徐洪才：土地市场回升 源于中心城市土地供应不足

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徐洪才:这些数据需要详细分析，因为其中一个是30个城市的样本，营业额增加了62.65%。另一个样本来自40个城市，上升了68%。但是，有一个重要的因素被忽略了，那就是土地面积，比如北京的面积，单位面积的价格增加了46%，而数量增加了200%。

总的来说，房地产土地市场普遍回暖。表面上看，房地产市场正在好转，但背后的原因是宏观经济正在好转。根本原因是我国一线城市公共服务资源集中，刚性需求强导致住房市场回暖、土地回暖。另一个更重要的原因是中心城市的土地供应严重短缺。

房价的下一个趋势肯定是由成本驱动的，尤其是在中心城市。但是，我们也应该考虑到，如果面积增加得越多，供应量增加得越多，就可能改变住房市场的供求关系。我担心未来一段时间会出现供过于求的情况，房价也可能会有下行的压力。

刚刚结束的中央经济工作会议的重点是预防和控制债务风险。地方政府今年的加速推进是否表明地方债务风险正在逐渐增加？

徐洪才:你不能做出如此简单的判断。确切地说，卖地行为与我国当前地方政府的财税制度密切相关。现在我们的主要问题是中央政府和地方政府之间的财税关系有点不公平和不合理，导致地方政府对土地财政的过度依赖。

对于地方政府来说，出售土地和偿还债务并不是一个长期的解决方案。地方经济是否应该过度依赖房地产支持的投资驱动型增长模式？

徐洪才:必须改变。这种改变必须有先决条件。这取决于改革和制度变革。最根本的是理顺中央和地方的财税关系。我们要完善分税制，即给地方政府一个稳定的财政收入来源，同时，其财权和行政权应该相匹配。二是土地制度改革。打破城乡二元分割的土地市场，改变中心城市土地供应严重不足的现状是十分必要的。

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