四合院里，孙宏斌毫不掩饰自己对这个项目的热爱和自豪。“桃花源是中国最好的项目。它是前所未见的，它无愧于苏州的千年文脉和这个地区的价值。”

事实上，苏州桃花源项目只是曾经的“土地王”项目——绿城以36亿元赢得了2009年亏损的“黑矿”。然而，经过四年的争议和投机，这位前土地国王一露面就收到了一笔7亿元的有意交易。这个项目只是融创中国绿色平台飞速发展的缩影。

孙宏斌在新闻发布会上自信地表示:“这个月，500亿元肯定会过去。”然而，当记者问及是否有达到1000亿元的计划时，孙宏斌问道:“我从来没有想过，1000亿元呢？”

孙宏斌正在速度和稳定性、负债率和现金流之间做出艰难的平衡。然而矛盾的是，孙宏斌说他对房地产市场并不乐观。

他深深明白，目前只有北京和上海的房地产市场是热的，而其他很多城市的房地产市场是冷的，比如无锡和常州就不那么热了，整个市场很分化。

在市场参与者看来，融创中国的豪华住宅市场由于政策波动而面临巨大风险，这是毋庸置疑的。然而，按照孙宏斌的逻辑，融创中国目前面临的最大风险是“拿地”，而不是政策的不确定性。“以后要拿到土地太难了，资金也不成问题，但要以合适的价格拿到合适的土地却很难。”

“不要再偷偷摸摸学绿城了”

同时，融创中国与绿城选择合作开发以规避风险。

融创中国先后与绿城、葛洲坝、保利、房型、首钢、码头等房地产企业合作。合作项目的比例接近60%。这种模式可以使融创中国迅速做大做强，甚至有能力冲击一线房企。

“与在公开市场上收购土地相比，融创中国显然更喜欢能够控制成本的收购与合作模式。”瑞新志诚管理咨询有限公司总经理郝菊分析说，合作发展、区域聚焦和强劲销售是融创中国逆势扩张的法宝。

融创中国实际上将共同定位其未来的发展方向。此前，与绿城、房型、保利、码头等企业的合作，使融创中国加速成长。2012年，融创中国与绿城的合作被孙宏斌形容为当年“最重要的头等大事”。今年，公司450亿元的销售目标将占其业绩的1/3。

孙宏斌认为，双方在管理、产品、成本控制和融资方面的合作将会更好。因此，这两个原因导致开发商之间的合作越来越多。

"在我们与绿城合作后，我们正在制造中国最好的产品."孙宏斌表示，自2007年以来，融创中国已决定专注于几个一线城市生产高端产品，但我们的产品与绿城之间存在差距。与绿城合作后，该产品的性能提升非常快。“原来，我们是偷偷了解绿城的，所以我们在外面拍照。现在我们可以为融创举办一个特别研讨会。”我们现在合作的项目都是绿城品牌，包括保利和葛洲坝。

“但这也需要双方的高度信任。一旦出了问题，也有很大的隐患。”中国投资咨询公司房地产行业研究员韩昌吉曾表示，融创中国有利有弊，企业内部管理和决策协调有待提高。

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