完善楼市调控政策 向长效机制过渡

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但从近期经济指标来看，由补货带动的增长势头可能会放缓，在“淘汰低效产能”的情况下，未来经济增长势头的可持续性难以乐观，房地产投资在维护固定资产投资和地方税收方面的作用不可替代。因此，新的和更严格的政策的数量非常少。然而，问题是，现有的以限购和限贷为中心的行政干预措施，即使不考虑其对市场的扭曲，与2011年的效率相比也有很大的削弱，只是看其对不合理需求的抑制(投资投机、超前消费等)。)。最近，需求的爆发和“抵押贷款短缺”并没有削弱需求，这证明对购买和贷款的限制正在急剧下降。因此，战略选择是完善现有政策，提高政策执行效率，逐步向长效机制过渡。

战略选择的方向之一是完善供给政策，特别是要实现经济适用房项目的大规模供给，并增加配送监管和配套项目的公共服务设施供给。2010年“十二五”规划提出的3600万套保障性安居工程建设任务已过半。如果将2010年开始的590万套保障性住房项目和2010年之前开始的项目考虑在内，近年来的供应规模应该很大。然而，目前在需求集中的大城市，经济适用房的供应仍停留在少数零星项目上，不能满足大规模供应的需要。究其原因，在于地方积极性不高、资金不足、配套设施不足以及分配中的寻租行为。今后，对于正在建设和计划建设的保障性安居工程，必须加快建设进程；二是要实现优质公共服务设施的同步跟进(商品房项目也要注重公共服务设施的同步跟进)；第三，要加强监管，包括避免利用公务员、事业单位或国有企业集资建房，避免分配过程中的寻租行为；第四，要改变保障模式，从直接建设转向货币补贴模式。其原因是:一方面，政府直接建设周期长，政府建设效率低下；另一方面，中低收入人群集中在大城市，他们的住房需求差异很大。直接建筑对需求的适应程度很低，低效率的供应很常见。同时，城市土地供应有限，直接建设空的余地很小。

战略选择的第二个方向是完善差别化税收抵免政策。在税收政策方面，房产税改革试点应进入深化阶段，遗产税的征收应进入破冰阶段，同时推进住房信息系统建设，促进两项政策的实施。目前，需要调控的城市主要是人口集中、住房供需矛盾大、新移民住房需求高的一二线城市。一方面，空在这些城市中的布局已经固定，而新增的土地供应量很少，处于城市的边缘。经济适用房的建设在规模、空和质量上不能与商品房相提并论，房价的上涨也无法抑制；另一方面，这些城市的住房资源存在较大差距，主要以住房为基础的财产性收入差距是收入差距扩大的罪魁祸首，而住房需求更多地反映了人们对不公平财产性收入的需求(不仅仅是住房困难)。因此，在这些城市，调控的重点应该是如何释放现有的住房资源。一方面，它可以增加有效的住房供应，另一方面，它可以缩小财产收入差距，稳定调控的呼声。目前，深化财产税、打破遗产税坚冰的主要障碍是产权和信息壁垒。产权是一个短期内无法克服的制度性问题。然而，一味局限于产权困境，忽视房地产正在拉大收入差距、占据公共资源缺口、对社会稳定产生负面影响的事实，是教条主义和狭隘的。在个人所得税和资本利得税不能有效调节超额收入和占用更多公共资源的情况下，财产税和遗产税可以在提高免税点的同时巧妙地避免产权问题，集中解决住房短缺和收入差距问题。当然，推进住房信息系统建设将不断提高政策执行的有效性。在信贷政策方面，有必要限制不合理需求对公共信贷资源的占用。

战略选择的第三个方向是将土地出让金全部纳入预算管理，从而降低地方政府推动房价上涨的内部激励。在地方政府看来，一方面，土地出让金可以使项目开发(房地产、公园、会议中心等)形式的固定资产投资翻倍。)通过煽动银行贷款；另一方面，政府官员自身的利益可以通过竞标基础设施项目来实现。该模型的低效率决定了后续项目维护、贷款偿还、公共服务设施、税收指标等方面的支出。取决于土地，这必须给市场一个明确的信号，房价不会下跌，但会继续上涨。因此，规范土地出让金的使用，纳入预算管理，投资建成区公共服务设施建设，不仅可以改善城市消费环境，还可以刺激经济增长，有效分流住房需求。由于高质量的公共资源大多分布在中心地区，住房需求主要集中在这里，不同地区的房价存在巨大差异。例如，广州中心区的房价已经达到每平方米2万多元，而增城、从化、花都的房价只有6-7千元，相差3-4倍。深圳、北京和上海相似。更重要的是，土地出让金被完全纳入预算管理，这将降低地方政府保持房价上涨的动力，提高调控政策实施的效率。

一方面，上述三个方面的战略选择坚持和完善现有政策，提高调控效率；另一方面，它们也为逐步过渡到长期机制创造了条件。

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