傅旻：赶时髦做不好“养老地产”

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然而，这并不妨碍与“养老”相关的一系列概念被各相关行业所追求。其中，以大规模圈地为核心的“老年地产”已成为“老年产业”的代名词，针对高端人群的项目遍地开花。

中国许多老年房地产，以“老年房地产”的名义，是卖狗肉的举动，最终的销售与普通的房地产项目没有什么不同。“养老地产”一词逐渐成为“投机”的同义词。

那么，美国的老年房地产是做什么的？中国的养老地产应该向谁学习，政府需要什么支持来发展养老产业？国庆前夕，美国生活质量集团董事长、美国加州老年日间护理院前院长傅敏博士在接受《时代周刊》记者海外电话采访时，就美国养老产业发展模式和中国养老产业发展现状谈了自己的看法和观点。

中国企业尚未找到盈利模式

时代周刊:该州有许多政策鼓励老年护理行业。包括万科、保利和海洋地产在内的一大批企业已经开始对养老行业进行测试。保险公司也开始将养老护理行业纳入其资产配置类别。一些外资公司也在中国探索途径。然而，中国的养老产业尚未形成气候。问题在哪里？

傅敏:我认为这是一个市场问题。在我国，整个养老产业体系尚未形成体系，相关的博弈规则也尚未建立。中国是世界上人口最多的国家，老年人数量居世界首位。中国对养老产业有着巨大的需求，我国养老产业的形势非常严峻，但问题是我国养老产业的市场还不成熟。

时代周刊:包括房地产开发商在内的中外企业还没有为中国的养老金行业找到盈利模式。这会影响社会基金参与养老行业吗？

傅敏:养老行业是一个特殊的行业，不能等同于房地产。这是一个面向老年人的服务业问题，也是一个科学体系。中国尚未完成养老产业的实践过程，养老产业还有很长的路要走。

《时代周刊》:在中国做老年住宅项目会遇到什么困难？

傅敏:只要养老金行业有需求，就会有市场，并且可以找到有利可图的商业模式。养老金行业在美国非常成熟。长者社区可以为有需要的长者提供相应的服务，这当然是有利可图的。在美国，养老护理行业总是有地方可付。首先，政府为此买单；第二，老年人付钱；第三，保险公司为此买单。

然而，在中国，政府没有为养老行业准备资金；老年人害怕花钱，因为他们没有安全感，因为他们习惯于给下一代太多的照顾，他们喜欢被“嚼”(老)，他们总是为别人着想，但不愿意为自己着想，不愿意花钱。因此，在这种氛围下，即使老年人的养老金上涨，老年人有钱，养老产业也难以发展。因此，改变老年人的思维和消费习惯需要一个长期的过程，养老产业也需要一个长期的培育。

养老地产不能“卖狗肉”

时代周刊:中国的养老产业形势非常严峻。你对中国的养老产业有什么建议？

傅敏:中国的老龄化太厉害了，但是中国的养老体系还没有建立，资金和思想还没有准备好。而且服务人员和管理水平都没有准备好。

西方的养老产业比我们起步早，已经运行了50年，并且已经非常成熟。如果我们学习西方的经验，可能需要20年才能完成养老产业。但是，并不是所有的都可以借鉴，而是应该在西方养老产业的基础上进行发展和创新。

时代周刊:老年房地产有其独特性，其需求不同于普通人。在设计和开发中应该做什么样的改变，应该添加什么样的元素？

傅敏:我们所说的老年房地产实际上是指老年住宅，它的使用者是老年人。因此，在设计、规划和定位时，有必要根据未来要服务的人群进行总体设计。在设计、施工和管理中也要贯彻安全第一的原则，注重方便、舒适和节能，满足老年人的精神需求。这样的社区应该有一定的远见和前瞻性。这就要求老年社区要考虑运作的可行性和有效性。这是一个系统而完整的项目。

时代周刊:你刚才提出的“养老产业不能等同于房地产”的观点很好，那么养老产业应该做些什么呢？

傅敏:中国的老年房地产，实际上是赶时髦，避开房地产的宏观调控。对国内资本的理解大多仍停留在老年住宅上，即以房地产为基础的老年产业。养老产业的核心是服务业。养老金就是养老金，房地产就是房地产。老年住房问题是我们常说的老年房地产，它应该包括老年住房的开发、服务和管理。实际上，它根据养老服务的需要提供解决方案。当然，会有发展、商业、服务、管理和经营、医疗等等。

《时代周刊》:在中国只有少数老人院这样做。许多企业先圈出一块土地，然后建造房屋并出售。事实上，它正以养老产业的名义被圈地。

傅敏:中国养老金行业的游戏规则还没有建立。有些人是真正从事养老行业的，有些企业实际上是用养老行业的名义圈地开发房地产，这是“吊羊头卖狗肉”，不是我们想看到的养老房地产。

中国的老年房地产通常是这样做的:首先，你可以得到一块土地，不管它适合什么。如果你发现老年房地产很时尚，你也可以给一些建设成本。如果土地相对便宜，你可以用它来开发老年房地产。目的是利用它。你如何做好老年住房？在美国，要发展养老产业，必须先根据老年人的需求进行研究，然后进行可行性研究，再拿土地来发展。

时代周刊:看来中国的开发商应该真正学习美国老年社区发展的精髓，根据自己的需要开发老年住宅项目。

付伟:在美国，在进行老年住房项目之前，有必要进行研究和可行性研究，看看它是否有利可图，是否可持续，是否能带来就业；如果你不能通过可行性研究，你就不能做老年住房。然而，在中国，一些关于老年住房的可行性研究是真实的。

鼓励老年人在家赡养老人

《时代周刊》:你能告诉我们一些关于美国养老金行业的情况吗？你对中国的养老产业有什么建议？

傅敏:在美国，只有大约5%的老人在机构中照顾老人，而且他们中的大多数人在自己的社区和家中照顾老人。因此，我认为，要在中国全面开展养老服务，不仅要建设住宅、大型养老社区和机构，还要大力推进社区养老，鼓励老年人在家和熟悉的地方享受晚年。

社区养老应该有相应的社区服务、护理服务和医疗服务，让老年人尽可能多的留在社区。

《时代周刊》:然而，社区养老的一个障碍是一些社区不满足养老的需求，需要进行一些改造。

傅敏:的确，有些建筑已经建了很长时间没有电梯了，这不符合老年社区的要求。事实上，在美国，并不是所有的社区都符合老年社区的要求，但是可以通过翻新住房、在一些住宅建筑上安装电梯、在厕所安装扶手、抬高厕所以及将蹲便器改造成厕所来改造老年社区。

《时代周刊》:有人提出，中国养老地产的发展需要开发商、投资者和经营者角色的分离，以促进养老地产金融生态的发展。你觉得这个怎么样？

傅敏:我认为这些角色不应该分开。一些投资养老行业的组织是非营利性的，既有开发商也有投资者，他们建立养老社区是为了一个使命。为了这个使命，他们去寻找土地，获得许可证，发展这个社区，经营这个社区，并有责任管理好这个社区。如果我们把老年社区的发展、投资和运营角色分开，我们无法想象这个市场将来会变成什么样子。

时代周刊:如今，企业开发的老年房地产项目都是针对高端人群，主要面向高端市场。那么，低端人群如何解决养老问题呢？

傅敏:现在开发的大型老年社区是针对高端人群的。低端人群需要政府控制。中端人口需要通过商业运作解决，同时政府给予补贴。

《时代周刊》:老年住房项目是建在郊区还是城市？

傅敏:当然，最好是在城里。这里有老年人熟悉的生活环境和良好的医疗、商业和购物环境。在郊区的老年住房中，可能只有一两个指标满足养老需求，空的燃气比较新鲜，医疗条件较好，其他条件不满足养老需求。

《时代周刊》:中国政府能支持养老产业，并拿出市中心的土地来发展养老地产吗？

傅敏:这是养老金行业利润模式的回归。如果养老产业能赚钱，它能比五星级酒店赚更多的钱，而且养老房地产项目可以在任何地方开发。

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