高房价的掠夺本质与增长隐忧

本篇文章2068字，读完约5分钟

根据中原地产研究中心的统计，在刚刚结束的国庆7天假期中，中国54个主要城市的新建房屋销售比2012年国庆节增长了6.2%。根据北京市统计局和国家统计局北京调查组的数据，最近，“房地产市场出现了量价双升的迹象……房地产行业企业家信心指数已升至123.2，为2010年以来的最高水平。” 房价一再调整和上涨，这不仅引起了那些有钱买房的人的焦虑，甚至引起了我家的焦虑:为什么房价这么高？高房价意味着什么？高房价的可能后果是什么？ 我们不妨先分析几组数据: 如图1所示，从2007年到2013年年中，招商、保利、万科、金地四大房地产企业的净利润占销售收入。这个比例在12.59%到19.93%之间，这意味着不到20%的房价是房地产企业的净利润，而近年来， 仅2012年一年，房地产企业的净利润就占房价的13.05%。为便于讨论，我们不妨假设2012年招聘、保险、宛宛、金金的销售净利润率为13.05%，足以代表整个房地产行业的总体情况。同时，假设房地产企业除土地价格、税收、利息支出和净利润以外的房价部分是材料供应商的上游收入和工人的工资收入。 根据这些数据，我们得到图表2，即61.33%的房价被政府以地价和税收的形式拿走，13.03%被银行以利息的形式拿走，总计74.36%，即政府和银行拿走了近3/4的房价。剩余季度，房企净收入为13.05%，上游及职工收入占12.59%，即房企、职工及上游收入约占房价的1/8。 有些人批评了这个算法。例如，广东省房协主任赵先生就指出，“土地出让金不应计入当年成本”，而应随着开发进度逐年转化为房地产成本。因此，赵先生认为，上述算法高估了政府在房价中所占的份额，因为只有一部分土地出让金进入了房地产成本。 这种观点是不正确的。如图3所示，我们可以假设房地产企业每年支付的土地出让金或征地费用为100元。例如，2008年，其征地支出为100元，其中60%是第一年开发的，所以60元进入2008年的房地产成本，其余40%是第二年开发的，即40元进入2009年的房地产成本。在2009年100元的征地支出中，2009年和2010年分别有60元和40元进入房地产成本。因此，2009年计入房地产成本的征地支出为100元，相当于2009年的征地支出。 自2009年以来，每年都是如此。为什么？因为虽然当年的部分征地支出将进入未来的房地产成本，但上一年的征地支出也将进入当年的房地产成本。当这两种类型大致相等时，每年的征地费用将大致等于进入房地产成本的土地出让金。因此，我们的算法在图2中的误差不会太大。 由于对房价构成的估计没有太大误差，我们可以高精度地推断出政府和银行在1元中占房价的3/4，其中政府占61.33%！地方政府是高房价的最大受益者！ 以高房价为手段变相征收高税收，对中国经济的可持续性有什么影响？我们不妨从两个方面来考虑这个问题: 首先，根据我们的计算，一套100平米的公寓需要一线城市普通居民203年的储蓄，二线城市普通居民101年的储蓄，三线城市普通居民65年的储蓄。高房价的实质相当于地方政府变相征税，将居民未来生活甚至少数人生活中的储蓄转移到现在并用于消费。对于居民来说，他们的消费能力将会在他们生命的后半段或未来几年里萎缩！第二，地方政府在哪里花钱？如果用于生产性投资或资本存量扩张，生产能力将继续扩大，人们的支付需求将相对萎缩，这将导致严重的产能过剩！要解决产能过剩问题，我们必须依靠投资，而投资又取决于地方政府的财政收入，而地方政府的财政收入又取决于房价的进一步上涨。这样的模式能持续多久？如果资金使用效率低下，比如用于三工消费，而新修的道路被拆掉重建，那么情况就更严重了，这意味着浪费宝贵的国民储蓄！ 累人和钓鱼的高房价是可以停止的！

关注最关心的金融话题，一起讨论。

三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和辽寮？？要坚强，要坚强。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......

当前流行度:0

那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....

当前流行度:1

你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....

当前流行度:0